随着房地产市场深度调整，同时宏观经济景气和财富增长出现四年来的首次背离，国内居民家庭财富配置也在发生变化。在过去的几十年中，国内居民财富管理先后经历了存款时代和地产时代。2014年，居民来自房地产的财富占比首次降至40%以下，而金融资产首次成为居民财富增量的主要来源，这意味着我们正将进入一个新时代。　

　　一、人口红利逐步消失，地价高企压缩企业利润

　　人口是影响住房市场需求量的重要因素之一。人口出生率锐减，劳动力供给相对缩减，房地产行业波动将有所放大。数据显示，我国人口出生率自1987年后开始稳步下滑，此后基本稳定在1.2%左右。每年出生人口也从过去的2000万左右下降至1600万左右。而城镇化率自2010年基本达到50%后增速也有所放缓。尽管“二胎政策”放开，人口出生率会有所回升，但要扭转人口增速放缓的趋势仍需5-10年。由此可见，人口和城镇化放缓的趋势已不能够支持房地产行业继续高速发展。

　　根据2010年第六次人口普查数据和相关数据推算，目前全国累积的城镇存量住房约179亿平方米、2.2亿套。按照当年城镇常住人口家庭来算，户均约1.02套住房。2010年后，我国每年竣工的住宅面积均超过10亿平米，据此估算，到2015年末，我国城镇家庭户均拥有住房可能会达到1.1套。就全世界经验而言，户均拥有1.1套住房以后，住房市场的需求峰值就会到来。

　　我国房地产市场经历了十多年的快速发展，市场已经基本成熟，市场容量趋于饱和，规模增长进入乏力状态。2013年房地产市场销售规模达到峰值13.06亿平米，销售额达到8.14万亿元。2014年房地产市场出现了较快调整，销售面积、销售额也出现了不同程度的下降。

　　2015年以来，市场进入全面低位调整期。持续的货币宽松政策促进大量资金流入一线城市，推动一线城市地价高速上行、地王频现，甚至出现新供土地楼面价高过当期商品房均价的状况，“面粉贵过面包”的现象正在愈演愈烈。而二、三线城市由于库存压力骤升，房企拿地意愿减弱，使得房地产开发投资持续低迷。数据显示，2015年1-11月全国房地产开发投资增长1.3%，增速不断收窄。

　　随着房地产市场规模达到峰值后，房地产行业面临长期拐点到来以及净利润下滑的压力。数据显示，A股上市房企毛利率从2012年开始下降，直至今年三季度已经跌至29.0%；净利润率则从2011年就开始下降，目前已经跌至8.5%。在利润下降的压力之下，房企过去的盈利模式将难以为继，房企跨界转型拓展第二主业意愿更加强烈，转型成为众多房企共同的选择，用以寻求新的利润增长点来维持企业的运转。

　　二、财富配置需求渐变，地产金融属性日渐凸显

　　随着房地产市场的深度调整，同时宏观经济景气和财富增长出现了四年来的首次背离，国内居民家庭财富配置也在发生变化。在过去的几十年中，国内居民财富管理先后经历了存款时代和地产时代。2014年，居民来自房地产的财富占比首次降至40%以下，而金融资产首次成为居民财富增量的主要来源，这意味着我们正将进入一个新的时代。

　　数据显示，2015年以来，国内居民家庭对不动产的投资意愿一直处于低位徘徊。9月30日，央行和银监会联合下发《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，加大了金融对房地产行业的支持。

　　随着开发量的饱和、行业集中度的提高，房地产从高速无风险的普赢阶段进入以专业获取利润阶段，至此房地产作为金融产品的属性也将日趋增强。房地产行业作为一个土地属性与金融属性此消彼长的领域，自2014年以来，土地属性渐渐褪去，随之而来的便是金融属性正逐渐成为地产行业持续向上的未来动力。金融业务具有广阔的空间，而“金融”已成为2015年房地产行业最为热门的词汇。新常态下，房价不再能维持以往的增速，地价和融资成本却不断攀升，房企不得不开始寻求金融创新，采用各种模式参与到金融行业。以REITs、并购基金等为代表的房地产金融产品将逐步占据市场主流。

　　根据世界银行的房地产发展周期理论，当人均GDP超过15000美元时，将全面开启CBD复合商业的黄金时代；当人均GDP超过25000美元时，房地产将蜕变成为金融业，并最终成为金融衍生品，成为大众化理财的一种渠道。目前美国的房地产已进入这一阶段，可以说美国房地产实质上属于金融业。现阶段中国一线城市人均GDP已日渐逼近25000美元的标准，也就是说，扎堆进入一线城市房地产企业，并不需要规模取胜，而可以率先选择通过资本运作、财务杠杆、发行债券等金融创新来获得赢利。

