万物云上市了，这家曾经被绝大多数人抱以巨大期望的、中国最大的物业服务公司之一，在市场信心不足，地产产业链相关的物业股估值回落的时候，还是走向了上市。

万物云发售约1.167亿股股份，其中香港发售股份953.13万股，国际发售股份约1.07亿股，另有15%超额配股权，发售价厘定为每股发售股份49.35港元，对应市值超500亿港元。

然后破发了。

万物云是家什么公司？

万物云这个名字或许你不熟悉，万科这个名字你一定熟悉。万物云空间科技服务股份有限公司（简称万物云），于2020年10月27日由万科物业发展股份有限公司更名而来。万物云是万科企业股份有限公司的控股子公司，旗下有Space、Tech和Grow三大模块。

这三大模块，描述中有大量的高端词汇，但简单来说，万物云的前身就是万科的物业服务板块，只是万科本身并不这么定位。

现任万科集团副总裁朱保全曾表示，万物云定位为空间科技服务，发展重点是“科技”，“未来万物云的竞争对手已经不是传统物业企业，而是科技公司的下沉。”

甚至在去年6月的万科股东大会上，万科董事长郁亮再度重申对万物云上市的定位：“如果只是传统意义上的物业管理服务，我觉得多一家上市公司、少一家上市公司并不重要；但如果我们是一个城市服务商，我觉得会变得很重要。”

这是上市的好时候吗？

现在并不是上市的好时候。在物管企业上市的浪潮中，2020年可以说是惊涛拍岸、浪潮之巅。融创服务、恒大物业、华润万象生活等多家物管企业赴港上市，恒大物业更是以60余天刷新了物业上市的速度，快速登陆了港股。一个崭新的赛道在短短几年之间变成了风口，这些上市物企的估值都十分不菲，市值一度远超过母公司。

2020年上半年，包括碧桂园服务、绿城服务、旭辉永升服务、新城悦等公司市盈率（TTM）均在50倍以上，其中保利物业、时代邻里更是达到80倍以上。

但彼时的万物云，如前文所说，才刚刚由“万科物业发展股份有限公司”改为“万物云”。而这股浪潮过去之后，万物云的上市才提上日程，这对业内人士来说，颇有股“起了个大早，却赶了个晚集”的意味。

几乎每一次媒体记者见到万科董事长都要询问：“物业什么时候上市？”

而回答总是“暂时没想好”、“我怕资本市场把我们引导坏了”、“一定会上市，未来适当的时候”……

这些话就像网友们的下次一定，下次一定，可是下次永远不知道什么时候来临。

包括CEO朱保全在内的万物云人士，都对外传递“恰逢其时”的信念。

万科董事会主席郁亮多次在公开场合强调，万科分拆万物云上市不是卖猪仔，叫个好价钱就把它卖掉，而是希望通过上市获得更大的发展空间。

万科董事长郁亮还在2018年表示，万科物业具备千亿级的市值后才会考虑上市。

可是时也命也，恰逢其时变成了生不逢时，如今上市前夕，万物云董事长朱保全甚至在朋友圈发文：“差市场结交真朋友”。

差市场有多差？

在2021年11月5日，万科终于决定分拆旗下最有潜力的物业资产万物云赴港上市。彼时已在港股上市的头部物业企业中，市值最高的是碧桂园服务，市值高达1800亿港元。而万物云的年营收还要超过碧桂园服务，妥妥的行业龙头。在2020年，万物云曾以在管面积5.66亿㎡，营收182.04亿，夺得物管行业在管面积和营收“双冠王”。

如今，碧桂园服务市值392亿港元，万物云上市破发，现如今股价46港元，市值仅483亿港元左右。

那为什么非要这时候上市？

据招股书数据显示，2019年、2020年及2021年报告期内，万物云实现收入分别为139.27亿元、181.45亿元及237.05亿元，年复合增长率为30.46%；万物云的毛利分别约为24.68亿元、33.65亿元、40.20亿元，毛利率约为17.7%、18.5%、17.0%。在头部物管企业中，这一数据处于中下游。

招股书还披露，2019年至2021年，万物云净利润合计为42.73亿元，而分红合计就高达41.02亿元，意味着几乎把近三年的利润都用来了分红。按照其股权结构分析，可以推测大部分资金都给万科做了贡献。

然而，2021年下半年以来，房地产行业受到各种严管因素的影响，现金流显得至关重要，甚至不少房企对外宣传时，都着重强调在手现金及银行存款的充裕程度。

毕竟，手里有粮，心里才不慌。

而万科也不可避免受到了形势的影响。

据万科2022年上半年财报数据显示，截至2022年6月30日，经营活动现金流量净额为82.88亿元，同比2020年的226.1亿元，降幅超60%。

只是，仅仅数十亿的现金流，对于万亿规模的万科大盘来说，显得杯水车薪。

所以在这种情况下不难理解万科如今分拆物业公司上市的举动。

而且通过优质资产进行股权融资可以提高资产量，不会带来负债上的压力，并且改善财务结构，提高资本运作能力及抗风险能力。如果坚持不上市，缺乏更多融资渠道，会使万物云缺乏进一步优化的能力。从这一点而言，上市的确是万物云的必然选择。

万物云的未来

前文提到，之所以要改名为万物云，就是要将其发展重点转为“科技”。

在9月份通过聆讯后，万物云更新了招股书，其中早先宣传的“空间科技”一词再度简化精确。在阐述其竞争优势时，“空间科技能力”被改成了“科技能力”。

从此次募资资金用途来看，万物云计划35%（或约19.5亿港元）募集资金为在选定街道发展聚焦浓度战略及在全国范围内推行“万物云街道”模式；25%（或约13.99亿港元）募集资金投入AIoT及BPaaS解决方案的开发。近六成主要资金投入科技领域。

但资本也会有自己的判断，市场不一定会参照“科技类”企业为其估值买单。万物云发行定价对应的26倍PE左右的估值，也并没有高到“科技类”企业的范围。

根据招股书数据，报告期内，万物云研发投入分别为2.0亿、2.5亿、3.7亿，占总收入的比重不超过2%。而对比贝壳找房，其2021年收入808亿，研发投入为32亿，占总收入的比重近4%，是万物云的两倍。无论是总投入还是投入占比，两者都是相差甚远。

所以，相比物业管理服务，万物云的科技属性依旧不明显。

而在业界，万物云想要对标贝壳已是公开的秘密。而贝壳股价从2022年5月上市初的30.75港元/股，涨到目前的44港元/股，总市值为1665亿港元。

万物云，差距仍在。

不管如何，有着科技愿望的万物云，目前龙头地位还是稳固的。

但在逆境上市，想实现千亿市值，万物云还需要继续讲好自己的科技故事。

（注：文中所述观点仅代表单方观点，不构成任何具体的投资意见或建议，请理性对待。市场有风险，投资需谨慎。）

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