吴娓婷
广州的林女士已经看了半年的房,她想在市中心优质地段购买一套三房住宅。
当前,广州楼价稳中有升,对潜在购房者来说无疑是强烈的“入市”信号。但是,林女士和丈夫的名下已有多处房产,受广州的限购政策限制,他们已无购房资格。
林女士的朋友则果断买下了一套价值千万的大平层住宅。该住宅位于广州郊区番禺,虽有限购限制,但开发商提供了“延迟签约”的措施给客户进行规避。双方签订内部协议,客户只需缴纳全款的三成作为首付,余额三年内付清,如此,即可锁定房源三年。“延迟签约”的政策在过去两年为大多数有实力的开发商使用。在楼市交易冷清的两年,开发商宁愿延长收取全额房款的时间,也要先把客户绑定。
不过,经济观察报调查发现,随着今年楼市回暖,绝大多数开发商迅速取消了“延迟签约”措施,改为以确保资金回流作首要目标。仅有郊区部分大户型楼盘仍有提供这种购房方式。
与此同时,多位开发商内部人士向经济观察报确认,过去有操作空间的补交社保、减免税费等措施,目前都无法使用了。
近一个月来,广州在限购松绑与否上已出现多次反转。严查“绿色通道”可能是政府对严格执行限购政策的表态。
“延迟签约”取消
“延迟签约”即开发商与购房者之间先签一份内部合同,开发商帮购房者把房源在一个时间期限内保留下来,等限购取消或处理好其他房产后再进行网签。根据经济观察报调查,在刚过去的2015年,由于房价盘整成交冷清,广州市内、包括市中心地段的项目均采取这种方法。房源保留期限从9个月至三年不等,这段时间内,购房者需分期将购房款全额付清。
不过,当前楼市回暖,开发商已调整策略,改为以确保回款为首要目标。
在广州CBD珠江新城拥有多个项目的房地产企业,其内部人士对经济观察报介绍:“公司规定,购房者签约之前必须提供房产查册。如果购房者没有购房名额,我们连定金都不会收。说实话,现在我们意向客户大为增加,与其花一年半载等一位不知何时才有资格购房的客户,不如卖给有名额的买家,半个月内即可网签从银行获得房款。”该内部人士说。
事实上,“延迟签约”的方法确实对买卖双方均存在风险。上述内部人士透露,公司曾与客户签订内部合同预留房源,约定客户半年内处理好已有房产获得购房资格,届时再进行网签。
一家知名民营房企的项目主要位于广州市区,其营销部门人士亦向经济观察报确认,公司规定严格审查购房者的购房资格,“如果多套房拥有者不能确认什么时候才能有购房资格,即使能一次性付清房款,公司也不会与之交易”。
该人士解释,延迟签约的方法,有多重风险。“如果购房者使用分期付款,那意味着开发商在9个月到三年才收到房款全款。”“企业是按照网签量来计算业绩的,下定、认购这些都不算。对于营销人员来说,不网签不能算作完成任务,对于公司来说,内部合同对它全年冲业绩也没有贡献。”
经济观察报确认,目前在广州的郊区区域,仍有大户型楼盘提供“延迟签约”服务,并称可依据顾客的具体情况决定延迟多久和每期缴纳的房款比例。
矛盾的投资需求
根据国家统计局发布的2016年2月70城房价报告,与1月份相比,国内四个一线城市环比价格变动中,深圳涨幅最高为3.6%,其次是上海2.9%。而广州涨幅在一线城市中排最后,为1.6%。不过,广州已连涨12个月了。
阳光家缘网签数据显示,上周(3.14-3.20)广州全市一手住宅网签量2173套,环比基本持平,连续两周维持在两千套以上。此外,全市均价15935元/平方米,环比上涨1.5%。
销售量方面,排第一的是不限购且存在价格洼地的增城区域。在全市范围内多达七区网签冲高回落的背景下,增城逆市环比再涨17%,一共网签598套,几乎快追上中心六区的631套。今年以来,广州销售量排首位的区域多数是增城和同样不限购的花都。此外,虽然限购但价格相对较低的黄埔区,也受到购房者的青睐。
上述较低的均价和较高的销售量,说明的多数是刚需盘的情况。对于有资金实力的投资客来说,他们一直想要的,是市中心限购区域的“笋盘”。
上述项目主要位于广州市区的知名民营房企,其营销部门人士表示,目前是在广州配置房产的绝佳时机。因受旺盛的投资需求推动,该房企的别墅连洋房项目,今年价格已上涨几个百分点。
作为房地产从业者,该营销部门人士还收到身边许多朋友对投资建议的咨询。“这些朋友手里都至少有个几百万现金,只想购买市中心地段、配套好、升值潜力高的项目。”该营销部门人士称,经历过去年的股灾和当前的经济低迷,这部分人对房产的投资需求确实在高涨。
然而,矛盾的是,这些手握资金的投资客,往往已有多处房产。他们不可能将所有原有房产都卖掉;而即使愿意都卖掉,也需要一段时间,届时可能错过投资机会。
房地产业务方面的资深律师对经济观察报介绍,如果来不及处理房产,那只能用“假离婚”、“代持”等方式获取购房名额。“还有一种方法,很多炒家都在用。就是亲人之间打官司,通过法院判决将房产以免税费的形式转到亲人名下,从而腾出自己的购房名额。”该律师说,“这是不得已的坏主意,希望不要被逼到这一步吧。”
