官办平台撬动房源垄断

8月18日，杭州住保房管局旗下的杭州市二手房交易监管服务平台正式上线“个人自主挂牌房源”功能，该功能可以让个人房东直接在平台发布自己的房源，购房者注册后，便可直接和房东取得联系，自行看房，洽商房价。

二手房挂牌跳过中介也标志着杭州的二手房自主交易有了更规范、更安全、更便捷、更完善的线上官方新渠道。最重要的是，该平台不收一分相比中介优势明显。整个操作体现了“去中介”

有业内人士分析，该功能的推出为房屋买卖个人提供了一个平台，且该平台涉及的房源经过验证，确保了真房源，帮助购房者更快达成交易，节约交易的时间成本和财物成本。

高额中介费是否合理

对于购房者而言，政府平台更加可靠，且省了一笔不小的中介费。

到底新变化给购房者省下多少钱呢？

目前中介费的收取根据成交价分成两部分，房价100万元以内收3个点，100万元以上的部分按2个点收取。整体房价四五百万元的话，中介费差不多9万元，实际收取会打六折或七折，也就是五六万元的中介费。

CIC报告数据，2014年至2019年，国内通过房产经纪机构完成的房屋销售与租赁总额由3.2万亿元升至10.5万亿元，渗透率由33%上升到47.1%；全国房屋经纪服务租金从636亿元增至2515亿元，平均费用率由2.0%上升到2.4%。

中介费率过高，也让房地产经纪行业过度膨胀。在近5年的时间里,房地产中介公司的数量增长了200%，中介从业者人数增长超过100%。

二手房交易调控早已开始

其实在这次杭州功能上线前，已经有多地区早已开始了对二手房的调控。杭州也不是唯一一个推广房东直接挂牌出售的城市。

深圳在6月就短暂上线过二手房交易系统，这是一个新版网签系统正处于测试阶段，过一段时间会正式上线。

2020年5月，河南省永城市也建了一个官方二手房交易平台，并且承诺免费发布信息、免费房源核验、免费资金监管，保障信息真实、保障交易顺畅、保障贴心服务。

今年7月23日，住建部释放了一个风向：未来3年，楼市要进行一场“大整顿”。其中，房产中介就是被重点整顿的对象之一。

住建部特别提到了一些现象，包括：在房屋买卖领域，发布虚假房源信息；套取或协助套取“经营贷”“消费贷”等非个人住房贷款用于购房；协助购房人非法规避房屋交易税费；违规收取“茶水费”等费用，变相涨价；利用不公平格式条款侵害消费者权益；捏造、散布不实信息，扰乱市场秩序。这些乱象都指向了房产中介。

中介龙头——贝壳找房，何去何从

8月19日晚间，受此消息影响，贝壳股价崩了15％，跌幅在中概股中居前。

尊嘉金融投研团队称，贝壳在8月12日发出的上半年业绩也说明，今年以来的种种调控对贝壳的影响不小。

数据显示，上半年，贝壳营业收入达449亿元，同比增长64.6%，调整后净利润为31.40亿元。

于期内，贝壳总交易额（GTV）达2.29万亿元，同比增长72.3%。上半年，贝壳找房存量房业务GTV为1.33万亿元，同比增长70.1%；新房业务GTV达8417亿元，同比增长70.7%；贝壳新兴及其他业务营收突破12亿元，同比增长68.9%。

从业绩上看，贝壳找房二季度的业绩，的确受到了二手房市场降温的影响。

二季度，贝壳找房营收242亿元，同比增长20%；净利润为11亿元，同比下降60.7%；总交易额（GTV）达1.22万亿元，同比增长22.2%。

另外，调控措施也一定程度影响了公司毛利率。数据显示，贝壳找房二季度毛利润为53亿元，上年同期为66亿元；毛利率为22.1%，上年同期为32.5%。

尊嘉金融投研团队分析，嗅觉灵敏的资本市场早有反应，曾经一度风光的行业巨头“贝壳找房”正面临价值重估。在今年刚实现扭亏为盈后，贝壳就陷入“被反垄断”和“去中介化”疑云中，股价接连暴跌，从今年最高点计算，其市值已经蒸发超过750亿美元。

为了解决这个问题，一般企业会采取两种方式：

1、企业增加业务的种类，拓展新的收入来源；

2、要么企业在这个行业展开更多的收购扩展规模，以赚取更多的利润。

现在看来，两种方式贝壳都选择了。

在主营业务上，贝壳并没有停下拓展线下门店和扩招业务员的脚步。

半年报显示，截至2021年6月30日，贝壳连接门店达52868家，连接经纪人达548600人，相较2021年一季度末，分别增加门店4152家、增加经纪人2.3万人，较一年前分别增长25.1%、20.3%。

而在主业之外，贝壳也看中了家装、家居、家服三大业务，相应的投资项目已经在北京、成都、上海落地。

其中最引人注目的是，贝壳找房7月6日宣布与圣都家装达成协议，将收购圣都100％的股权，总对价不超过元80亿元。

在分析师会上谈及这个交易给贝壳带来的影响的时候，彭永东表示：“我们相信随着家装市场由新房市场转向二手市场驱动，消费者对品质需求的提升及技术赋能行业能力的成熟，行业的拐点就在现在。”

总结：

尊嘉金融投研分析团队认为，目前对于贝壳而言，大环境影响，股价回落40%，高层变更，对于贝壳都是很大的挑战。贝壳需要新的业绩、业务来扭转局面。因此投资者可以持续观望，谨慎投资。