【IPO档案】

股票名称：远洋服务

股票代码：06677.HK

上市日期：2020-12-17

招股价：5.50港元~6.70港元

每手股数：500股

最低认购额：3383.76港元

招股总数：发行2.96亿股，其中90%为国际发售，10%为公开发售，另有15%超额配股权

募资总额：16.28~19.83亿港元

招股时间：2020年12月07日~12月10日

中签公布日：2020-12-16

联席保荐人：CICC中金公司、Citi花旗

募资用途：假设超额配股权未获行使，所得款项净额16.98亿元（以每股发行价中位数计算），60%用于选择性地把握战略投资及收购机会，并进一步发展战略联盟及扩大公司物业管理业务的规模；20%用于通过升级公司的智能管理系统建设智能化社区；10%用于提升公司的数字化水平及内部信息技术基础设施；10%用作运营资金及一般公司用途。

一、公司介绍

远洋服务控股有限公司，是一家综合性物业管理服务提供商，在中国拥有广泛的地理覆盖范围。根据中国指数研究院的资料，按2019年综合实力及增长潜力计，公司在中国物业服务百强企业中分别位列第13名及第11名，且被评为2020商业物业管理的8家优秀企业之一。按总在管建筑面积及整体中国物业管理市场的收益计，于2019年的市场份额分别为0.2%及0.3%。

公司的历史可追溯至1997年，开展物业管理服务之初乃专注于远洋集团（中国领先的综合性物业开发商）所开发的物业。自彼时起，地理覆盖范围已自京津冀地区扩展至环渤海地区及中国其他地区（主要集中在中国一二线城市）。总部位于北京，截至最后实际可行日期，拥有175家附属公司及分公司，遍及中国24个省、直辖市及自治区。按总部位于京津冀地区的中国物业服务百强企业的前35强企业的合约建筑面积及在管建筑面积计，为领先的物业管理服务提供商。于京津冀地区及环渤海地区均崭露锋芒，截至2020年06月30日，于该等两个地区的在管建筑面积分别占总在管建筑面积的32.9%及28.8%。

截至2020年06月30日，总合约建筑面积达约6190万平方米，遍及中国24个省、直辖市及自治区的54个城市，同时，在中国管理210个物业，总在管建筑面积达约4230万平方米，包括155个住宅社区及55个非住宅物业。。

二、行业前景（评分：7.5分）

1.中国物管行业

中国物业管理行业的市场规模（按总在管建筑面积计）由2015年的175亿平方米增至2019年的239亿平方米，复合年增长率为8.2%，并预期将由2020年的251亿方米增至2024年的311亿平方米，复合年增长率为5.5%。中国物业管理行业的总收益由2015年的人民币3,983亿元增至2019年的人民币5,687亿元，复合年增长率为9.3%，并预期将由2020年的人民币6,224亿元增至2024年的人民币9,296亿元，复合年增长率为10.6%。

2.物业服务百强企业

近年来，随着中国城镇化进程加快及人均可支配收入的持续增长，物业服务百强企业的在管建筑面积及在管物业数量快速增长。根据中国指数研究院的资料，物业服务百强企业管理的平均在管建筑面积从2015年的约2360万平方米增至2019年的约4280万平方米，复合年增长率为16.0%，并预期将从2020年的45.8百万平方米增至2024年的约6000万平方米，复合年增长率为7.0%，原因是物业服务百强企业的物业管理规模不断扩大以及商品房建筑面积持续增加。同时，物业服务百强企业的平均在管物业数量从2015年的154项增至2019年的212项，复合年增长率为8.3%，并预期将从2020年的227项增至2024年的297项，复合年增长率为7.0%。

