2021年04月19日，恒指公司推恒生物业服务及管理指数的消息出炉，作为曾经煊赫一时的“香饽饽”，在整个二级市场经历了持续调整后，物业板块又再度被推到台前，重获市场青睐。

恒指公司推恒生物业服务及管理指数

本周一，恒生指数公司宣布，推出恒生物业服务及管理指数，此项新指数旨在提供一个参考基准，以反映在香港上市的30家最大物业管理及相关服务公司股价的整体走势。

恒生指数公司董事兼研究及分析主管黄伟雄表示，恒生物业服务及管理指数有助投资者掌握这个抗周期及以轻资产模式营运的板块所带来之投资机遇，并在不断变化的市场环境中捕获高增长潜力。

此消息一出，对一众港股市场上的内地物业股形成利好，午后集体大涨。绿城服务涨5.56%，世茂服务涨4.25%，远洋服务涨3.15%，华润万象生活涨2.43%。

物业板块：曾经的打新大热门

自2014年06月底的彩生活起，内地物业服务及管理企业就开始了前赴后继的上市征程。除了南都物业（603506.SH）于2018年02月01日在上交所主板挂牌外，其余40只全部选择赴港主板敲钟。

登港的40只中物管企业，中海物业、碧桂园服务、建发物业3家是以介绍方式上市，并未公开募资，其余37只则是以IPO（首次公开募股）的形式上市。

（表格由尊嘉金融整理）

来自内地的物业服务及管理上市企业，大都脱胎于背后的房地产母公司，由不同规模和实力的房企分拆上市。从统计表可以看出，2014年仅彩生活1家，2015年、2016年各2家，2017年1家，这四年合计6家上市。

相对于房地产开发商母公司，内地物业管理公司可受惠于轻资产的商业模式，从而得到较高的资产收益率，面对市场转变时亦有更大的灵活性，容易受到资本市场的青睐。另一方面，分拆物业板块上市融资，也为后房地产时代资金链紧张的房地产开发商母公司输血提供了很好的途径，因而受到房企的大力支持。

2018年起，内地房企进入分拆物业板块赴港上市的加速期，全年挂牌的达到5家。2019-2020年，更是物业新股的高光时刻，因其IPO数量众多，首日上涨确定性高（第一服务控股之前），与带B的未盈利生物科技股并称港股打新最热门的两大板块。

上市初始总市值方面，2018年以来的34只物业新股，百亿港元以上体量的由10只，占比约31%；50~100亿区间的有5只，占比约16%；10~50亿之间的有14只，占比约44%；5~10亿的有5只，占比约16%。

所有37宗物业类IPO中，超购在1000倍以上的，仅兴业物联、烨星集团2只袖珍小票；500~1000倍之间的，是星盛商业、卓越商企服务2只商住类物业股；100~500倍之间的，有银城生活服务、保利物业、浦江中国等8只；50~100倍之间的，有第一服务控股、宝龙商业、蓝光嘉宝服务3只；15~50倍之间的，有合景悠活、华润万象生活、宋都服务等5只；15倍以内的，有世茂服务、中奥到家、金科服务等17只，其中绿城服务认购率仅48%，是唯一认购不足的。

从37宗IPO来看，暗盘录得23涨1平13，破发率35%；首日25正3平9负，破发率24%。

2018年，4宗IPO，暗盘1涨3跌，破发率75%；首日1正1平2负，破发率50%。

2019年，9宗IPO，暗盘7涨1平1跌，破发率11%；首日8正1负，破发率11%。

2020年，16宗IPO，暗盘10涨6跌，破发率38%；首日10正2平4负，破发率25%。

2021年以来，3宗IPO，暗盘与首日均1涨2跌，破发率67%。

物业类新股之所以曾与带B未盈利生物科技类新股，一起成为港股打新市场的“双雄”，主要是从2019年第一只滨江服务，到2020年10月的卓越商企服务，期间的16只新股首日仅时代邻里破发，胜率高达94%，大为提高了投资者对物业类新股的狂热情绪。

但股票的价格都是围绕内在价值而波动的，如果产生了泡沫，那就会逐步走向价值回归之路，IPO行情也会进行冷热转换。

2020年以前的物业类新股大都按比较正常的估值发行，像雅生活服务、碧桂园服务、保利物业这样的行业龙头，在上市时估值都较为合理。但2020年以来，自2只袖珍物业股兴业物联、烨星集团起，发行估值开始抬升。

