广州房价为何跑输北上深？

　　一财网 林小昭

　　一边是一二线城市的快速复苏，一边是三四线城市的冷冷清清，分化成为楼市主旋律。即使在一二线城市内部，分化也很明显。同样身为一线城市，深圳、上海、北京房价大涨、地王频出，而广州虽有回暖，房价却相对比较理性，与另外三个一线城市的差距进一步拉大。

　　房价不到深圳一半

　　2014年上半年，来自江西、目前在深圳工作的黄先生还在为是在广州还是在深圳买房犹豫不决。由于之前曾经在广州工作多年、公积金也在广州缴纳，因此黄先生在当年3、4月间在广州市区看了不少二手房。当年9月，他以总价270万的价格在深圳市区购入一套80多平方米的二手房，现如今这套房子已经升值近200万。

　　“虽然我买房是为了自住，房子升值好像没多大关系。但是一个房子不可能住一辈子，人也很难一辈子都待在一个城市，因此能否升值保值还是很重要。”黄先生至今仍为自己的选择感到幸运，他对《第一财经日报》说，“如果当时在广州买，基本上没有升值。买房就像买股票，深圳楼市显然是最绩优的那只。”

　　这就是广深这两个一线城市这两年楼市的差别写照。就在特区深圳2015年来房价狂飙的同时，100多公里外的省城广州却波澜不惊。虽然2015年12月广州房价同比上涨了9.2%，但考虑到2014年下半年后广州房价下跌较多的基数影响，基本上目前广州房价仍没有超2013年底2014年的高峰期水平。

　　数据显示，2009年，深圳与广州的新建商品住宅销售均价分别为15111元/平方米与9346元/平方米，两者的比值为1.61：1。

　　到2015年，广州一手住宅成交1074 .76万平方米，是深圳665.89万平方米的1.6倍。但在价格方面，据中原地产数据显示，广州一手住宅均价15154.36元/平方米，只及深圳33425.52元/平方米的45%，深圳房价是广州的2.2倍，也就是说广州多卖了几百万平方米的楼，成交额还没深圳多。

　　2015年广州市越秀区的一手均价首次突破4万元/平方米，这与该区集聚全广州最优质的教育资源不无关系。但在深圳，2015年一手住宅均价破5万元/平方米的有福田和南山两个区。罗湖的均价居于第三位，48641元/平方米的单价也超过广州越秀区。就连当年深圳的“关外”宝安，如今房价也已过3万元/平方米。

　　不光是北京、上海和深圳，甚至于一些二线城市也跑在广州前面。根据中国指数研究院发布的百城新建价格住宅指数，厦门12月均价为22206元每平方米，比广州高出5148元。而国家统计局70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，至2010年以来，厦门房价上涨35.4%，比广州高出2个百分点。

　　一线城市的身子，二线城市的房价，这正是目前广州楼市的现实写照。因此广州也一直被认为是“价格洼地”。

　　人口流入在减缓

　　为何广州房价会远远跑输其他一线城市乃至部分二线城市？

　　决定房价有两个因素，一个是供应，这个是分母。另一端是需求，这个是分子。对广州而言，虽然分子不小，比二线城市多，但跟北上深比起来还是小很多。在分母方面，广州的供应也很大。这样一来，房价自然比较难涨。

　　在土地面积上，深圳面积是1996.85平方公里，而广州则为7434平方公里。广州的人口是其1.2倍。但广州的土地面积，却是深圳的3.7倍。与深圳土地存量已接近枯竭相比，广州土地供应充足。目前广州的郊区盘如黄埔、番禺等地都有大量的一手房供应。

　　根据合富辉煌的统计数据，2015年前11个月，广州市土地成交突破1000万平方米，其中居住用地成交520万平方米。与之相对，尽管深圳今年计划供应建设用地达到1600万平方米，但住宅用地供应仅为85万平方米。

　　深圳土地面积已近枯竭，上海、北京因为严格控制城市边界和开发强度而减少土地供应，相对来说，广州的供应可谓十分充裕。戴德梁行报告显示，广州2015年土地成交金额还是刷新了近年记录，达到949亿，但这是建立在土地市场“薄利多销”的基础上。相比北京、上海地王频现的火爆情况，广州土地市场仍属“温而不火”。

