国家统计局又公布数据了，70个大中城市中环比上涨的城市有65个。相比股市的起起落落，房地产市场在过去15年中，除了个别年份房价有过小幅回落外，基本上就处在一个大牛市中。

　　如果有部时光机估计不少人会选择回去在低位买房。不过，关于何时买房，何时炒股，何时涨何时跌，没有人敢拍胸口保证正确。但有些数据指标能帮我们分析一下，房价的顶部在哪里？

　　OH!！！这些都是衡量房地产景气度的指标？

　　据老司机说，衡量房地产市场景气度的指标主要有下面这些：

　　土地方面 土地购置开发量、土地交易价格指数等

　　房产整体----房地产开发投资额、施工面积、新开工面积、竣工面积、销售额、销售面积、销售价格、空置面积、空置率、成交量、房地产价格指数、租金水平、销售均价以及国房景气指数

　　但房地产又有周期性，短期看金融，长期看人口。

　　房地产短周期主要受利率、抵押贷首付比、税收、土地政策等金融政策影响。

　　长周期主要受经济增长、城市化、人口数量和结构等影响。以及还有人口因素、信贷利率……

　　这么长的清单，是要统计+金融+X复合型人才方能解读么？作为做了十几年财经记者的小编都觉得费劲。

　　不过好在经济学家马光远曾直言：“我不敢预测房价”；“从政策的欲言又止以及地方政府和房地产千丝万缕的关系，当房价成为各种利益的注脚和奴婢，预测房价将永远是一个让学术蒙羞的尴尬。”

　　好吧，经济学家如此，小编的自信又回来了一丢丢。

　　那么问题来了，指标这么多，到底看哪个？

　　真正的老司机从来不故弄玄虚，比如这几位：

　　指标1：销售量；老司机代表：顾云昌

　　中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示，判断房价最核心的是看房屋销售量。在房地产行业来说，最重要的指标是销售量。他认为，销售量和房价有正向相关关系。销售量影响开发商购地。

　　在历次房地产周期中，商品房销售量指数带动房地产开发资金增速，从而带动新开工面积和住宅价格指数。如果成交套数持续低于历史平均水平，那么这也许就是市场开始转向的信号了，紧接而来的就是成交低迷带来价格的松动，一旦价格下降趋势形成，这也就意味着抄底楼市的时机到了。

　　指标2：地价；老司机代表：陈宝存

　　地价可谓是房价的先行指标，地价的成本终究会被分摊到房价上面。

　　亚太城市研究会房地产分会会长陈宝存表示，要判断房价底部主要看土地价格。土地价格决定了新房价格，新房房价基本决定着整个市场房价的走势。陈宝存强调，他所关注的价格并不是短期价格，而是长期的走势。

　　数据显示，2015年的土地购置面积比2014年实际上是下降了31.7%，土地成交价款比2014年下降23.9%。2015年土地平均的成交价格实际上是比2014年上涨11.3%，土地成交价格是上涨的态势。

　　指标3：利率；老司机代表：张大伟

　　中原地产研究部总监张大伟认为，对于中国房地产市场来说，首套房信贷利率能够维持在85折及以下的，房价都是上涨的。反之如果是超过85折，也就是信贷收紧的情况下，房价肯定是调整下跌的。

　　当然如果碰到央行大规模宣布下调准备金率和贷款利率，这种情况下房企的资金将明显好转，价格也将刚性。

　　再说说我国有点特别的地产周期

　　有人总结我国一个经典的房地产周期是：

　　下调利率和首付----销量回升----开发商资金回笼后增加投入房价上涨、贷款增加房价出现泡沫上调利率和首付减少购房，房价下跌。一般来说，人口因素决定着房地产的大周期，金融政策则决定着房地产的小周期，小周期不能改变大周期。

　　但是在我国，基于众所周知的中国特色，影响小周期的各种大政策频繁出台，而且动作都很大！这些政策出台后，市场都不能用一般理论解释。

　　以一线城市的限购为例，一方面固然打击了一些投机买房的需求，但也减少了市场上房屋的供应。北京的限购政策每个家庭2套住房，这种情况下，拥有2套以上住房的家庭，除非迫不得已一般不会卖自己的房子，卖出去就没有资格再次购买。

　　中国房地产市场发展了15年，没有一次明显的下跌或是大跌。这是因为，我国影响小周期的大政策频繁出台，这很有可能会把大周期拉长，抑或根本性的改变了大周期！

　　还有一个老司机，说出了判断周期的秘密：客房比

　　如果嫌弃上诉指标麻烦，链家高级副总裁陶红兵介绍过一个神奇的指标：二手房有一个数据叫客房比 ，就是在同一个时点找我们买房客户和卖房客户数的比值。这是一个先行指数，在一线城市十多年的市场检验中比较准确，大概有三到四个月的领先周期。

　　北京为例，大概的均衡区间值是4和6之间，大概就是4个客户对一套房。到了4：1的时候为均衡点，低于4，很快会进入低迷状态，成交量下降，成交价格下调。但如果客房比超过6，就会进入一个狂热状态，挂牌价格很快就会上调。

　　您来试一下？