　　三、金融突破成主流，轻资产模式引领新方向

　　步入2015年，传统房地产行业发展空间渐渐萎缩，就美国、日本成熟市场来看，地产行业的转型将是必然趋势。虽说房企转型并不易，但对于需要面临可持续性挑战的行业来说，不转型便意味着“温水煮青蛙”。长期以来，融资能力一直是房企核心竞争力之一，同时房企十分熟知资金的筹集，以及各种社会资金融通环节，而且，金融行业本身可以吸纳更多的资金。金融作为房企最熟悉的方向，也将成为众多转型方案中的最佳选择。

　　就房企积极布局“大金融”的多元化发展战略来看，基本表现为：一是成为布局金融全牌照类型企业。因金融牌照获取难度相对较大，目前部分房企还只为参股或兼并收购银行、证券公司、保险公司等拥有金融牌照的公司。其目的在于借助成熟的金融平台开展资本运作，以求获取稳定投资收益，拓宽融资渠道。

　　二是打造全新的“房地产+互联网+金融”模式。时下，在互联网大潮的冲击下，房企开始摒弃传统增长路径，寻找新的增长点。通过这种模式可以更加直观的让资金作为衔接开发商和购房者的链条。就目前来看，房企涉足互联网金融主要依靠第三方平台，依附性较强。短期来看，多数业务仍集中在预售资金、销售收入、应收账款、企业融资等中短期投资项目，仍处谨慎探索阶段。长期来看，未来房地产金融化市场，不会脱离主营业务，但也很难单独拆分上市，要迎来市场的蓝海，仍需度过一段艰辛的探索阶段。

　　三是“房地产+基金”转身轻资产模式。以历史规律来看，当房地产行业进入存量市场就将会出现房地产基金。在国外，房地产基金已然成为居民资产配置中非常重要的组成部分。目前中国庞大的存量物业基数，决定了行业必将走上这条道路。这种通过基金持有物业，房企负责运作管理的轻资产模式已逐渐被众多房企认可和实践。10月19日，《房地产投资信托基金物业评估指引(试行)》出炉，意味着中国REITs可能会进一步普遍化，尤其是优质商业地产类REITs。随着REITs的逐渐开放，房企基金化试水将进一步加快。

　　此外，并购基金也是值得房企尝试的领域。据统计数据显示，截至9月底，房地产行业并购案宗数为176宗，涉及金额为1600亿元，几乎相当于2014年全年的并购交易价值。房地产行业发展的马太效应日益明显。综合实力强的房地产龙头凭借资金优势、规模优势快速扩张，强者恒强的格局形成，市场集中度不断提升。而小型房企经营压力巨大，有些被迫出售资产。房地产行业并购重组已成趋势。并购起到了加快行业整合，促进企业优胜劣汰的积极作用。

　　四、拥抱新常态，地产基金伴转型获生机

　　伴随着房地产政策调整、大资管格局、城镇化战略等新形势的出现，地产基金行业也需要根本性的变革，加上内部和外部市场竞争愈演愈烈，更多类型的资产管理机构进入市场，促使房地产基金行业分化渐趋明显，投资策略、投资方式日趋专业化。从行业本身的发展角度看，地产基金将伴随房企转型迎来新的发展机遇。

　　目前，房地产行业已告别单边牛市进入一个全新的阶段，房企也已正视存量市场的存在，同时加上资金流动性压力凸显，使得不少企业、项目以及资产面临困境，产生大量的折价购买优质资产的交易机会。特殊时期，房地产基金可利用其操作的灵活性，集合社会各类资金收购或协助收购陷入危机的相关资产，结合相应的优势资源，对其进行优化管理或进行物业再改造，提升其价值，并择机出售，使投资人获益并实现双赢；甚至可以尝试将企业资产重组、行业并购，包括上市公司的借壳等方式运用到房地产基金中去。可以说，并购将成为房地产基金新的方向。

　　房地产基金，正在从一个简单的资金投入者的角色慢慢过渡到“资本运营商”的复合定位。作为一家具备优异大类资产配置能力的多元化资产管理集团，长富汇银积极探索并发展房地产基金业务，与百强房企、地方政府等在内的各方进行接洽，积极寻找有发展潜力的基础资产。2016年，我们仍将通过投资理念和交易方式的创新，最快、最好地满足融资企业和投资者的需求，不断提升企业的主动管理能力，实现“专业化、品牌化”扩张。