【观点】在中国城镇化进程加快及人均可支配收入持续增长的推动下，未来我国的物业管理行业仍有不错的增长空间，市场处于上升期，行业前景较好，集中度也有望进一步提升。

三、市场竞争力（评分：7.0分）

中国物业管理行业分散且竞争激烈，根据中国指数研究院的资料，于2019年，业内有约130,000家运营中的物业管理公司。

按2019年综合实力及增长潜力计，公司在中国物业服务百强企业中分别位列第13名及第11名。按总在管建筑面积及整体中国物业管理市场的收益计，于2019年的市场份额分别为0.2%及0.3%。管理的物业遍及中国各线城市，且在京津冀地区处于领先地位。总部位于北京，按2019年的合约建筑面积计，在总部位于京津冀地区的中国物业服务百强企业的前35名企业中排名第4位；按在管建筑面积、收益及净利润计，均排名第5位；及按储备建筑面积及储备建筑面积增长率计，排名第6位。总储备建筑面积由2018年的1310万平方米增加43.8%至2019年的约1890万平方米，于2019年，按储备建筑面积的增长率计，在截至2020年06月30日24家香港上市物业管理公司中位列第五名。

公司被中国指数研究院评为2020商业物业管理的8家优秀企业之一。按2019年商业物业的在管建筑面积计，在总部位于京津冀地区的中国物业服务百强企业中排名第4位。

截至2017年、2018年及2019年12月31日止年度，于京津冀地区收取的平均物业管理费分别约为每月每平方米人民币4.6元、人民币4.3元及人民币4.7元，高于京津冀地区同期的行业平均水平每月每平方米人民币4.1元、人民币4.1元及人民币4.1元。

自2017年12月31日至2019年12月31日，公司的在管建筑面积复合年增长率高达17.2%，高于物业服务百强企业16.3%的行业平均水平。中国的物业管理行业高度分散，中国排名前20的物业管理公司截至2019年12月31日的在管建筑面积占中国物业管理公司约22.2%的市场份额（按2019年的在管建筑面积计）。

年内溢利由2018年的人民币约1.44亿元增加至2019年的约2.05亿元，增长率为42.6%，高于26.2%的物业服务百强企业行业平均水平（自2018年的人民币约7220万元增至2019年的约9110万元）。

【观点】在母公司远洋集团（03377.HK）的助力下，经过多年的发展，远洋服务的规模得到了进一步的发展。虽在管面积不断提升，比下有余，但比上仍不足，相对于碧桂园服务、万科物业、彩生活等3亿平方米以上的规模，还有很大差距。与其他上市物业相比，远洋服务规模并不算突出。

据中物研协统计数据显示，截至2020年06月30日，30家上市物企在管面积均值为9820万平方米，其中，碧桂园服务（06098.HK）、彩生活（01778.HK）、保利物业（06049.HK）等均突破3亿平方米。根据观点指数“9月中国物业服务发展指数TOP30”榜单显示，远洋服务位列第23名，规模并不算大。由此来看，其规模还待提升。

从收费价格上来看，远洋服务物业费高于同行。2019年，远洋服务在管住宅社区及商写物业平均物业管理费分别为2.6元及17.3元，而同期同行的住宅社区及商写物业平均管理费分别为2.1元及6.6元。即当期公司的住宅社区管理费用略高于同行，但是商写物业管理费却是同行的2.64倍。这意味着，远洋服务成本高于行业水平，对外话语权弱。

不过，尽管属于区域性物管企业，规模有限，但公司背靠有着强大实力的国企股东，亦有一定的竞争优势和品牌力，借助资本的优势，有望给远洋服务带来更多的规模扩张机会。

四、客户集中度（评分：5.0分）

远洋服务拥有庞大、不断增长且忠诚的客户群，主要包括需要物业管理及社区增值服务的业主及住户，及需要物业管理服务及非业主增值服务的物业开发商。于往绩记录期间，单一最大客户为远洋集团。截至2017年、2018年及2019年12月31日止年度以及截至2020年06月30日止六个月，来自单一最大客户的收益分别约为人民币2.39亿元、2.48亿元、2.50亿元及9860万元，分别占总收益的19.7%、15.4%、13.7%及10.9%。来自五大客户（大多数为银行及金融机构、政府部门或机关及物业开发商）的收益分别约为人民币2.59亿元、2.74亿元、2.90亿元及1.58亿元，分别占总收益的21.3%、17.1%、15.9%及17.5%。

