告别野蛮生长以及黄金时代之后，房地产行业如今陷入一种百花齐放却缺乏统一而鲜明步调的节奏，分化、并购、转型、跨界、多元化、出海、回归一二线等，房企的选择五花八门、不一而足。近日在房地产论坛上，与会嘉宾认为今年上半年楼市已形成周期性高点，今年下半年及明年初将呈下行趋势。

　　国内楼市下行趋势形成

　　“由于房价已经到达周期高位，明年有些城市的房地产市场将会出现负增长。”住建部住房政策专家委员会副主任、全国房地产商会联盟主席顾云昌在日前举行的房地产论坛上做出上述表示。

　　国家统计局数据显示，2013年全国商品房销售面积130551万平方米，同比增长17.3%，是迄今为止成交面积最高的一年。而今年上半年全国商品房销售面积已达64302万平方米，同比增长27.9%，但增速比1-5月份回落5.3个百分点。

　　“房地产有一个短周期，这个周期大约是3年左右，其中包括上涨和回落。各城市情况不同，一二线城市可能会更贴近市场波动，三四线城市可能会滞后一些。”顾云昌说，“由于房价已经到达周期高位，明年有些城市的房地产市场将会出现负增长，在下行过程中，购买力将会下降，观望情绪会加重，这种特点，将会在三四线中小城市更为明显。”

　　对此判断，全联房地产商会创会会长聂梅生也表示认同，她认为上半年房地产市场涨幅已形成阶段性高点，未来整个市场趋缓已形成趋势。

　　迦南资本合作创始人、建银精瑞资产管理有限公司董事长李晓东表示，国内房地产市场目前处于一个焦点城市过热、次要城市过冷的阶段，建银精瑞资本作为一家房地产基金管理公司，近年来逐渐缩减国内业务。

　　“如果现在让您选择国内一个城市进行房地产投资，您会选择哪个城市？”“我选择一个都不投。”李晓东如此作答，“北上深等一线城市和合肥、厦门、南京等二线热点城市，目前看市场面比较好，但成本高，进入风险比较大；三四线城市，作为房地产基金管理的公司，我们更不敢进。”李晓东表示，现在国内好的房地产投资项目越来越难找。

　　市场分化后泥沙俱下

　　对于2016年上半年地王频出的现象，新城控股集团高级副总裁欧阳捷认为，地王造就楼王，同时挤出普通商品房供应拉高房价，未来中低端的产品越来越少，价格也会越来越高。

　　新鸥鹏集团首席战略官、董事副总裁李战洪表示，在中国经济新常态下，房地产有三个调整同时来袭：一是“周期性调整”，而企业的对策是等待；二是“结构性调整”，企业的对策是转型；三是“趋势性调整”，企业的对策是创新。

　　在一系列分化下，房地产市场也是泥沙俱下。

　　聂梅生指出，如今政府在提倡租售并举，确实满足了居住使用的需求，这种去库存方式是良性健康的。但另一种现象应当引起警惕，去库存确实把房子卖光了，但购买者大多都是投资客，很多房子没人住，造成了房地产高空置率，长此以往，那就是恶性去库存，只是房子从开发商手里转移到了投资客手中，让库存搬了一次家，不是真正意义上的去库存。

　　顾云昌表示，地方政府在去库存的时候，应该对这种现象进行重点关注，同时解决配套建设问题，采取一些新颖的模式，解决由于“候鸟”人群造成的房屋空置，对于投资客造成的高空置率，应该警惕其对楼市未来发展带来的风险因素。

　　去年全国商品房均价创新高，今年上半年，全国房价又上了新台阶，这超过了行业人士的预期。首开集团党委书记、董事长潘利群认为，市场上悲观声音不少，主要源于对中国持续增长的担忧，包括劳动力供给减少，投资违约度下降，技术创新乏力，国际市场萎缩等，这些支撑过去高增长的动力正在减弱。

　　新城控股集团高级副总裁欧阳捷认为，房价上涨导致去库存陷入困境，已建好并取得销售许可证的房子还没有卖出去，另一部分库存是最大的存量部分，即新开工面积中没有被销售掉的面积，这块占比也非常高。第三部分是土地储备面积，据统计，24家上市房企土地储备面积2.39亿平方米，所以实际库存应该远远高于现在的表面库存。

　　“地王项目越来越多，统计数据显示，今年上半年全国涌现205宗地王，而在曾经最好的楼市时代，全国也只有几十个地王。地王项目能否赚钱，要看目前比较宽松的货币政策能否持续。”李晓东表示。

　　经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟表示，目前地王可能只是小、短、散、快的表面繁荣，有政府保障和去化保障的地王才可靠。

　　后市政策微调可能性加大

　　REICO工作室在论坛上发布的《2016年第二季度中国房地产市场报告》对三季度市场预测认为，市场发展的全局性政策环境将继续保持宽松，市场维持低增长的态势，增幅继续二季度末期回落趋势，投资增速、销售增幅、房价涨幅将逐步回落。

　　与会嘉宾认为，此前房地产一有异动，政策就会接踵而来。未来根据不同区域制定不同的微调政策，在必要时因城施策，这一可能性或将加大。

　　聂梅生提出，房地产的供给侧改革，必须从三个方面入手：“第一是土地供给侧改革，政府应该积极推动同地、同权、同价农地入市；第二，房地产投融资体制改革，必须加大直接融资比例，建立各地房地产投资资金；第三，房地产税费改革，针对企业而言，应该将土地出让金与税费并轨，规范纳税。”

　　顾云昌表示，下半年的调控政策，应该更细化，从分城施策到一城一策，中央要进一步下放权力和责任到地方政府，更大地利用市场进行资源配置。以北京及周边区域为例，顾云昌表示，热点区域和城市不宜频繁出调控政策，建议维持现在的政策。

　　“房地产税可能冲击楼市去库存的问题一直有人提，但是在国内房地产市场两极分化的背景下，可以选择分区域、分城实施。”华夏新供给经济学研究院院长、财政部财政科学研究所原所长贾康表示，推进房产税的实施是不可避免的，只是时间问题。

　　贾康表示，对于人口流入缓慢甚至是人口净流出的小城市，特色小镇、宜居小镇建设将成为化解库存的一个有效良方，“目前长三角许多城市都在实施特色小镇建设规划，尽可能将人稳定在宜居小镇中”。

　　“三四线城市的去库存问题，更多地可采用政策杠杆，比如共有产权等问题，减轻购房者压力，因为这些城市的购买力依然较低，有条件的还可以适当用一些金融杠杆。”贾康表示。