10月28日，上交所下发了《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》。该通知不仅明确了房地产企业通过债券所募集的资金不能进入土地市场，更是坐实9月末关于提高房地产公司债门槛标准的传言。

　　本次上交会的限制函明确提出：

　　一是房地产企业的公司债券募集资金不得用于购置土地，曾在重点调控的热点城市存在竞拍“地王”，哄抬地价等行为的房地产企业不得发行公司债券；

　　二是房地产企业的公司债券募集资金不得用于购置土地，发行人应就此出具书面承诺，监管机构将持续监管发行人履行承诺的情况。

　　其实，早在九月末，就已经有市场传言：房地产企业公司债的承销项目已被暂停，除了排队的房地产类公司债券发行申请暂不受理外，在审项目的审核也已经暂停。

　　不仅公司债券审核受阻，其发行公司债的准入标准也有所提高。

　　准入门槛上，发债主体主体评级需为AA及以上，且满足四个条件：1)境内外上市公司；2)省级政府、省会城市、副省级城市及计划单列市的地方政府所属房企；3)以房地产为主业的央企；4)中国房地产行业协会排名前100名的其他民营非上市房企。

　　达到准入门槛后，房企以5大关键指标作为分类。指标包括：1)最近一年末总资产小于200亿元；2)最近一年末营业收入小于30亿元；3)最近一年末扣除非经常性损益后净利润为负值；4)扣除预收账款后资产负债率大于65%；5)存货中，开发产品、开发成本、土地储备于三、四线城市占比大于50%。

　　且存在以下三类情形的房地产企业不得发行公司债券：

　　一、报告期内违反“国办发[2013]17号”规定的重大违法违规行为，或经国土资源部门查处且尚未按规定整改；

　　二、房地产市场调控期间，在重点调控的热点城市存在竞拍“地王”，哄抬地价等行为；

　　三、前次公司债券募集资金尚未使用完毕或者报告期内存在违规使用募集资金问题。

　　据房观察统计，2016年上半年公司债券的发行主要集中在房地产及建筑业，其发行量分别占比34%和13%。房地产行业今年发行的公司债规模也已经达到7840亿元，超过了去年全年的4348亿元。从统计结果来看，房地产企业的债券融资是今年以来推升土地价格及楼市价格的主要资金力量之一。

　　公司债资金成本较低，且不受银行贷款行业的限制，因此不少房企都选择发现公司债券进行融资。如碧桂园在10月24日发布公告称，其已于10月21日完成国内债券的公开发行，发行总额为30亿元，发行国内债券的所得款项将用做补充发行人的流动资金。除此之外，包括万科、恒大在内的多家企业此前均进行了公司债券的发行。

　　房观察分析认为，本次出台政策主要为了呼应限购政策给土地市场降温，避免大量投机性资金进入楼市，推升房地产泡沫，进一步对房地产市场的源头进行调控。未来的土拍市场上，通过融资拿地的资金成本将大幅提高，“地王”的廉价资金来源已经被切断。

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　　房指分析师：王奇

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