【观点】在规模低于行业均值的同时，与目前大多数上市物业企业一样的是，远洋服务也高度依赖母公司。招股书显示，2017年-2020年上半年，公司来自独立第三方的在管面积比例分别为13.5%、25.5%、27.5%、28.4%。与此同时，同期，来自母公司的收益分别约为人民币7.8亿元、8.8亿元、9.94亿元及5.26亿元，分别占物业管理收益的94%、84.5%、81.5%及81.2%，超过8成。

从长期发展来看，远洋服务的业务发展严重依赖远洋地产，也会深受其影响。从公开的报道来看，今年前7月、前8月、前9月，远洋集团的合约销售金额同比下滑均超两位数，直到前10月，其累计协议销售额同比下降9%，下滑幅度才有较好减缓。而今年上半年，远洋集团仅完成了全年目标32%，更是跌出了房企前30强的队伍。

房企系物业公司普遍依赖母公司输血，过往期间远洋服务大部分物管合约来自远洋集团，并贡献其八成以上的物业管理服务收益。短期来看，业绩表现主要还得看远洋集团地产业务的表现。长期来看，公司要有大发展，要么指望远洋集团的房地产业务进一步扩张，要么就得有更强的独立能力。

五、财务数据分析（评分：7.0分）

远洋服务的服务包括三条主要业务线，即物业管理服务；非业主增值服务；及社区增值服务，构成向客户提供的综合服务并覆盖物业管理价值链。

（远洋服务招股书-全面收益表）

截至2017年、2018年、2019年12月31日止三个年度，截至2019年、2020年06月30日止六个月，分别实现收益约人民币12.13亿元、16.10亿元、18.30亿元、8.48亿元、9.04亿元，相应的同比增速约32.8%、13.6%、6.6%。

销售成本分别约为人民币9.62亿元、12.87亿元、14.53亿元、6.45亿元、6.47亿元，相应的同比增速约33.9%、12.9%、2.2%；占总收益的比重约79.3%、79.9%、79.4%、76.1%、71.5%，今年上半年同比有所下降。

毛利润分别约为人民币2.51亿元、3.23亿元、3.77亿元、2.03亿元、2.57亿元，相应的同比增速约28.5%、16.6%、26.7%；毛利率约20.7%、20.1%、20.6%、23.9%、28.5%，过去三个年度大体保持稳定。

净利润分别约为人民币1.06亿元、1.44亿元、2.05亿元、1.22亿元、1.54亿元，相应的同比增速约37.0%、42.6%、26.1%；净利率约8.7%、8.9%、11.2%、14.4%、17.1%，呈持续上升之势。

（远洋服务招股书-按业务线划分的总收益明细）

于往绩记录期间，公司的总收益有所增长，主要是由于所有业务线的收益均有所增加。尤其是，物业管理服务的收益于往绩记录期间有所增加，主要是由于随着业务规模的扩大，总在管建筑面积有所增加，管理的物业数量亦有所增加。

（远洋服务招股书-按业务线划分的毛利及毛利率明细）

按业务线划分的毛利及毛利率明细来看，各期内，来自物业管理服务的平均毛利率最低，非业务增值服务第二，社区增值服务的毛利率要远高于前两者。在业务线中，社区增值服务通常录得较高的毛利率，原因为可以利用现有资源提供物业管理服务并减少直接成本（尤其是员工成本）。

（远洋服务招股书-资产负债表）

2017-2019三个年度及2020年前6个月，流动资产/（负债）净值分别约为人民币2.63亿元、-3.63亿元、-5.18亿元、4912.9万元，过去两个年度持续净负债。

（远洋服务招股书-现金流量表）

各期内，营运资金变动前的经营现金流量分别约为人民币1.62亿元、2.11亿元、2.62亿元、1.62亿元、2.03亿元，持续增加；经营活动所得/（所用）现金净额分别约为人民币1.04亿元、3827.2万元、2.07亿元、-807.9万元、6572.9万元，年/期末现金及现金等价物分别约为人民币7.01亿元、4.15亿元、4.23亿元、3.70亿元、7.25亿元，均是过去三年先降后升。

