绿地地产业务约为万科一半

法治周末记者 代秀辉

敲开A股市场大门才不久，绿地集团(以下简称绿地)即迎来了首年营收下滑。

4月26日，绿地发布了2015年年度报告。

报告显示，2015年，绿地营业收入2072.57亿元，较上年同期下滑20.8 %;归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为56.25亿元，较上年同期仅增长2.12 %。

这其中，在国内七大区域市场，除了华南地区，绿地在华东地区、华中地区、华北地区、东北地区、西北地区、西南地区六市场营业收入较上年同期均出现了下滑，降幅区间为19.75 %至46.7 %。而在海外拓展业务中，绿地营业收入大幅缩水至1.29亿元，同比下滑91.16 %。

绿地，这个刚刚迈进A股资本市场大门，意图一展鸿志的地产企业，到底正在面临着怎样的缚痛?

地产营收下行

影响绿地业绩呈现的因素之一是其主营地产业务。

绿地财报显示，在主营地产业务方面，2015年，绿地实现合同销售金额2301亿元，其中住宅占比50.8%，商办占比49.2%。然而，出人意料的是，绿地的地产业务营业收入却出现了下滑，营业收入仅为995.77亿元，同比减少11.23%。

而这也是绿地近四年来房地产板块营收的首次下滑。

绿地财报显示，2012年至2014年，绿地房地产业务的营业收入分别为652亿元、923亿元和1121亿元。

对于2015年地产业务的下滑，绿地在财报中解释，主要是由于“本年度结转面积同比减少”所致。

“结转面积指的是房地产企业可以进行确认收入的面积，也就是说这部分面积可以计算成本、开支和收入。”在山东某地产公司从事会计工作的刘青对法治周末记者解释。

韩长吉坦言：“2015年绿地合约销售额仅次于万科，但营收已远低于万科，甚至还低于恒大和中海地产。”

公开资料显示，2015年万科的房地产营收约为1902亿元，这几乎是绿地995亿元的两倍;而在2014年，绿地与万科差距还并不太大，绿地房地产收入为1121.8亿元，万科房地产业务收入为1435亿元。此外，恒大地产和中海地产的2015年营业收入则为1264亿元和1142亿元。

“相比同类一些房企来说，绿地的地产业务扩张速度确实有放缓的表现。但基本上属于绿地主动的有意识地放缓。”易居智库研究总监严跃进对法治周末记者评价。

“这可能是由于绿地近一年来，许多项目布局在能级较低的城市，且商办项目所占比重较大。由于商办项目开发周期长，导致回款回收周期长，使销售额与营收之间容易产生较大差距。”中投顾问房地产行业研究员韩长吉对法治周末记者分析。

“拖后腿”的能源板块

实际上，拖累绿地2015年营收的并非只有房地产业务，能源业务板块的大福缩水则是另一“元凶”。

绿地财报显示，2015年绿地能源及相关产业，实现营业收入336.50亿元，同比减少67.08%。

绿地官网资料显示，绿地能源业务板块主要从事煤炭、油化工产品的贸易业务，经营模式主要以批发及订单制的销售为主;而盈利方式则是通过采购与销售价差获利。

“尽管外界常常将绿地看作一家房地产开发企业，但事实上能源业务一直在绿地业务体系中占有很大的比重。”严跃进对法治周末记者透露，“能源业务板块在绿地的过往营收中曾一度超越其主营地产业务。”

公开资料显示，2012年，绿地控股能源业务板块营业收入为1122.8亿元，占公司全年主营业务收入比重为56.82%，房地产主业营收为 651.94亿元，仅占32.99%;2013年能源业务板块收入上升至1454.66亿元，占比58.12%，同年其房地产主业营收达923.06亿元，占比36.88%;2014年，绿地能源业务板块营收为1322.25亿元，房地产主业为1121.77亿元。

然而，这并为绿地带来太多的收益。

“原因在于毛利率太低。”严跃进说，“实际上在2011年，绿地在能源业务上是比较看好的，当时能源业务的扩展态势也比较明显，但随着宏观经济下行压力的增大，毛利率走低，此类业务被认为是一种错误的投资策略。”

