房地产去库存的战役已经打响，目标瞄准三四线城市。

　　春节期间，《华夏时报》记者从多个渠道了解到，在各地去库存新政渐次落地的同时，全国层面涉及相关金融和财政政策的调研已悄然完成，有望在全国两会后择时发布。而目前，各部门就房地产去库存的方案已经做了一揽子规划，今年地方两会也就这一问题做了深入的探讨，部分方案已送至决策层。事实上，自2月2日不限购城市房贷新政出炉后，各地很快出台相关房地产政策。

　　住建部咨询专家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫在接受本报记者采访时表示，为确保打好去库存的攻坚战，今年全国两会召开后包括土地、户籍、公积金及税费等有关政策会择机推出。

　　根据此前政府释放的信息，提高户籍人口城镇化率、深化住房制度改革、加快农民工市民化将成为化解房地产库存的重要手段。谢逸枫分析认为，户籍改革及将农民工全面纳入公积金体系等，将成为下一步的重头戏。

　　多地在行动

　　“省内各地去库存已开始行动。”2月12日，四川住建系统一位官员对《华夏时报》记者表示，四川出台相关购房补贴政策的城市已达10个，大力支持农村居民进城购房。

　　据了解，去库存战役已在四川省内全面打响，尤以住房补贴为主。如四川眉山市2016年春节房交会传出的消息是，凡购买城区内144平方米以下的新建商品住宅，均可享受每平方米500元的补贴。

　　就眉山而言，这项政策在此之前已有尝试。据了解，去年5月，眉山市出台《关于引导鼓励农村居民进城落户促进城乡统筹发展的试行意见》称，政府与房地产开发企业联合进行购房直补，从当年5月1日至7月底，符合条件的进城购房农村居民可享受政府补贴300元/平方米，房企再给予200元/平方米补贴；8月1日至12月底，政府补贴降至200元/平方米。

　　该政策的推出让眉山房市尝到了“甜头”。据统计，仅去年5月，眉山就成交商品房2090套，环比增长52%，其中商品住宅1785套，环比增长67.76%，可谓“暴涨”。

　　当地官方消息称，在今年1-3月的房交会期间，所有眉山城乡市民和外地来眉山创业人员，均可享受政府补贴200元/平方米和企业优惠300元/平方米的“2+3”购房补贴政策。

　　目前在四川，包括资阳、夹江县、广安市、泸州市、宜宾市、广元市、绵阳市、自贡市等均出台相关政策，其中均涉及买房补贴。如，去年6月11日起，在双流县购买房产可获得每平方米80元的补贴。随后，自贡也明确，对在2015年5月8日至2016年12月31日期间，在自贡市购买自住商品房的城乡居民家庭，给予一次性100元/平方米的财政补贴；广元市则要求，对农村居民、城镇低收入家庭及普通高等学校毕业5年内的大学生，2015年7月1日至2016年6月30日期间在市城区购房的，财政补助标准100元/平方米。

　　与之相比，泸州的购房补助更为多样化，其规定在2015年5月1日至2016年4月30日期间，在泸州主城区购买商品住房，给予200元/平方米、100元/平方米或60元/平方米等多个层次的补助。

　　事实上，四川仅是全国实施购房补助的省份之一。据相关机构公布的数据，至今全国约60个城市发布了不同力度的购房补贴政策，多为三四线城市。“购房补贴加快了刚需购房者的入市速度，但仅有补贴还不够”。日前，地产专家顾海波在接受《华夏时报》记者采访时表示，购房者在今后仍有望享受税费的优惠或减免。

　　还有哪些新政？

　　目前，江西、江苏也出台了去库存新政。

　　江西省南昌市日前出台的文件显示，全面下调房地产开发企业销售未完工产品计税毛利率，以帮助房地产开发企业降低成本，化解房地产库存。为减轻房地产企业负担，南昌市税务部门根据相关规定，决定在南昌市范围内多个开发项目的销售未完工产品计税毛利率，由原来的24%调整为22%。

