11月5日晚，万科终于决定分拆旗下最有潜力的物业资产万物云赴港上市。目前已在港股上市的头部物业企业中，市值最高的是碧桂园服务，市值高达1800亿港元。而万物云的年营收还要超过碧桂园服务，妥妥的行业龙头。在2020年，万物云曾以在管面积5.66亿㎡，营收182.04亿，夺得物管行业在管面积和营收“双冠王”。在这个房地产行业的冬天，万物云上市也是2021年香港资本市场最重磅的消息之一。

万物云是家什么公司？

万物云这个名字或许你不熟悉，万科这个名字你一定熟悉。万物云空间科技服务股份有限公司（简称万物云），于2020年10月27日由万科物业发展股份有限公司更名而来。万物云是万科企业股份有限公司的控股子公司，旗下有Space、Tech和Grow三大模块。

这三大模块，又有看似高端的各种术语描述，其实万物云的前身就是万科的物业服务板块。只是万科本身并不这么定位，现任万科集团副总裁朱保全曾表示，万物云定位为空间科技服务，发展重点是“科技”，“未来万物云的竞争对手已经不是传统物业企业，而是科技公司的下沉。”

在今年6月的万科股东大会上，万科董事长郁亮再度重申对万物云上市的定位：“如果只是传统意义上的物业管理服务，我觉得多一家上市公司、少一家上市公司并不重要；但如果我们是一个城市服务商，我觉得会变得很重要。”

为什么现在上市？

房地产行业受到“三条红线”及银行贷款“两条红线”等因素的影响，现金流显得至关重要，甚至不少房企对外宣传时，都着重强调在手现金及银行存款的充裕程度。

毕竟，手里有粮，心里才不慌。

但数据显示，截至2021年三季度末，万科现金及现金等价物余额为1386.66亿元，较6月底减少483.2亿元，同比则减少17%，这也是2019年四季度以来在手现金的最低纪录。

尽管万科的现金流还算充裕，但仍不可避免受到了形势的影响。所以在这种情况下不难理解万科如今分拆物业公司上市的举动。而且通过优质资产进行股权融资可以提高资产量，不会带来负债上的压力，并且改善财务结构，提高资本运作能力及抗风险能力。如果坚持不上市，缺乏更多融资渠道，会使万物云缺乏进一步优化的能力。从这一点而言，上市的确是万物云的必然选择。

万科方面表示，通过本次分拆上市，可以有效增强万物云的资本实力，并拥有独立的资本运作平台以及投资者基础，为其业务发展提供更为多元化的融资渠道，提升万物云竞争优势。

公告显示，本次分拆上市后，万科公司仍将继续保持对万物云的控股权，不会对公司其他业务板块的持续经营运作构成任何实质性不利影响，不影响公司独立上市地位。

可惜现在并不是高估值的好时候

在此前，万科对于万物云上市，一直是“犹抱琵琶半遮面”的态度。

几乎每一次媒体记者见到万科董事长都要询问：“物业什么时候上市？”

而回答总是“暂时没想好”、“我怕资本市场把我们引导坏了”、“一定会上市，未来适当的时候”……

这些话就像网友们的下次一定，下次一定，可是下次永远不知道什么时候来临。

包括CEO朱保全在内的万物云人士，都对外传递“恰逢其时”的信念。

可惜，高估值的好时候已经过去了。

实际上，过去两年物业公司大批量上市，投资者给予的估值一度相当之高。2020年上半年，包括碧桂园服务、绿城服务、旭辉永升服务、新城悦等公司市盈率（TTM）均在50倍以上，其中保利物业、时代邻里更是达到80倍以上。

而这种趋势进入2021年已大幅减弱，碧桂园服务年内股价从最高85.20港元跌至55.4港元，并且，经尊嘉金融港美股投研团队统计，三季度末51家在港上市物业公司平均市盈率25.04倍，上半年则为34倍。

从估值维度考虑，万物云实际上已错过物业上市最佳窗口期。

而到了今年下半年，房地产行业更是各类负面新闻频发。

9月20日，新力股价暴跌87%；

10月4日，花样年官宣美元债债务违约；

10月26日，当代置业美元债实质债务违约；

10月29日，阳光城股东内讧，股价跌停；

11月4日，佳兆业理财暴雷，甩卖资产自救；

11月5日，世茂股债大跌，紧急自救。

当然，还有一直在热搜盘旋的恒大。

很多人都没有想到，曾经一片欣欣向荣的房地产行业，现在行情却急转直下，各种房企债务违约、理财产品爆雷，加上销售大幅下滑，几乎是凛冬已至。

此前一位华南房企高层人士曾表达看法：物业上市的风口大约从2018年持续至2022年，因此不少未上市企业都计划在明年底前完成上市。

而万科的这份公告也就意味着万物云上市计划已经提上日程，登上末班车。

万物云值多少钱？

2021 年上半年，万物云实现营业收入 103.8 亿元，同比增长33.3%。

根据目前已披露数据，截至2020年底，万物云在管面积5.66亿平方米。从规模上看，万物云毫无疑问属于头部物企业的阵营。

从财务实力上，万物云也数一数二。

2020年年报显示，碧桂园服务实现收入约156亿元，同比增长，净利润约27.82亿元。万物云实现收入约182亿元，净利润约17.20亿元。

一旦成功上市，万物云就是一家可以和碧桂园服务抗衡的上市物企。

截至11月9日收盘，碧桂园服务股价为55.4港元/股，市值为1782.85亿港元，值得关注的是，碧桂园服务市值曾冲破了2000亿港元大关，华润万象生活市盈率曾超过120倍。

结合万物云在IPO前的估值，以及基于可比公司法和PEG估值法计算出来的估值来看，尊嘉金融港美股投研团队认为，万物云的IPO估值区间，大概率将在1000亿元~1700亿元这个区间内。

当然，如果万物云能够按照他们的理想转型，从物业公司变成科技公司，那么万物云有可能拥有超过华润的市盈率。

对于万物云的上市，万物云CEO朱保全在朋友圈以“恰逢其时，合伙奋斗”八个字总结。万物云作为行业头部企业，上市将会对生态带来巨大冲击。资本市场很久没有新标的，万物云的上市必然受到较大关注。

在这个行业冬天中上市的万物云，会开出怎样的花朵，依然值得期待。

（注：文中所述观点仅代表单方观点，不构成任何具体的投资意见或建议，请理性对待。市场有风险，投资需谨慎。）

文章来源：尊嘉金融。尊嘉金融子公司是美国SEC和香港SFC持牌机构，新锐互联网券商，提供美股、港股、A股交易，全部0佣金。