曾有人说过，当你不知道如何理财时，那你就看身边的富人们在怎么理财，跟着他们做大概率不会错。但如果今天有人问，房地产到底还能不能投资，那你不妨来看看专业的机构——券商的操作策略。

　　有据可查的9大上市证券公司资料显示，2015年除了华泰证券一家还在巨资大幅进行房地产投资外，其他8家上市券商在投资性房地产资产上均出现缩水，彰显出这些投资机构在不同程度地沽出持有的投资性房地产。

　　9家上市券商

　　地产投资规模达16亿

　　根据上市券商最新披露的2015年年报，共有广发证券、国海证券、海通证券、华泰证券、西南证券、兴业证券、招商证券、中信证券和国信证券9家公司详细披露了各自在房地产上的投资情况。按照各自合并报表口径(下同)，上述9家券商合计投资性房地产资产达到了16.19亿。

　　其中，截至2015年年底，投资性地产资产规模达在5000万以上的证券公司有华泰证券、国信证券、中信证券和兴业证券。其中，华泰证券在房地产上的资产规模最大，达到了13.02亿元。国信证券、中信证券和兴业证券的房地产资产规模分别为7738.49万元、7092.13万元和5032.61万元。

　　剩下的5家证券公司中，截至2015年年底投资性房地产资产规模分别为西南证券4618.01万元、广发证券2527.47万元、国海证券2327.76万元、海通证券1925.44万元和招商证券497.01万元。

　　证券公司投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的房屋、建筑物等。特别值得一提的是，证券公司在投资性房地产的财务计算上，目前一律采用的是成本法进行的初始计量。

　　也就是说，上述9家上市券商投资性房地产资产，在资产负债表中都是以房地产买入成本值计入，与去年不少城市房价大涨没有一分钱关系。即便在深圳持有的房地产价格翻了一倍也不例外。

　　但另一方面，与投资性房地产有关的后续支出，如果与该资产有关的经济利益很可能流入且其成本能可靠计量，则计入投资性房地产成本。其他后续支出，在发生时计入当期损益。据证券公司财务人员介绍，证券公司一般都会采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，并按照与房屋建筑物一致的政策进行折旧。

某券商投资性房地产折旧和残值率计算方法

　　投资性房地产的用途改变为自用时，自改变之日起，将该投资性房地产转换为固定资产或无形资产。自用房地产的用途改变为赚取租金或资本增值时，自改变之日起，将固定资产或无形资产转换为投资性房地产。发生转换时，以转换前的账面价值作为转换后的入账价值。

　　当投资性房地产被处置、或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终止确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后计入当期损益。

华泰6亿继续买楼

　　其他券商都在沽出

　　值得一提的是，从证券公司投资性房地产资产从年初到年底的变化情况来看，9家上市券商在投资性房地产上的资产2015年呈现增长状态，整体增长幅度达到了58.20%。

　　其中，一个显著特点就是：华泰证券一家在房地产上的投资规模顶其他8家，年初如此，2015年新增更是如此。

　　9家详细披露了投资性房地产投资的上市券商中，最大投资规模的华泰证券2015年投资性房地产资产规模增加也最大，从年初的67398.15万元增加到了130153.14万元，资产规模增长率达到了93.11%。

　　其他8家投资性房地产资产规模2015年全年下来基本都处于资产缩水状态。其中，缩水幅度超过两位数的有兴业证券和招商证券两家，投资性房地产资产规模从年初的6319.07万元降至5032.61万元、579万元降至497.01万元，缩水幅度分别达到了20.36%和14.16%。

　　具体明细上，以资产规模增值最大的华泰证券为例，该公司2015年投资性房地产资产分两块，一块是采用成本计量模式的投资性房地产，具体详情如下：

　　另一块为未办妥产权证书的投资性房地产，具体情况如下：

　　资产缩水幅度最大的兴业证券具体情况如下：

增减主要源自三因素

　　与房价涨跌无关

　　证券公司投资房地产为什么会出现资产规模增减不一的情况？

　　来自券商财务人员称，其中原因主要有三：

　　首先，投资性房地产资产折旧会影响整体资产规模。按照当前投资性房地产的类别，行业内一般会有一个公认的30-50年的折旧年限，然后行业也会据此有个约定俗成的预计净残值率。根据这些数据，会计算出一个年折旧率，年折旧率范围一般在1.9%-3.17%之间。

　　其次，会计期间内发生的买卖交易也会引发整体资产规模。根据券商在投资性房地产上的会计处理原则，卖出的投资性房地产不会计入当期的投资性房地产资产中，而是直接计入当期损益科目；买入的投资性房地产则直接以新增资产，以成本家核算计入投资性房地产资产规模科目下。

　　第三，自用房地产与投资性房地产的互转也会影响资产规模。在实际操作中，很多证券公司房地产资产其实经常在自用和投资两者间互转。比如某券商自己建了一栋大厦，将开始自家在使用的部分楼层物业租赁出去，这些就属于投资性房地产；但随着公司业务的拓展，原有的楼层不够用，又会将租赁到期的楼层物业收回自用。

　　这些变动，也必然影响着证券公司在投资性房地产资产上的变动。据券商财务专业人士介绍，一般而言，由投资性房地产转为自用房地产的，前者会直接减少规模，后者则直接体现在固定资产上的增加；而由自用性房地产转为投资性房地产的，资产也随之由固定资产转为投资性资产。

　　“证券公司在投资性房地产的处理上，和股票持仓不一样，不会根据市价的变化计算公允价值的变动，更不会以公允价值的变动来截至日的资产规模。”某券商财务负责人介绍说，券商年报中披露的投资性房地产，其实就是年初时点上投资性房地产的资产规模，比如说该年的1月1日，以及期末时点上投资性房地产资产规模，比如说该年的12月31日。

　　从这一点也可以得出，上述9家券商2015年在投资性房地产资产上的变化展示出来的结论就是：华泰证券在2015年还在继续增加投资性房地产物业资产，或继续买入或由自用转为投资；其余8家均在减少投资性房地产物业资产，或卖出或由投资转为自用。