本文作者为广东省生产力学会副会长韩和元

　　近期中国的楼市表现异常抢眼，一时成为舆论关注的焦点，各大媒体、社交工具所涉及的主题，无不与它相关，真可谓是赚足了眼球。原因是，楼市的疯狂再度在中国各大城市轮番上演。据伟业我爱我家数据中心统计，春节后首周内，北京二手住宅的网签量高达6048套，日均成交864套，节后首周交易量为2010年以来最高值。其中，北京二手房成交均价为每平方米4.15万元，较2015年全年均价约上涨5%。上海更是屡屡被曝出春节后房东跳价，但销售依旧火爆。在刚刚过去的2015年，上海以超过1.4万亿元的总成交金额成为全球最大房地产市场，成交量也创下历史新高，成交均价同比上涨18%。而去年房价涨幅最快的深圳亦“不甘落后”。2月15日，深圳全市售出51套新房住宅，成交均价为91965元/平方米，突破9万大关。

　　　　中国很可能在重蹈日本楼市的覆辙

　　　　1、谁来接楼市的盘

　　我的同乡、人口学家易富贤认为1990年代之后，日本经济之所以一直处于长期停滞的状态，根本的原因在于人口问题。他说：“其实这些只是表象，如果劳动力充足的话，那么1990年代初出现的这些问题，在1990年代中期就会被消化（日本以前也曾经出现过经济危机，但几年之后就度过了危机）。日本经济长期低迷的最根本原因是15-64岁总劳动力在1990年代开始减少。”他的这一点确实有几分道理的，尤其于日本的楼市方面，表现的非常明显。

　　如今的经济学已被人们日益复杂化了，其实经济学非常之简单，研究的就是买和卖的问题。当买入的人很多，卖出的人却很少时，商品价格自然大涨特涨。反之，当买入的人很少卖出的人很多时，商品价格自然是大跌特跌，而一旦跌下去则很难再有起色。正如李迅雷在其最新的一篇文章里所提到的，“房地产属于典型的年轻型消费品，25-44岁是房地产消费的高峰期，而在45岁以后房地产消费占比会持续下降。日本则是到了1980年代出现人口老龄化，其中25-34岁年龄段的人口数量在不断下降，从1981年的1995万，降至1991年1573万，降幅达到21%。”

　　根据生命周期储蓄原则，当人数最多的那代人，以备养老而觉得需要增加储蓄时，就会倾向于抬高所有的储蓄工具的价格，譬如：股票和房子。反之，当人数最多的那代人需要减少储蓄时，他们的卖出行为会降低所有储蓄工具的价格。随着人口拐点于1990年出现，这时的日本变的是有卖家没买家。最终，日本的房地产泡沫便于1991年彻底破灭了。从这里可见，人口因素与房价之间不仅存在着某种相关性，更存在着某种因果性：人口拐点的到来，也就意味着房地产消费的历史性拐点也将如影而至。

　　然而遗憾的是，今天的中国，在人口方面显然正走着当年日本的老路。2016年12月31日后，我国最后一名第一个生育高峰期的出生者（1949年至1957年）将踏入60岁。按照我国现行法律法规，也就意味着这一世代的人将全面退休。而从2016年1月1日起，最后一名我国的第二个生育高峰的出生者（1962年至1971年）也将全面跨过“25-44岁”这个房地产消费高峰期的坎。更为值得关注的是，据链家地产市场研究中心与光大银行合作完成的一份报告所显示，以北京为代表的城市居民，其首套房贷者的平均年龄只有27岁。这也就意味着，从2016年12月31日起，最后一名我国的第三个生育高峰的出生者（1981年至1990年）也将全面跨过27岁这个坎。

