沈阳楼市新政“见光死”？“零首付”或被叫停

　　本报记者 张晓玲 实习记者 吴抒颖 深圳报道

　　在央行、财政部等多部门鼓励加杠杆、减税费购房之下，各地方政府纷纷出台房地产救市新政，无所不用其极。

　　3月1日，沈阳市政府下发《沈阳市人民政府办公厅关于促进房地产市场健康发展的实施意见（试行）》，其中明确说明对毕业未满5年的高中等学校毕业生，可以低至“零首付”购房。

　　不过，开发商和银行业人士均指出，这一政策现实中难以落实。中原地产首席分析师张大伟等分析人士更指出，零首付这一条很可能会被叫停；而出台零首付和各种降低首付加杠杆的政策，也说明后市酝酿着巨大风险。

　　21世纪经济报道记者3月1号下午致电沈阳市房产局，但未有人接听。晚上22点36分，沈阳市委宣传部官方微博发布消息称，“对毕业未超过5年的高校、中等职业学校毕业生在沈阳购买商品房的，给予住房公积金政策支持，公积金连续缴存时限由6个月降为3个月，首付比例实行‘零首付’的政策”还处于前期调研论证阶段，暂不具备出台条件。

　　“沈阳式”刺激力度惊人

　　纵观沈阳新政，其内容包括，对个人购买住房市区两级给予奖励政策；公积金最高贷90万；土地供应减半；降低二手住房交易税费；鼓励农民进城买房居住等22项。

　　其中第十四条称，支持高校、中等职业学校在校生、新毕业生购房。对高校、中等职业学校在校生购买商品房的，给予每平方米200元的奖励政策；对新毕业生购房的，给予契税全额补贴政策。

　　此外，对毕业未超过5年的高校、中等职业学校毕业生在沈购买商品房的，给予住房公积金政策支持，公积金连续缴存时限由6个月降为3个月，首付比例实行“零首付”政策，最高贷款额度为单方60万元、双方80万元。

　　沈阳新政中鼓励加杠杆的政策还有，首次申请公积金贷款最低首付比例降至10%。家庭或个人可以使用住房公积金同时贷款购买两套房，第二套房贷款的最低首付比例为20%。多位房地产业内人士分析，沈阳房地产市场去化压力巨大，政府出台此举意图刺激购房。

　　据易居克而瑞数据，截至去年10月沈阳房地产市场新建商品房库存接近3000万平方米，在其当时纳入统计的39个城市中居首，在全国排名靠前。

　　中原地产首席分析师张大伟指出，沈阳房地产市场成交还可以，就是库存太多了。

　　2015年沈阳全年成交商品房1482.5万平方米、商品住宅1314.8万平方米，同比分别增长20%、23%。但整体沈阳的库存非常大，接近3000万平米，去化周期高达24个月。

　　“零首付”或被叫停

　　在地方政府新政中，沈阳式的零首付还是第一次出现。而其中对公积金贷款首付比例下调至10%，也突破了此前公积金贷款的首付最低限度。

　　“一成首付是十倍杠杆，而零首付，就全部是杠杆了，简直就是次贷了，”张大伟指出，沈阳政策力度惊人，强力加杠杆，后市酝酿巨大风险。对于沈阳这种城市来说，目前整体经济涨幅趋缓，而刚毕业的大学生收入必然稳定性差，这种情况下，即使房价不跌，对于银行来说也是巨大的风险源头。

　　因为，对银行来说，毕业未满5年又要零首付的购房者，一般来说是不合格的贷款人，很难符合银行风险防控的要求，除非其月薪达到万元以上；而对开发商来说，这类购房者由于不能及时带来首付款的现金流，也不是他们想要的客户。

　　对于这些购房人来说，即使银行允许其零首付，高昂的月供也将是难以承受的负担。目前沈阳新房均价7000，以一套面积100平方米的住宅计算，零首付贷款需70万，月供4000多，而沈阳2015年的社会平均工资不到5000元。

　　北京一位熟悉房地产政策演变的业内人士认为，沈阳新政中的零首付很大概率会被叫停，其他条款估计也要修正调整。

　　事实上，在过去的2015年，沈阳多个项目已经出现降低首付、分期首付。“低首付项目很多，购房者还款的日期，都在不断往后延期。原来分期首付都是控制在交房时补齐（最低三成），现在很多项目已经做到交房后两三年补齐首付即可，分期让购房者还钱。”沈阳一位房地产项目操盘手透露。

　　由于沈阳楼市长期低迷，在沈阳布局的多个大开发商此前亦泥足深陷。广东一位大型开发商在沈阳亦有项目，他向21世纪经济报道记者透露，公司已打算退出东三省，目前只是在“盘活存量”，不再新增当地项目。据其所知，“大部分房企在沈阳做项目，都是微利开发，或者亏损的”。

　　调查显示，在过去的2014、2015年，包括绿地、中海、保利、万科等在内的大型开发商均在沈阳市场折戟，其旗下项目出现降价或者停工现象。

　　在沈阳各个开发商房地产操盘手看来，此次新政无限鼓励购房，无疑会刺激市场成交，但效果大家不敢过于乐观，毕竟巨大的库存摆在那儿。“我们要做的就是抓紧这个窗口期，加快推货，回笼现金”。

　　分化的市场酝酿风险

　　沈阳是目前房地产新政力度最大的城市，但并不是唯一迫切需要去库存的地区。在同一天，河北、内蒙也出台了房地产去库存新政。

　　河北省政府出台《关于化解房地产库存促进房地产市场健康发展的若干措施》，

　　取消90平方米以下住房面积所占比重必须达到开发建设总面积70%以上的强制要求。

　　此外还包括支持农民进城购房、实行棚户区改造货币化安置、优化房地产供应、推动房地产转型升级、加大金融信贷支持力度、落实税收优惠政策、加强北京周边房地产管控等十项措施。

　　同一天，内蒙古自治区出台新规，凡是未完成房地产去库存工作任务的地区，今后一个时期将从严控制房地产开发建设用地供应。

　　数据显示，截至2015年末，内蒙古全区商品住宅库存约76.8万套、8213万平方米，地区间、住宅与非住宅、住宅户型类别等结构性矛盾明显，约40%地区去库存压力较大。

　　与此同时，广东省也出台供给侧改革方案，其中也大量篇幅提到房地产去库存。

　　经济缺乏动力，导致房地产依然是最重要的引擎，成为目前各界的共识，而央行、财政部等多个部委的政策支持，也为这一观点提供了有力支撑。

　　而楼市剧烈分化，市场表现不一，因城施策将成为未来地方房地产刺激的主流。

　　但在北京亚豪机构总监郭毅等人士看来，分化的市场格局下，房地产依然面临巨大的风险，特别是一线城市的地王对房价上涨的要求非常高，部分房企将面临经营风险；而多数的三四线城市，将依然面临去化危机。