公开资料显示，绿地能源业务板块2015年毛利率仅为1.51 %，而2014年其毛利率更是徘徊在1%左右。

“能源行业持续低迷，公司主动收缩能源相关业务。”绿地在财报中亦坦言。

绿地在财报中称，由于市场恶化、商品价格走低，公司能源板块主动调整业务模式，收缩高风险业务规模，基本停止了化工品贸易，保留了部分稳定和低风险的煤炭贸易，油品业务转向发展零售业务和加油站开发为主。

“绿地收缩盈利较低的能源产业，一方面主要是由于能源板块的宏观环境利空的影响，另一个是绿地控股考虑多元化经营战略的需要，合理高效利用资金。”中研普华研究员邱少梅对法治周末记者说。

“在过去国家能源政策调整的时点，绿地加码能源产业布局，甚至将能源做为其第二主业发展，成为其多远化战略的重要一军。但近几年，能源产业持续低迷，毛利率在多元化业务中排名靠后，拖累到集团整体营收。”韩长吉向法治周末记者表达了相同的看法，“所以绿地在上市后有意压缩能源产业，这个策略有助于改变其盈利能力不断减弱的局面。”

“预计能源板块将来在公司主营业务中所占的比重将逐步缩小，在公司发展规划中的重要性也将逐步降低。”绿地称。

定调三大转型

那么，伴随着主业下行，能源产业拖累，绿地该如何“常青”?这一点，绿地似乎早已为自己寻找到了答案。

事实上，绿地的业务早已不单纯以房地产为主。

法治周末记者通过百度检索发现，关于绿地的消息更多的是投资地铁、做基建、成立轨交PPP基金、入股黑龙江股权交易所和贵阳资产交易中心等内容。

绿地在官网坦言，其已在全球范围内形成了“以房地产开发为主业，大基建、大金融、大消费等新兴产业并举发展”的多元格局。

此前绿地董事长张玉良曾坦言，绿地A股上市后，将进一步推动其三大战略发展，在房地产主业之外，加快发展“大基建、大金融、大消费”三个重点领域的综合产业，实现其战略转型;“大基建”领域将重点发展地铁产业。

公开资料显示，在大基建方面，绿地已在重庆、南京等5座城市签订至少6条地铁项目;在大金融方面，绿地金融投资控股集团于2014年增资至30 亿元，目前已持有上海农村商业银行4%的股权、锦州银行3.98%的股权、 东方证券 2.46%的股权，并且与蚂蚁金服、陆金所合作推出“绿地地产宝”;在大消费方面，绿地在上海、南京等地开设全球商品直销中心门店，并已建立四个海外直采中心，海外货源基地也在快速搭建。

“面对房地产从黄金时代步入白银时代，拿地成本高企，行业利润率下降，大多数房企谋求转型，而多元化战略是绿地的转型思路，基建、金融、消费是其转型三大方向。在基建领域，绿地以发展地铁为主，在金融领域，汽车金融是其重要突破点。此外，还将着重打造互联网房地产金融平台。”韩长吉对法治周末记者说。

“从绿地目前的战略动作看，思路很清晰，即在保有房地产传统领域开发的基础上，做大一些平台项目，包括大基建、大金融和大消费的项目。”严跃进认为，大基建和大金融的项目，依托的是绿地既有的国有资本的优势，而大消费的项目，则依托其目前混改下的决策灵活度以及海外战略等因素。

“对于绿地而言，后续基于金融产业做大消费平台，是一个重要的方向。换而言之，作为多元化业务丰富的绿地而言，只要几个产业发展比较平衡，那么问题也不会太大。”严跃进对法治周末记者评价。

与此同时，在严跃进看来，绿地在房地产主业上也不能马虎。

“未来房地产的发展将不再是简单的拿地、建设、销售的模式，而更多的则是向服务型模式、互联网模式作出转变。”严跃进说，“在房地产业务上，绿地也应该尝试转变。”

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