　　要而言之就是，由于计划生育政策的实施，中国的人口拐点已经出现。相关统计数据显示，15-64岁劳动年龄人口占总人口比重的峰值，于2010年已经达到74.5%的高点，到2013年这一占比已经降至72.8%。预计到2020年这一占比将会降至70%以下。而25-44岁青年人口的总数于2015年达到了顶峰，从今年起也将开始下降。中国社科院的数据也显示，我国15-59岁的劳动力人口总数从2011年开始下降。而有学者则估计，中国老龄人口将在2020年前增加60%，而劳动人口则将减少35%。这种前所未有的人口结构转变，带来的首要问题是，当第一二两个生育高峰期世代的人，开始减少包括房地产从在内的储蓄工具时，谁来接这个盘。这种转变无疑给中国楼市乃至经济的健康发展，带来了严峻的挑战。这几年困扰着方方面面的房地产库存问题就是一个最好的证明。

　　2、农民，侠之大者，但仍难接盘

　　2015年12月21日闭幕的中央经济工作会议提出“去库存”作为今年经济五大任务之一。这是继该月上旬中共中央政治局会议之后，“去库存”再一次作为中央的重要议题出现。那么，中国的房屋库存量到底有多大？国家统计局去年12月的数据，截止该年11月末，全国商品房待售面积69637万平方米。相比于每年的销售量，这点库存不大。可问题在于，目前我们还有70亿平方米的开工量。如果按照我国人均住房面积30平方米计算，既有“空置”量加开工量可供2.57亿人口居住。也就是说，在没有增量的前提下，以目前每年的销售量而言，要想消化这个库存量，至少需要10年的时间。

　　更为重要的是，于目前而言，地方城建资金支出几乎都来自土地出让金，城建资金支出是由土地出让金的收入来以收定支的。一旦土地卖价不好，城建资金供应就会失血。也就是说，土地收益事实上已经“绑架”了中国的发展前景，这点在经济不景气的大背景下表现的尤为明显。也正是因此，于很多人看来，“救楼市”根本不是为了救房地产企业，而是为了救经济、救银行，甚至是在救百姓。可问题在于，目前在住房方面，城镇居民基本上已是户均1套，市场已接近饱和。那么，谁来消化这些库存呢？目前政府的算盘是：农民。

　　与共性之外，中国确实存在着一种特殊的国情，那就是中国所采取的二元化户籍这种变相的城乡隔离制度。正如2010年为在《姜副市长骨子里的小农意识》一文里所提到的，“这种制度决定了从农村走出来进城的年轻劳动力，仅仅只是‘都市中非移民的打工者’是‘候鸟型工人’而已。他们进入城区‘只是暂时性的’，而且是出于经济原因。换言之，他们只是作为找工作的人，而不是作为移居者被允许进入的。所以我们可见当前已经高企的房价，与‘都进城了的’农村年轻劳动力无关。”我的这一观点，得到了相关数据的有力支持，由国家统计局于2015年4月29日发布的《2014年全国农民工监测调查报告》显示，在务工地自购房的农民工占1%。由此可见，目前中国的房价之所以高企，那也仅仅只是原来的城镇居民内部交易所形成的。也就是说，于房地产市场而言，人数高达80739万人的农村人口无疑是个好的接盘对象。政府显然也意识到了这点。

　　春节前，人民银行联合银监会发布了《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》，对非限购城市房贷首付比例进行了下调。节后，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部三部门又联合发布通知，对房地产交易环节契税、营业税进行调整。事实上在这之前，一些地方就已出台了“年利率3.9%，30年20万，每户每人补贴8000元直接抵房价”的定向房贷政策。其目的就是旨在于鼓励农民进城购房，以此来消化庞大的房地产库存。

　　但这一算盘是否打的响确实值得存疑。农民工工作极端不稳定，流动性非常之强，经常在不同城市之间、在城市和家乡之间流动。如果按照上述政策引导农民按揭，这种职业的高流动性，不仅对农民工群体本身是一个重大的考验（一旦失业，如何供楼），就是对银行而言也是一项异常艰巨的考验。此外，能否享受本地市民的公共服务？譬如子女上学、看病、养老。如果没有实质性的政策保障，如果不同同时解决城乡二元结构问题不同同时解决市民农民同权问题，而只是鼓励农民购房，事实上这是对农民实施的再次剥削。