　　另据南昌市税务部门测算，上述政策实施后，预计2016年南昌市地税和国税部门约分别减收企业所得税6亿元和2亿元，将惠及全市400余家房地产开发企业。

　　江苏银行业出台的新政则称：除南京主城区暂不执行外，苏州市区执行首付首套房20%、二套房40%；南京的溧水、高淳，苏州的县级市和吴江区，江苏其他市执行首套最低20%、二套最低30%的新政。

　　除了地方，部委层面也很积极。如央行、银监会在今年2月2日正式打响房地产去库存第一枪。据悉，在不实施限购措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。

　　亚豪机构市场总监郭毅对此表示，央行和银监局在春节前颁布新政意味深远，春节是返乡高峰，新政或成为逃离北上广的部分白领回家购房的选择，或成为返乡创业或农民工回乡购房的选择。

　　在央行、银监会打响去库存第一枪后，业界预计未来继续出台宽松政策的可能性非常大。民生宏观分析师朱振鑫认为，自房贷下调公积金首付后，下调一般贷款首付顺理成章，不排除进一步下调的可能。未来两三年，房地产政策暖风不会停，一方面60亿平方米库存需要去，另一方面房价整体几乎没有上涨风险，政策有松动空间。

　　记者在采访中还获悉，多个部委在部署今年供给侧改革时明确表态指出，发改委、住建部将重点放在房地产去库存，而财政部着力通过减税降费降低企业成本。

　　有迹象显示，楼市去库存一大波政策正在赶来。据了解，目前，各部门就房地产去库存做的一揽子规划方案，就包括人口户籍、公积金以及税费方面的有关政策。“许多部门的政策调研和预案已经完成，只待适时择机发布。”中国房地产协会一位副会长向《华夏时报》记者透露。

　　而随着国家政策进一步明朗，后期各地有望进一步跟进去库存政策。北京一位不愿具名的受访专家表示，在中央“化解房地产库存”的压力下，各项政策将以持续宽松为主。谢逸枫则认为，当前去库存应关注结构问题，一二线等库存压力小的城市可以补库存，三四线则需继续去库存。(来源：华夏时报)

　　华夏幸福：定增获批产业提速，足球冲超幸福时刻

　　类别：公司 研究机构：中国中投证券有限责任公司 研究员：李少明 日期：2015-11-13

　　公司公告，非公开发行A股股票方案获得中国证监会发审委审核通过。

　　投资要点：

　　70亿定增加码京津冀开发，上市后首次股权融资意义重大。公司拟非公开发股募集70亿元资金，其中44.5亿、20.5亿分别投入固安、大厂的项目开发，剩余5亿偿还贷款。受益于近期房地产定增审批提速，公司方案得以通过审核，对公司发展意义重大：1)这是公司自2011年借壳上市以来首次股权融资，并且是近期获批方案中募集资金额度最高的，反映出政府对于京津冀协同发展的支持态度和对公司实力的认可；2)本次非公开发行募得资金将投入固安和大厂，这是公司最早开发的两个产业园区，初期建设卓有成效，60多亿资金的注入有望加速释放价值；3)有利于增强公司财务结构的稳定性和抗风险能力：由于业务扩张及近期增加债券融资带来负债增加，公司三季度末净负债率首次超100%，非公开发行后公司资产负债率将显著下降；4)后续随着募集资金投资项目的完成将有助于公司每股收益和净资产收益率的提升，促进园区滚动开发和全国范围内业务的拓展。

　　志在千里：提速战略布局京津冀、长江经济带。公司10月以来，又新增安徽省马鞍山市和县约定区域155km2、河北任丘市南部约定区域(含此前公告的华油智慧新城项目)约45.8km2土地委托开发权。至此，公司环首都经济圈受托开发土地面积超过2000km2、长三角区域约450km2，全国累计委托受托开发区域面积超过2600km2。公司独特的PPP模式和“产城融合”的产业新城建设，获得中央和地方政府认可，未来将愈加成为各地政府争相合作的对象，合作方式也从县级政府部门向更高层次的市级、省级发展，业务拓展和区域协调将更舒畅。

