你的城市房价涨吗?

　　文|茧子

　　2016年的春节成为中国房地产行业的又一个拐点。节前冷清、节后火爆的情形出现在各大城市的售楼处和房屋中介，买卖房屋的悲欢故事跌宕起伏。

　　李小朵居住在北京三四环之间的一个高档社区，该社区房价节前还在6000元多一点，节后直接涨到了95000。“我都觉得涨疯了。”她有点不敢相信，但是对于有自住房的她，这个价格只是一个数字。

　　而正准备在北京安家置业的龚真就比较郁闷了，眼看着节前看好的房子坐地涨价，20万30万地涨，只能尽快签了一套。“是‘抢’了一套”，直接从自家腰包掏出的真金白银300多万元，据说这也是北京现在买房的起价。但这就是刚需，她很无奈。

　　3月1日，位于北京中央别墅区的金地中央世家项目单套涨价1000万元;北京四环内外新房均价达每平方米10万元。与北京相呼应的是，上海二手房的均价已突破每平方米45000元，深圳2月份新房成交均价则高达每平方米48095元。

　　房价涨，地价也没闲着。2月底，北京南五环之外大兴黄村的一块地，经过76轮的激烈竞价，最终被绿地以39亿拍到，楼面价达到了惊人的4.7万/平方米，这意味着房子的出售价格每平方米至少要达到7万元才可能赚钱。

　　从过往的历史看，一线城市每一次“地王”的出现，都似乎意味着房价新一轮疯涨的开始。2016年的房地产市场注定不平凡。本刊通过多个典型城市的房价调查，为读者呈现一张全国房价地图：你的城市，房价是涨是跌?

　　政策，还是政策

　　进入2月份以来，房地产救市政策密集发布：2月2日，央行出台了首套房的房贷政策，20%的首付政策重出江湖;2月17日，央行再次发布消息，上调职工住房公积金账户存款利率;2月22日又迎来了营业税、契税的减免。

　　税费减免新政规定，个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

　　这种情况下，要买一套改善性住房，如果在90平方米以内，总价200万元，在过去需要交纳6万元契税，现在新政策后只需要缴纳2万元。如果面积在90平方米以上，总价300万元，则以前需要缴纳9万元，新政后只需要6万元。

　　对售房人而言，如果出售一套面积150平方米、价值300万元、房本满两年的房子，此前营业税率5.5%，需缴纳165000元的营业税及附加;调整后该项税收全免。在实际交易中，这笔钱是由买方承担的，那么实际上是买房人节省了契税和营业税两笔开支。

　　奇怪的是，财政部23号文《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》明确规定，北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施本通知的优惠政策。但是北上深几个城市却是本轮“抢房潮”的重灾区。房产中介的员工甚至认为，本轮“抢房潮”的直接诱因就是税费的减免。

　　记者就本轮房价上涨采访了售房中介。链家地产北京天通苑店的销售员臧萌萌认为，本轮房价上涨主要原因就是契税降低，为购房交易省了不少钱。她从2009年开始从事房地产销售工作，每年春节后到正月十五都会经历空档期，几乎没有交易。今年的火爆行情让他们有点措手不及，从节后第一天开始，买房咨询的电话就打爆了。

　　在销售过程中，臧萌萌发现，其实春节前交易量就开始上升了，先被卖掉的都是总价低的房子，因为市场中存量房总量没有变。很快便宜房子就被卖掉了，剩下的房源均价就越来越高。

　　因为市场向好，买方市场迅速转为卖方市场，剩下的房源也开始涨价，再加上有的业主看到上涨的趋势开始惜售，再次推高了市场预期。这个涨价逻辑似乎适用于所有房价在涨的城市。

　　哪些城市的房价在涨?

　　本刊的这次房价调查除了传统的北上广深一线城市，还调查到厦门、哈尔滨等二三线城市。

　　中国“一线城市”的概念可能在今年会有所改变，传统的“北上广”将被“北上深”替代。北京、上海这两个中国的超级城市房价毫无悬念，呈直角上升的趋势，深圳的涨势也出乎人们的意料，却又在情理之中。大量外来高素质人口的流入、高科技领域的大发展都让深圳在房价的涨价潮中遥遥领先，成交均价甚至开始赶超上海。

　　广州房价平稳和理性背后的隐喻却是“经济没法和深圳比”。目前广州的可售库存895万平方米，消化需10个月以上;未售面积1866万平方米，处于历史次高位。合富房地产经济研究院院长龙斌甚至认为广州应该退出“一线限购”的名单：“无论是产业结构，还是人口流动等综合情况，广州都无法和北上深相比。广州作为一个以本地消费为主、供应比较充足的城市，同时城市一体化使得需求外流的格局之下，是具备放松限购的条件的。”