　　对比其它一线城市，2015年广州的土地成交平均溢价率明显较低。回顾广州一些高溢价拿地后建成的楼盘销售表现，“地价/房价比”也表现较高，去化情况不算理想。

　　不过，供应大、库存多只是一方面，更为关键的是近年来广州产业结构转型升级不够理想，人口吸纳能力正在减弱。对比北京、上海这两座世界性城市对全国人民甚至境外人士的吸引力，对比深圳对高新技术人才、金融人才等的强大吸引力，广州这几年对外来人才的吸引力明显减弱。

　　上海易居房地产研究院发布的《全国10大都市区人口与房价报告》(下称《报告》)显示。广州人口流入有个非常明显的界限，即广州举办亚运会的2010年。在亚运之前，2005~2010年广州人口导入数据非常迅速，年均增长5.3%，位列10大都市区第三位，这段时间房价也迅速上涨；2010年以后，都市区人口年均出现负增长，增幅为-0.8%，表现为人口导出(广州常住人口还是正增长)，都市区人口这一主要支撑动力缺失，未来房价增长空间有限。

　　新城控股高级副总裁欧阳捷表示，他曾经对一线城市人口净流入情况进行调查，结果发现，在2000~2010年，广州年均人口净流入为23.5万人，但到了2011~2013年间，年均人口净流入数量大幅下降至7.5万人，如果剔除正常的人口交替，人口净流入几乎停滞，这也是广州房价走势疲弱的重要原因之一。

　　广州一家本土开发商人士告诉《第一财经日报》记者，广州的工资水平相比其他一线城市有明显的差距，购买力也相对有限。例如智联招聘近日发布《2015年冬季中国雇主需求与白领人才供给报告》显示，全国32个主要城市职位中，北上深排名前三，广州以6913元的平均月薪被杭州反超，跌出前三。

　　创业方面，广州也渐渐走在后面。《2015胡润百富榜》榜单显示，有56位“80后”企业家登上今年胡润百富榜。其中有16人是白手起家，这些年轻人主要集中在北京、上海、杭州和深圳，只有1位来自广州。在这一榜单上，广州不仅不如北京、上海和深圳三大一线城市，也不如二线城市杭州。

　　向现代商贸转型

　　以传统产业为主的广州近年来受到宏观经济下滑的影响比较大，新兴产业基础薄弱。作为“千年商都”，广州有着全国最好的各种专业批发市场，但广州的电商发展却比杭州等地要相对滞后。广东省社科院企业管理与决策科学研究所所长林平凡对《第一财经日报》分析，广州的传统商贸批发市场十分强大，都属于传统的商贸模式，传统的力量太过强大在一定程度上挤压了创新型人才的发展空间。

　　广州当地一位政经人士说，2014年6月落马被查广东省委原常委、广州市委原书记万庆良主政广州期间，为了追求政绩增添升迁的砝码，特别热衷于造城、造湖等城建方面的事情，因为造城见效快，容易出成绩。这几年广州各种金融城、医药城、教育城、生态城遍地开花，粗略统计，万庆良主政广州后，至少先后计划建9个新城，仅新城规划面积相加近800平方公里，超过了新加坡国土及上海中心城区面积。

　　该人士认为，这几年广州的新兴产业发展不尽如人意，不仅远落后于深圳、北京等地，甚至不如杭州等二线城市。一个城市发展需要有核心竞争力的产业，没有产业光造城最后只是徒劳。

　　实际上，这两年来，广州产业转型升级的步伐也在不断加快，尤其是广州正利用传统商贸的优势，在向现代商贸转型。在这一过程中，部分区域将成为未来广州楼市最大的看点。

　　戴德梁行华中区研究部主管及助理董事林珂认为，作为城市未来经济新引擎，电商产业成为政府力撑的重中之重——其重视程度，从土地空间布局和土地出让的精准定位、灵活度和支持政策足以显现。目前琶洲区域已经吸引了阿里巴巴、腾讯、小米、唯品会等国内重量级电商企业进入，未来这一区域也将成为广州楼市最坚挺的区域。