　　多方资金助力产业新城建建设。除公司非公开发股、债权融资外，公司与多家银行、金融机构保持了良好的合作关系。已有平安大华、金百利、大成创新等多家金融机构与公司签订增资协议，向公司香河、任丘等地的项目子公司注资。公司在快速拓展业务规模之时，多渠道融资顺畅，得以保持资金链条的完整循环。

　　华夏幸福足球队高调冲超，产业布局迎来幸福时刻。早在2014年底，上市公司通过旗下全资子公司廊坊京御房地产收购河北中基足球俱乐部100%股权，并在年初将之更名为河北华夏幸福足球俱乐部。彼时以相对低成本入主该中甲球队，显著受益于年初中央深改组通过的《中国足球改革总体方案》对足球乃至整个体育行业的改革，并且在11月初得以顺利冲超，球队价值迅速提升。“地产+足球”模式已被多家行业公司证明为双赢的组合，恒大足球在新三板的挂牌上市也为足球俱乐部的未来脱离母公司独立发展提供借鉴。除收购足球队外，公司目前还成立了文化公司，涉足影视文化、文化会展、资讯以及文化经纪产业，宏伟的产业布局前景可期。

　　对于拥有独特经营壁垒垄断环北京超2000km2土地委托开发权、产业服务结构不断升级的高增长公司，受京津冀一体化提速推进及产业发展服务落地催化，其应有别于传统房地产企业的价值，估值中长期应和园区开发和创新性公司接近。我们在接近底部发布深度报告持续推荐，10月以来公司股价稳步走高，最高涨幅近27%，再融资过会提速公司价值释放，长期估值大幅提升值得期待。维持预测15-17年EPS1.87、2.41、3.14元，对应PE14/11/8倍，6个月目标价35元，对应15年PE19倍，再次“强烈推荐”。

　　风险提示：京津冀一体化不及预期，产业发展的不确定性，模式的可复制性待检验。

　　万科A:销售形势良好，土地投资大幅提升

　　类别：公司 研究机构：广发证券股份有限公司 研究员：乐加栋，郭镇，金山 日期：2015-11-10

　　核心观点：

　　销售形势持续稳健，均价整体继续上升

　　2015年10月，万科实现销售金额236.5亿元(同比+7%，环比-3%)，不过从认购金额的角度来看，同环比均实现了较大幅度的上升，金九银十万科的销售形势基本稳定。2015年1-10月，万科累计实现销售金额2041亿元(同比+19%)，已经接近去年全年水平。公司目前可售资源充足，存量和每个月的新推货都保持相对稳健水平，全年销售金额超过2500亿元是比较确定的。10月销售均价约12620元/平米(环比-5%，同比+9%).

　　拿地力度大幅提升，物流地产继续发力

　　2015年10月，万科共获取19个项目资源，合计建筑面积约305.7万平米，总地价约150.74亿元。月度拿地规模是近两年来的高点，与销售规模之比继续提升，10月达到28%。土地投资力度的加大，一方面是三四季度地方政府供地增多，同时质量相对较好的地块(楼面价占周边售价之比较低)的推出量也在增加，万科拿地的可选择范围加大。不过整体拿地价格囿于土地资源稀缺、优势地块争夺激烈而有所上升。合作力度则略有下降，目前来看，公司10月获取的项目大多是万科控股以及100%控股，少数股东权益占比未来将相对下降。10月，万科再次公告了获取物流地产项目，杭州大江东香精厂项目，建筑面积10.2万平米，截至目前，万科在物流地产项目上的储备建面达到49.0万平米。未来发展提速可期。