（远洋服务招股书-主要财务比率）

2017-2019三个年度及今年上半年，流动比率分别约为1.3倍、0.7倍、0.7倍、1.0倍，速动比率分别约为1.2倍、0.6倍、0.6倍、1.0倍，都有所波动；资本负债比率分别约为不适用、454.5%、483.1%、439.9%，可见杠杆率严重飙高，偿债压力很大。

过去三个年度，权益回报率（ROA）分别约为28.2%、27.2%、46.6%，总资产回报率（ROE）分别约为8.4%、3.3%、4.9%，均起伏不定，显示出盈利能力不稳定。

【观点】同规模方面的不断扩张一样，远洋服务亦在近年来努力改善自身的盈利能力。招股书显示，2017年以来，公司的营收、毛利润、净利润及净利率均稳步增长，毛利率稳中有升，ROA和ROE则在过去三个年度先降后升。

（1）业绩持续向好

蒙受母公司荫庇及中国物业市场的发展壮大，过往远洋服务亦取得相对不错的财务业绩。在2020上半年，疫情的影响使得物业价值进一步凸显，更是实现逆势增长。2017年-2019年，收益及净利润的复合年增长率分别为22.8%及39.8%，远高于同期中国物业服务百强企业的行业平均水平18.4%及26.1%。

然总体来看，公司的营收、利润、毛利率等在行业内也表现并不突出。其业绩增速及外拓成绩都中规中矩，财务报表体现较高的真实性。对于相对薄利的物业行业来说，未来提高收益和利润最直接的方法还在于扩大在管规模，形成规模效应。

（2）毛利率低于行业均值

虽然公司业绩连续实现增长，过去几年总体上都呈上升的趋势。不过不管是营收还是净利润，均低于目前已上市物业管理企业的平均值。克而瑞数据显示，今年上半年，30家上市物业管理企业平均营收为13.16亿元，平均净利润达到2.47亿元。

与此同时，横向对比来看，今年上半年28.5%的毛利率也低于行业均值，与港股已上市部分头部物管企业的毛利率水平还有一定差距，同期碧桂园服务的毛利率为37.19%，雅生活服务的毛利率为31.87%。据wind数据显示，2019年港股上市物业公司平均毛利率达到30.4%，而雅生活服务（03319.HK）、奥园健康（03662.HK）、蓝光嘉宝服务（02606.HK）的毛利率达到36.7%、34.6%、36.2%，均远高于远洋服务。

值得注意的是，公司的社区增值服务毛利率却处于行业高位。物业管理服务收入是公司主要的收入来源，该项贡献其三分之二以上的收入，但所占比例波动明显，从2017年的68.4%降至66.6%，今年上半年又升至71.7%；而毛利率较高的社区增值服务占比较少，且逐年走低，从2017年的收入占比14.7%降为2019年的13.0%，2020上半年进一步萎缩至11.2%。

（2）负债率过高

尽管远洋服务现金状况得到明显改善，但并不意味着公司的资金面已足够宽松。2017年资本负债比率为零，乃由于处于净现金状况。2018~2020年上半年杠杆比率基本在400%以上。

2018年猛增至454.5%，是由于其为了向远洋集团境内主要运营主体远洋（中国）提供年利率8.04%的贷款而发行了一笔总金额为31.53亿元的资产支持证券。根据资产支持证券的协议，证券名义年利率为5.8%至6.4%，预计将于2027年到期。这导致资本负债比快速增长，背后实则是为反哺母公司。

截至2020年06月末，远洋（中国）偿还了部分贷款，远洋服务上半年的现金及现金等价物有所增加，资本负债比率降为439.9%。2018~2019年杠杆率增长的原因是公司进行了分红导致总权益减少，用贷款来分红，属于不讲股德的股东套利。

未来公司仍有望保持业绩增长趋势，具备一定成长性。然而，关联方依赖、毛利率偏低、社区增值服务萎缩、负债率过高，依旧是发展路上的“拦路虎”，中长期投资价值需进一步观察。