尤其到了四季度，合景悠活、世茂服务、金科服务、融创服务、恒大物业、华润万象生活几只大票，更是将物业股的发行估值拉到了最高峰。市场的高度认可和狂热追捧，极大提高了上市公司的胃口，发行PE高得离谱，几番遭到诟病。套路逐渐玩不转，物业新股不少一上市就被杀估值成了市场用脚投票的例证。直到最近的一只星盛商业，才稍稍回过神来，改变了首日破发局面。

二级市场表现：名副其实的牛股“集中营”

只要居住在城市小区，不论房子发生什么变化，物业费支出都是每位业主的必须。所以，物业行业的稳定性、持续性以及刚需特征，使得其在去年疫情中，成为数不多、较少受影响的行业之一。

2020年上半年，作为疫情受益板块，内地物业股在港股二级市场大放异彩，迎来了一波普涨，行情一度汹涌，与医药股一同成为市场焦点所在。

（表格由尊嘉金融整理）

而自上市以来，港股市场上的40只内地物业股也是牛股辈出，是名副其实的“牛股集中营”。

根据数据统计，可知永升生活服务最高上涨了+1363.48%，排在第一，也是唯一的十倍牛股；最高上涨了5~10倍的，为中海物业、新城悦服务、碧桂园服务、绿城服务4只；最高上涨1~5倍的，有银城生活服务、佳兆业美好、雅生活服务等17只。也就是说，上市以来至少翻倍上涨的个股，达到22只，占比过半。

最高涨幅达到50%~100%的，有金融街物业、弘阳服务、建业新生活等6只；在0~50%之间的，为世茂服务、星盛商业、合景悠活等8只；远洋服务、荣玩家、宋都服务、第一服务控股4只，上市以来始终处于破发状态，且都是距今日期较近的新股。

值得一提的是，最高涨幅榜的前4名，如今总市值都在200亿港元以上，碧桂园服务更是超20000亿港元。物管企业的优异表现，让资本市场刮目相看，优质个股的价值也被重新认识。

而在冲顶时间方面，2015年和2018年各有2只，分别是彩生活、中奥到家，以及浦江中国、祈福生活服务；没有1只在2019年达到了目前的上市以来最高位；2020年有19只，今年以来有17只，这充分说明了近两年是物业板块二级市场的辉煌期。

永升生活服务、中海物业、新城悦服务、碧桂园服务、绿城服务名列前五强，从上市以来的K线走势上看，整体都是漂亮的长牛趋势，即便中途有或大或小的回调，但都不改牛股气质，表现非常出色。

受恒生物业服务及管理指数推出的影响，本周物业板块连涨2个交易日，世茂服务、建发物业、星盛商业3只，更是齐齐在周二当天盘中创出上市以来的新高。可以说，大多数物业股自上市以来都呈现出后劲十足的特点。

不过，一个板块个股众多，几乎不可能全部都是只涨不跌，就像一个班级，有尖子生，有中等生，自然也会有差生。中奥到家、兴业物联、烨星集团、卓越商企服务、第一服务控股、远洋服务、荣万家、宋都服务，目前看来，都是“上市即巅峰”的典型代表。

至今12只翻倍牛股，碧桂园服务稳居市值第一

截至2020年04月20日（周二）下午港股收盘，香港恒生指数收报29135.73，微涨+0.10%，较2021年12月31日的年终收盘价27273.13累计上涨约+6.99%。40只内地物业股今年平均涨幅约+13.44%，大幅跑赢大盘表现。

（表格由尊嘉金融整理）

其中，中海物业、世茂服务、恒大物业3只体量较大的物业股，今年累计涨幅都在50%~100%之间，领涨整个板块，占比约8%；新城悦服务、碧桂园服务、蓝光嘉宝服务等14只处于10%~50%之间，占比约35%。涨幅前5名，都是业内头部企业，这说明越是实力强的物管企业，在资本市场的表现越好。

宝龙商业、佳源服务、永升生活服务等8只，涨幅在10%以内，占比约20%；彩生活、卓越商企服务、雅生活服务等7只，跌幅均在10%以内，占比约17%；弘阳服务、鑫苑服务、保利物业等8只，跌幅达到10%~50%之间，占约20%。表现最差的是今年01月18日上市的宋都服务，股价接近腰斩。

上市以来的累计涨幅方面，平均达到约+121.95%。永升生活服务依旧高踞榜首，涨幅约+933.71%；新城悦服务、碧桂园服务、中海物业、绿城服务名列2-5位，涨幅在500%~1000%之间；滨江服务、宝龙商业、雅生活服务、佳兆业美好、和泓服务、银城生活服务、融创服务、华润万象生活等8只，涨幅在100%~500%之间。也即，上市至今股价至少翻倍的个股，共计13只。