　　预计公司15、16年EPS分别为1.64、1.86元，维持“买入”评级

　　万科的销售规模继续保持稳健态势，前10月的销售规模已经接近去年全年水平。转型业务(如物流地产)有序推进。我们看好公司的长期发展

　　风险提示

　　全国房地产市场负向波动；转型业务推进不及预期。

　　保利地产：10月销售低于预期

　　类别：公司 研究机构：群益证券(香港)有限公司 研究员：王睿哲 日期：2015-11-12

　　结论与建议：

　　公司10月销售情况：公司10月单月实现签约面积100.7万平方米，实现签约金额114.11亿元，同比分别-13.6%和-24.4%，环比分别+10.9%和-2.3%。公司10月销售情况低于预期。整体来看，公司2015年1-10月累计实现签约面积958.3万平方米；实现签约金额1212.0亿元，分别同比+15.2%和+13.4%。

　　受推盘节奏和结构影响，10月销售不及预期：公司10月单月销售金额同比、环比均出现下降，一方面是受推盘节奏的影响，公司10月推货量较原计划约有4成左右的缩减；另一方面是由于公司10月二、三线城市的销售占比有所增加，拉低了公司的销售均价，公司10月的销售均价为11333元/平米，环比下降11.9%，同比下降12.5%。在目前房地产政策和货币政策持续宽松的背景下，我们认为公司后续销售仍将维持在相对高位，但由于公司9月和10月的销售金额均略低于我们之前的预期，我们小幅下调公司全年销售金额预测至1450亿元(原预计1500亿元)，同比增长6.1%。

　　盈利预测与投资建议：公司作为国内地产行业的龙头企业，拥有出色的产品结构与品牌优势，销售稳健，融资成本低廉，未来将会在行业集中度提升中受益。另外，公司正在积极推进“5P”战略[Promise(承诺)、Power(力量)，Pei ban(陪伴)，Poly APP(保利APP 端)]，我们看好公司未来在小区O2O 和养老地产方向的发展潜力。考虑到公司今年销售将低于原来的预期，我们小幅下调公司的盈利预测，预计公司2015、2016年净利润分别同比增长12.0%、6.8%至137亿元、146亿元，对应PE 分别为1.27元、1.36元，对应目前A 股PE 分别为7.2倍、6.8倍，PB1.3倍。目前公司在行业龙头企业中估值较低，具有较大的吸引力，维持买入的投资建议。

　　天健集团：业绩表现抢眼，转型稳步推进

　　类别：公司 研究机构：平安证券有限责任公司 研究员：王琳，杨侃 日期：2015-10-29

　　投资要点

　　事项：

　　公司公布三季报，前三季度实现营收38.1亿，同比增长37.95%，净利润2.58亿，同比增长90.3%，对应EPS0.47元，与公司业绩预告基本一致。

　　平安观点：

　　地产结算高增长带动业绩释放：受广州天健上城花园结算影响，期内公司地产结算面积同比增长415.3%，带动地产结算收入和净利润同比分别增长248.6%和564.7%。地产结算高增长拉动下，公司前三季度整体营收及净利润同比分别增长37.95%和90.3%。由于期内结算的广州天健上城和长沙壹平方英里(合计占地产营收的68.8%)毛利率较高，带动地产结算净利率同比上升7.8个百分点至16.3%。建筑施工和物业管理业务相对平稳，收入同比分别增长0.34%和14.5%。

　　销售相对平稳，土地获取多样化：前三季度累计实现签约金额10.8亿元，同比下降5.5%，四季度长沙天健壹平方英里、广场天健上城项目可售依然充足，加上惠州阳光花园一期入市，销量表现值得期待。公司地产业务起家于深圳，但受制于深圳可供出让土地日益减少，公司近年逐步布局上海、广州以及长沙、南宁等二线潜力城市。期内通过收购、招牌挂等方式新增上海、深圳、南宁等土地，合计101.1万平，按照目前的开发速度，可满足未来4-5年的开发需求，土地储备充足。