　　更重要的是，纵然如此，这些农民仍然可能买不起房。仍然是去年4月29日国家统计局发布的《2014年全国农民工监测调查报告》的数据，数据显示2014年中国农民工数量已经达到了近2.74亿人，这些农民工的人均月收入为2864元。其中，东部地区务工的农民工人均月收入2966元，中部地区务工的农民工人均月收入2761元，西部地区务工的农民工人均月收入2797元。以目前之房价而言，这种收入决定了，其购房行为只能局限于四线以下的小城镇，事实上上述报告也证实了这点。也就是说，以目前农民的收入而言，上述引导农民购房的政策，确实有助于化解四线以下城镇的房地产库存，却对二三线城市的库存并不会有太多助益。而据易居房地产研究中心的数据显示，三线城市库存量增幅最为明显。瑞银证券也持有相似观点，在一篇题为《房地产去库存政策基调鲜明，等待细则》的报告中指出，该公司的研究人员也认为目前三线城市库存水平很高。

　　农民，侠之大者，为国接盘，但以目前他们的经济能力，怕仍难接的住这个盘！

　　3、警惕重蹈去年股市覆辙

　　当然，以上为中长期观察。而于短期，我们的担忧是，近期市场的表现很有可能在重蹈去年股市的覆辙。2月26日，新浪微博知名写手曹山石在其微博写道：“熟悉的味道！有粉丝咨询国内首家众筹炒房网，1000元就可以炒房！炒房p2p，号称年化收益率44%-77%。查了下工商局资料，运营主体去年6月登记成立，背后大股东注册资本100万，在居民楼里办公。股市停息，房市不止。”从目前的迹象来看，确有几大因素驱动着目前的楼市朝着去年中国股市这个方向发展的趋势。

　　首先表现在投资渠道有限但社会资本不断膨胀方面。历史上的历次投机泡沫爆发前都有一个共同点，即这些国家和地区都是处于国（地区）势上升期，得益于社会的稳定和经济的长期繁荣，私人资本不断集聚，社会储蓄不断膨胀，大量暂时闲置的资金迫切寻找出路。但如果与之对应的却是投资机会相应不足，则必然导致人们的注意力过度关注几个有限的途径，进而使得资金快进快去，大量涌入、涌去，造成市场的剧烈波动。

　　早于2013年1月16日，商务部新闻发言人沈丹阳在一次例行的新闻发布会上就表示，当时我国的城乡居民储蓄余额接近40万亿元。截至2014年年底，中国个人持有的可投资资产总规模更是高达112万亿元。这是一个何其庞大的数字啊！遗憾的是，众多垄断行业市场准入存在多重障碍，民间资本“不可进入”。大量民间资本只能流入股市、房地产等有限的几个领域。而目前股市正处于漫漫熊途，那些急切寻求出路的资金，很可能会再次大量融入房地产市场，进而推高房价催生泡沫。

　　而引发这些资金进入房地产市场的，很可能是：利率、抵押贷首付比、税收、土地政策等最近的这些救市政策。中国是个典型的政策市，这些政策的出台，往往会误导市场、误导投资者。在他们看来，国家意志的介入，即意味着国家在给泡沫提供某种最终的信用担保。毫无疑问这会提高投资者的风险偏好：一旦投资者认定，纵使市场发生危机，政府也会出手相救。那么，他们肯定倾向于承担更大的投机风险，因为这也意味着更大的潜在利润，毕竟过度的冒险行为有人埋单。这就给市场带来了严重的“道德风险”。

　　目前疯涨的房价，是房地产最后的狂欢吗？从人口结构而言，答案或许是肯定的。

　　（本文为作者授权金融界网站独家刊发，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。）

　　注：作者近期代表作品（已出版书籍）《全球大趋势2：被债务挟持的世界经济》《下一轮经济危机2：中国凭什么幸免于难》等。