　　调查记者认为，2016年广州的房地产均价还会保持相对稳定，但中心城区改善和高端产品的价格还有上涨空间。

　　厦门在二线城市中却是一个特立独行的案例。专家认为厦门房价很有可能随着一线城市涨价潮起来时，本刊记者的调查却得出让人意外的答案。按道理说所有的房产税收新政对二线城市是最大利好，厦门又是外来人口远超本地人口、经济发展相对平稳向好的城市，没有道理跟不上本次涨价潮。

　　事实上，厦门的房价上涨取决于“购房入户”政策远超降税政策。厦门市政府《关于调整我市购房入户政策的通知》规定，自2016年1月1日起， 购买厦门商品住房的外来人口将不再享受“购房入户”政策红利。1月1日后，厦门楼市骤然冷却。

　　哈尔滨被当地人称为“二线半城市”，这次则典型的受惠于本次政策利好。税费减免、首付降低以及二孩政策直接让哈尔滨的楼市回暖。虽然涨幅不如北上深，但是市场回暖、稳步上涨的势头让业内人士对“去库存”增加了信心。

　　房价涨跌大势判断

　　本轮涨价潮目前集中在一二线城市，中央对于三四线城市“去库存”的意愿还没有传导到位。事实上很多专家认为，一二线城市的楼市回暖传导到三四线城市路径并不顺畅，买不起一二线城市的年轻人转而买三四线城市的房，并非主流。

　　要让购房者愿意在一个城市购房、置业，最主要的因素，还是政府是否在公共服务方面有足够的投入，给当地居民和外来人口提供足够舒适的生活环境。教育资源、医疗服务、自然环境、人文环境、就业机会、投资空间……这些才是最终决定房价的因素。换句话说，房价的背后其实是城市实力的此消彼涨。

　　城市的房价是否能够长期坚挺，是受到人口和货币两方面因素决定的。城市对年轻人口的吸引力越大，其楼市的需求就越大;人均收入水平越高，房价也会提高;城市的发展前景越被看好，其楼市增值潜力越大，会有更多投资者来把房价抬高。

　　因此，一线城市对于购房者是永远有吸引力的。马光远认为，一线城市和热点城市仍然是财富保值的重要手段，这些地方的房价今年至少还有10%的涨幅，投资这些城市的房子问题不大。

　　今年楼市回暖的直接原因除了新的税收减免政策、首付降低以及公积金利率上调之外，其他政策对房地产的刺激也不小，比如银行降准政策导致放贷更加宽松，人民币贬值导致固定资产投资导向，以及中央强调“去库存”的压力等等。

　　另外，有分析认为，目前场外资金充裕，对房地产市场虎视眈眈。从1月的数据来看，过去三年1月社会融资均值为1.3万亿，今年1月社会融资金额为3.4万亿。在实体经济不振的情况下，这3.4万亿的资金绝大多数会流入房地产市场。而这一因素，也是助推本轮房价跳涨的最重要原因。

　　有专家认为，2016年房价分化的走势会持续。房价暴跌的概率建立在中国经济出现危机的基础上，而中国经济全面陷入危机是小概率事件。

　　投资者建议

　　总体而言，2016年的房地产政策相对宽松，刺激房地产是政策坚定的选择。房价高低，对于投资房地产来说显然是不重要的，未来房价的预期增长空间才是诱因。

　　针对个人买房，本刊持续一贯的建议是，一线城市如有买房刚需千万别等，三四线想买房子住的也没有问题，投资则需谨慎。

　　需要注意的是最近出现的一些与购房相关的新金融手段。比如“房地产众筹”，也被称为众筹炒房：通过平台或者亲朋好友，凑取首付，并准备好几年的月供资金，彼此签订合约，以其中一位的名义买房，约定房价升到某个点时抛出，按资金比分红。这种模式在深圳等城市出现，受到热捧，其实风险巨大。一旦房价下跌，不但分不了利润，还容易引发各种纠纷。

　　另外就是房地产中介推出的“首付贷款”，提高买房金融杠杆，看似给购房人提供了便利，其实增加了金融风险。希望通过金融杠杆进行炒房的投资者，要承担房价下跌的风险。

　　上海链家地产通过首付贷吸引客户，然后将客户的房产进行二次抵押等行为，其实存在欺诈嫌疑，已被立案调查。更不用说中介公司为争取独家房源，推高房价，恶意竞争，编造虚假房源等，扰乱房地产市场。

　　一方面，政府已经表示要对购房金融杠杆行为进行严查、严惩，这一点让我们期待一个更加规范的房地产市场;另一方面，购房人千万不要在涨价潮中失去理智，一定要在自己的可承受范围内购房，对于中介的“忽悠”，更是要保持清醒的头脑。