　　转型迈出实质性一步，切入医疗健康养老产业。公司7月出资5000万牵手光大金控，定向参与首都医疗的增资扩股，约占首都医疗增资总股本的2.44%。尽管股权比例不高，但释放的“信号”意义巨大，标志着公司转型迈出实质性一步。此次投资有利于公司了解整个医疗健康产业的业务合作模式和运营管理经验，便于未来深度对接首都医疗丰富的医疗健康产业资源，从一个较高起点布局健康、医疗、养老产业。

　　短期偿债压力有所加大，负债率略有上升。期末在手现金17.5亿，为一年内到期长短期负债总和(34.0亿)的51.5%，较年初下降53.2个百分点，短期偿债压力有所加大。剔除预收款后资产负债率为56.7%，较中报略升5.1个百分点。

　　维持公司“推荐”评级。预计公司2015-2016年EPS 分别为0.97元、1.20元，当前股价对应PE分别为19.6倍和15.9倍。公司率先享受深圳国资改革的制度红利，积极布局医疗健康养老产业，稳健的业绩表现提供基本面支撑，维持“推荐”评级。

　　风险提示：转型失败风险，业绩不及预期风险。

　　金融街深度报告：商业地产龙头，京津协同发展受益标的

　　类别：公司 研究机构：东北证券股份有限公司 研究员：郑闵钢，杨骞 日期：2015-11-05

　　报告摘要：

　　享受大股东资源及国企改革红利。从营业收入和利润的角度来看，金融街是西城区国资委旗下公司当中贡献最大的。公司至少在项目获取、招商和融资三个层面得到大股东的重要支持。公司作为区属重要国企，在员工激励、职业经理人、创新资本运营等方面同样开展了多项改革或试点。我们认为，在接下来的国企改革进程中，公司仍将扮演排头兵的角色。这对于提高公司管理效率和经营业绩具有明显好处，将有利于公司提升盈利能力和估值水平。

　　商业地产独具优势。公司成立于1992年。至今已拥有二十余年商业地产开发经验。公司目前主力商务楼盘是天津的金融街(和平)中心和金融街(南开)中心。均是位于天津黄金地段的甲级高档写字楼。

　　今年天津办公楼销售面积累计值同比增速回复到正向增长且保持了较高增速。公司在建待售项目如北京的金融街(长安)中心、金融街(广安)中心、金融街(月坛)中心，以及上海金融街(海伦)中心及金融街·静安中心均位于一线城市黄金地段，这些项目的逐步入市，将是公司未来几年收入增长的重要保障。

　　地理布局合理，京津协同发展受益标的。公司项目分布在北京、天津、上海、广州、重庆、惠州六个城市。北京项目仍然是收入贡献的主要来源，占77%，公司的通州商务园项目拿地时间早，均价低，楼面均价在2700元/平方米左右；今年7月，公司在上海闸北获取一块商业用地，楼面均价2.7万元/平方米左右。去年底公司在天津武清布局一个一级开发项目。我们认为，随着京津冀协同发展的深入、以及上海闸北、静安区合并等政策的出台，包括这几个项目在内的公司物业升值空间巨大。

　　公司盈利预测及投资评级。我们预计公司2015年-2017年每股收益分别为1.03元、1.15元和1.22元，对应PE分别为8.8X、7.9X和7.5X；NAV17.62元，当前股价折让49%。给予公司6个月目标价15.45元，维持公司“强烈推荐”评级。

　　中洲控股：坐拥黄金禀赋，开启崭新里程

　　类别：公司 研究机构：中信建投证券股份有限公司 研究员：苏雪晶，陈慎 日期：2015-11-12

　　中洲控股：从国企到民企的华丽转身：公司前身为创建于1984年长城控股，为全民所有制企业。自03年启动混改试点，股权逐步从国有控股向产权多元化转变，13年6月通过股权转让大股东从深圳国资委变为中洲地产，完成从国企向民企的转变。股权结构变化后，公司面临新的发展机遇，力争打造具备行业竞争力的上市公司。