六、首次公开发售前投资（评分：5.0分）

截至最后实际可行日期，作为首次公开发售前投资者，Smart Estate及Wealth Best分别持有已发行股本的约4.9%及5%。紧随资本化发行及全球发售完成后，Smart Estate及Wealth Best分别将持有已发行股本总额的3.68%及3.75%（假设超额配股权未获行使），或约3.55%及3.62%（假设超额配股权获悉数行使）。所授予的特别权利将于上市后终止，而首次公开发售前投资者所持有的股份须受上市日期后6个月禁售期所规限。    

于2020年06月29日，远洋服务与Smart Estate、Wealth Best及耀胜订立一份认购协议，据此，于2020年7月30日分别向Smart Estate及Wealth Best配发及发行5,444股股份及5,556股股份，总代价为1.36亿元。

Smart Estate主要从事投资业务，其分别由彩帆环球有限公司（由胡英勇全资拥有）、盛泰创投有限公司（由张书峰全资拥有）及高希创投有限公司（由杨德勇全资拥有）拥有43%、43%及14%的权益。杨德勇为远洋服务的执行董事，而胡英勇及张书峰为远洋集团的高级业务管理成员。

【观点】今年06月份的Pre-IPO折价达70%，幅度很有些大，好在有6个月禁售期。

七、基石投资者（评分：8.0分）

公司已与基石投资者订立基石投资协议，基石投资者已同意在若干条件的规限下按发售价认购总额相当于1.20亿美元（或相当于约9.36亿港元）的港元金额可购买的发售股份数目。假设发售价为6.10港元（即发售价范围的中位数），基石投资者将予认购的发售股份总数将约为1.52亿股，占资本化发行及全球发售完成后已发行及发行在外股份约12.88%（假设超额配股权未获行使）。

基石投资者包括淡水泉（香港）投资管理有限公司、国华人寿保险股份有限公司、Hillhouse Funds（高瓴资本）、奥陆资本有限公司、Franchise Fund LP、永伦基业有限公司、Keltic Investment（HK）Ltd.及郑贤方先生。

【观点】8名基石投资者合计认购的股份，以发行价上下限计，占总集资额的46.9%至57.13%。以发行价中间价计，占发售股份总数的51.51%，有6个月禁售期。基石认购比例还是挺高的，也有高瓴、奥陆资本之类知名投资机构在列，领投的是国内知名的二级市场价投模范私募基金淡水泉，加上险资，整体说明机构对远洋服务是持认可态度的。

八、股权架构（评分：7.0分）

远洋服务的历史可追溯至1997年，总部位于北京，物业管理服务最初是专注于远洋集团（中国领先的综合性物业开发商）所开发的物业，其现在是远洋集团旗下唯一分拆物业管理平台。远洋集团早在2007年就已经在香港联交所主板上市，其主要股东为中国人寿（601628）保险、大家保险。

公司脱胎于老牌房企远洋集团，该集团早在2007年就已经在香港联交所主板上市，目前其拥有两大知名股东，一是中国人寿，持有远洋集团29.59%的股份，二是大家保险，持有远洋集团29.58%的股份。

从1997年中远酒店成立，到1999年远洋亿家面世，远洋服务一直都专注于为远洋集团所开发的物业提供服务。2015年07月，远洋服务的旗舰公司远洋亿家启动新三板挂牌筹备。次年取得股转公司挂牌同意函，2016年05月正式在新三板挂牌，股份代码为837149.OC，成为当时新三板最大的物业公司。不过两年后，远洋亿家决议自愿将其股份在全国中小企业股份转让系统终止挂牌。于全国中小企业股份转让系统的终止挂牌工作已于2018年03月02日完成。

截至最后实际可行日期，远洋（03377.HK）通过其全资附属公司耀胜拥有公司已发行股本约90.1%的权益。IPO前，远洋集团持有远洋服务90.1%股权，中国人寿保险持有远洋集团29.59%股权，大家人寿保险持有29.58%股权，远洋其他股东持有40.83%股权。

紧随全球发售及资本化发行完成后（不计及因超额配股权获行使而可能将予发行的任何股份），远洋将通过耀胜拥有公司约67.57%的权益。因此，截至最后实际可行日期，远洋及耀胜均将成为控股股东，且于上市后仍为控股股东。上市构成自控股股东远洋的分拆。