恒大物业、保利物业2只的涨幅，落在50%~100%区间；建发物业、金科服务、蓝光嘉宝服务等10只，涨幅处于10%~50%之间；佳源服务、弘阳服务、建业新生活等5只，涨幅均在10%以内；卓越商企服务、彩生活、远洋服务等10只，均为破发状态，中奥到家以-55.85%的跌幅垫底。

最新静态市盈率（PE）方面，平均值约31.30倍。华润万象生活、融创服务2只，均达到了100倍以上，处在估值高位；碧桂园服务、永升生活服务、世茂服务、金科服务等4只，在50~100倍之间；恒大物业、宝龙商业、绿城服务等28只，处于10~50倍之间；宋都服务、兴业物联、彩生活、鑫苑服务、中奥到家、祈福生活服务等6家，PE均不到10倍。

最新总市值方面，平均约246.19亿港元。碧桂园服务亿2341.00亿港元，稳坐头把交椅，比自家房地产母公司碧桂园（02007.HK）的2156.49亿高出184.51亿。恒大物业、华润万象生活分别以1576.00亿、1068.00亿，夺得冠亚军。前三甲均是千亿体量，融创服务以771.20亿排在第四。

世茂服务、雅生活服务、金科服务、卓越商企服务等11只，总市值均在100~500亿之间，属于大中型物业股；蓝光嘉宝服务、建业新生活、远洋服务、时代邻里、滨江服务、正荣服务、建发物业等7只，处于50~100亿之间；彩生活、星盛商业、佳兆业美好等12只，处在10~50亿之间，浦江中国、中奥到家、祈福生活服务等6只，体量均不到10亿，倒数前三名兴业物联、宋都服务、烨星集团，已经不足5亿。

行业整合刚刚开始 未来是强者恒强的天下

一个行业也有它的景气度周期，毫无疑问，凭持续稳定的商业模式，有着“现金奶牛”之称的物业板块，正处于高景气度，近几年IPO动作频繁，并在二级市场发光发热，是受关注度颇高的明星板块之一。

业绩上看，尽管疫情贯穿2020全年，物管企业却较少受其影响，日前已披露年报的42家上市物业企业，业绩一片大好。

大摩最新的报告称，物管行业中期展望正变得更为正面，因具政策支持，加上城市服务以及新的收购机会，预期2020至2023年盈利年均复合增长率可达45%。物管公司的关键焦点在于第三方扩张能力、社区增值服务的探索等。

跟房地产相比，现在的物业行业相当于2009年或2010年的房地产行业，仍然处在高速整合期，模式没有完全形成，还有很多想象空间。去年，头部企业进行大量且快速的收并购动作之后，对规模的诉求依然强烈，收并购被视作迅速扩张的捷径。

如今物业行业的整合刚刚开始，在管理规模上争抢优质标的，是各大物管企业发展的核心。最新市传继49亿元吞下蓝光嘉宝后，行业龙头碧桂园服务拟并购江苏银河物业管理有限公司，交易对价30亿元。若交易落地，碧桂园服务将再次斥巨资扩张。

预计，未来将会有更多类似并购出现，小型物管公司正在失去市场份额，“强者恒强”的马太效应会愈来愈明显。如果说2020年是国内物管企业的大考，那么今后几年，则是物管企业相互追逐、寻求规模竞速的黄金时代。

在去年的行业资本化高峰之后，随着赛道上争夺者越来越多，房企拆分物业上市也再度提速。截至今年04月，已有14家物业企业递表，物管公司的上市热潮仍在持续。

股市行情永远是涨跌起伏，不断波动着的。一些物业公司的母公司销售放缓，面积竞争加剧，龙头企业及小型公司之间的估值差距将进一步拉大，今后的物业赛道上，二级市场上势必也将是强的越强，弱的越弱。

并且，现在也并不是什么物业企业都可以顺利登陆港股。港交所开始重视上市企业质量，对盈利能力作出两档要求，后面一些规模小、难赚钱的物业企业上市的机会越来越小。

物业管理行业的成长，在科技和管理的底层架构之上，拼的是规模、效率、品牌和满意度。群雄逐鹿的万亿物业市场，未来的竞争格局将如何书写，牛股神话将怎样演绎，还需要时间来验证。

（注：文中所述观点仅代表单方观点，不构成任何具体的投资意见或建议，请理性对待。市场有风险，投资需谨慎。）

文章来源：尊嘉金融。尊嘉金融子公司是美国SEC和香港SFC持牌机构，新锐互联网券商，提供美股、港股、A股交易，全部0佣金。