　　后起之秀--质量与速度的结合：随着大股东中洲地产入驻，公司地产业务进入提速提质新轨道，14年初制定未来三年规划，多方面取得突破：1、大股东资源注入，土储集中主流城市(一线城市占五成)；2、15年前10月销售67亿，提前完成全年销售目标，全年销售有望超过75亿，同比增长55%，完成三年50%复合增速是大概率事件；3、公司加速流程优化，降费提效升级，上海中洲里程项目拿地到开盘仅9个月，彰显中洲新速度；4、多元融资助力财务改善，14年11月20亿定增启动，大股东全额认购，目前已经获得证监会核准批复，公司债也已经顺利完成发行。

　　深度受益深港市场存量资产蓄势待发：在深圳增量土地供应持续下降、楼市量价齐升背景下，在深圳具备强大资源禀赋的公司将深度受益此轮市场恢复带来的价格弹性。公司核心资源黄金台项目已经获得突破，补偿面积超市场预期，有望于未来两年入市，目前公司深港项目共有5个，可售部分对应估算货值422亿，公司当前市值仅为深港货值的四分之一，凸显公司当前潜在价值尚未完全被市场所认知。

　　中洲集团后续注入可期激励护航：中洲集团旗下资源丰富，在房地产、产业园区及孵化、股权投资方面均有积累，为公司未来成长和可能的转型打下基础。此外，公司在7月启动股权激励计划，未来将持续设立，有效护航公司未来成长。

　　强禀赋支撑强估值，给予“买入”评级：公司目前股价较NAV折价四成以上，不考虑摊薄，预计2015年-2016年EPS分别为0.92元、1.19元，给予“买入”评级。

　　苏宁环球：牛人入主开创文化新局面

　　类别：公司 研究机构：安信证券股份有限公司 研究员：文浩，许彬 日期：2015-11-03

　　三季报表现靓丽，内生利润快速增长：苏宁环球披露三季报，2015年前三季度实现营业收入52.3亿元，同比增长318.93%，归属于上市公司股东净利润7.6亿元，同比增长2010.96%，Q3实现归属于上市公司股东净利润4.4亿元，同比增长3561.82%。同时根据公告披露，截至前三季度证金公司持股1.25%，为公司第五大股东。

　　三驾马车稳步推进转型，文化布局效果凸显：公司在“大文体、大健康、大金融”三大业务板块布局频繁，公司董事会今日亦审议通过将组建文体、健康、金融三大集团，充分体现公司转型的决心和执行力。在各转型领域，文化娱乐方面颇有亮点：影视方面，苏宁环球参投的电影《破风》8月6日上映，作为小众题材仍取得1.45亿票房；动漫方面，8月5日完成收购韩国知名3D动漫公司REDROVER20.17%股权，9月21日与REDROVER共同设立赤焰科技，在动漫IP与技术共享领域再升级。

　　东方卫视创办者陈梁担纲文化领头人，文化建设注入强心剂。公司任命陈梁先生为文化产业集团首席执行官。陈先生2003年创办东方卫视；2006年后历任上海东方传媒集团(SMG)总裁助理、上海文广新闻传媒集团副总裁、副总编辑，2014年任上海文广影视集团艺术总监。陈梁先生在强势内容及渠道方丰富的从业经验以及资源将为公司文化领域提供强有力的支持。

　　投资建议：公司15年全年仅考虑房地产业务有望实现9亿净利润，同时叠加10月16日获得证监会审核通过的再融资事项，公司文体、健康、金融三驾马车将获得充沛的资金支持。考虑再融资方案通过后，文化领域基于丰富的原始积累有望最先受益，陈梁先生的加入有望开创文化产业新局面，后续文化布局可期。同时提醒公司动漫布局也有望受益于全面放开二胎政策。第一目标市值300亿，维持买入-A评级。

　　风险提示：房地产市场增速缓慢，新业务拓展与转型进度不达预期。(来源：中国证券网)