【观点】远洋服务股东背景实力较为雄厚，而得益于此，公司的业务发展在行业内表现得亦可圈可点。上市后，远洋集团通过穿透仍继续掌握公司控制权，较高的股权集中度，意味着未来一致性行动较为确定。

九、发行估值（评分：7.5分）

按上市后11.84亿股的总股本及5.50港元~6.70港元的招股价，可得上市总市值为65.120亿港元~79.328亿港元，远低于2018年以来已经在港上市的29只内地物业新股平均约133.80亿港元的上市初始总市值。

再按2019年度约2.05276亿元人民币的净利润，根据人民币兑港币最新汇率1:1.1831，折合约2.43亿港元，计算得出静态市盈率（PE）约为26.80倍~32.65倍，与其业绩增速可相匹配。并且是合景悠活以来8只物业股中发行估值最低的，相对不算太离谱。2020年滚动市盈率约为23.9~29.1倍，低于行业平均水平。

十、保荐人过往业绩表现（评分：8.6分）

本次上市由中国国际金融（香港）证券有限公司和花旗花球金融亚洲有限公司联席保荐，花旗担任稳价操作人。

第一保荐人为中金公司，近两年共保荐了28家企业上市，暗盘录得17涨2平9跌，首日13正5平10负，迄今破发的有13只；今年以来共10个项目，暗盘7涨3跌，首日7正2平1负，至今破发的有2只，业绩不错。

第三保荐人为花旗，近两年共保荐了12家企业上市，暗盘录得8涨1平3跌，首日8正2平2负，迄今3只破发；今年以来有4个项目，除了宝尊电商-SW暗盘平收之外，其余全部上涨，无无一只破发，业绩十分出色。

值得一提的是，于12月16日正式上市的“洗衣液一哥”蓝月亮集团（06993.HK），是由美国银行、中金公司、花旗联席保荐。

十一、同行业IPO行情表现（评分：7.0分）

近年来，内地物业公司上市热潮持续升温。自2014年06月30日彩生活（01778.HK）在香港上市以来，已陆续有多达35家内地物业管理与服务企业成功登港。其中，2014-2017年期间有6家，2018年5家，2019年9家，2020年以来15家，可见今年物业服务企业的上市热潮较往年有过之而无不及。

今年以来在港上市15只内地物业股，暗盘录得10涨5跌，首日9正2平4负，上市至今破发的有5只。自第一服务控股开始，本来“山河一片红”的物业板块新股遭到了重击，合景悠活、世茂服务的不佳表现也令物业股雪上加霜，但好在金科服务、融创服务又逐步扭转了颓势，之后的恒大物业、佳源服务表现平平，而华润万象生活则较为亮眼，市场信心还需一步步重拾。

小结（总评：7.2分）

今年09月07日，远洋集团旗下物业管理服务提供商远洋服务向港交所递表，申请主板上市。于11月22日晚间，通过了上市聆讯，大概用了两个半月的时间获得入场券，速度相对较快。

近年来，公司的在管建筑面积持续扩大，业务规模得到提升，使得业绩也稳健增长。但同时也存在着过度依赖母公司、毛利率低于行业平均、对外话语权弱、为母公司“反哺”导致负债率过高等需要注意的问题。对于尚处成长阶段的远洋服务来说，上市后需要寻求规模扩张和增加新的利润增长点，夯实基本面。

短期从IPO的角度看，该股发行体量小于同业均值，有绿鞋机制，估值在最近的一众物业新股中算较低的。首次公开发售前投资者所持股份折让七成但有6个月禁售期，8名基石星光闪现，几乎包圆了国配份额，也有6个月封闭期。

虽然从公开发售情况来看，热度并不高，预计最终超购15~30倍之间，但公司背靠国企股东，未来有发展空间，加上明星基石站台与花旗稳价，暗盘与首日的行情表现是有一定期待值的，总的持偏正面态度。

（注：文中所述观点仅代表单方观点，不构成任何具体的投资意见或建议，请理性对待。市场有风险，投资需谨慎。）

文章来源：尊嘉金融。尊嘉金融子公司是美国SEC和香港SFC持牌机构，新锐互联网券商，提供美股、港股、A股交易，全部0佣金。