证券时报记者 陈英

尽管近几年境外房地产投资成为热门话题，但受益于利率下调以及资本来源增加，境内房地产投资市场持续升温。

中国经济持续放缓，但在降息、降准以及房地产交易环节税费削减等利好政策的推动下，中国房地产投资市场收获颇丰。尤其是过去数年房地产市场的快速发展，让地产投资基金赚得盆满钵满。数据显示，截至2016年3月，在过去的12个月中，全国房地产投资市场交易金额创2011年以来新高，达到人民币1,700亿元。但随着住宅市场自去年开始持续至今的分化调整，地产投资基金经理们也开始调整他们的投资方向，更多转向商业物业的并购。规模排在地产基金行业前列的投资机构近日表示，住宅类投资业务未来仍将是国内地产基金的主要业务类别，而上海则是他们心目中最具投资吸引力的城市。

第一太平戴维斯近期的一个研究报告数据印证了这个事实，报告显示，全国投资交易区域分化严重，北上广深四个一线城市占全国成交总额的比例高达73%。其中，得益于良好的市场透明度和流动性，上海投资市场继续领跑全国。过去12个月中，上海投资市场占据全国交易总额“半壁江山”。投资者（尤其境外基金）继续坚信能在上海市场觅得合适机会。

业内人士认为，造成上海房地产投资市场空前活跃的主要原因包括：为投资中国市场而募集的海内外基金于2014年、2015年达到高峰，并得以释放；过去一年内上海市场强劲的资产表现吸引了房地产信托投资基金、国内投资者以及人民币基金；自用物业购买市场的活跃以及对投资中国二线城市的顾虑。

北京也有数笔可观投资交易达成，约占全国交易总额的12%。境内投资者和自用买家近占过去12月北京交易总额的80%。其中，阿里巴巴斥资人民币24.7亿元收购昆泰嘉瑞中心，系2015年北京市场由境内投资者完成的最大一笔投资交易。

市场显示，投资者探索二三线城市投资机会时更为审慎，但对一线城市投资的热情则高涨不下，将资产价值推至历史高位，回报率则降至历史低位。这主要得益于贷款利率降低、替代型投资途径缺乏，以及部分投资者资金出境困难。谈及市场前景，第一太平戴维斯中国区研究员分析认为，随着开发商通过出售或剥离非核心资产以实现投资组合的合理化配置，2016年部分二三线城市将出现一些买入机会。最终能否成交则取决于价位以及卖方激励措施（如保证投资回报）。与此同时，一些规模较大的基金将继续场边观望，伺机以低价收购不良资产。有不少开发商开始采用“轻资产”策略、出售非核心资产，此举将有助于提升整体资产管理和产品品质，改善资产负债表表现。