一线城市库存处历史低位 进入“城市化末期”?

本报记者 祁三连 北京报道

北京商品房库存持续减少已经成为不可逆的重要特征之一。

中原地产统计数据显示,剔除保障房,目前北京市商品房住宅库存为62144套,这一库存为最近7年的第二低点,刷新了最近三年的最低记录。整体看,如果以2014年1月1日后供应的项目计算为有效库存看,北京商品房住宅实际可售只有39288套。也就是说最近三年供应的项目,待售的库存不足4万套。按照2015年全年签约的5.4万套计算,去化时间只有8.5个月。

亚豪市场总监郭毅梳理北京在售楼盘时发现,总价在100万以下的楼盘,目前北京仅有20个。而这些楼盘悉数为商住项目。

中原地产分析师张大伟表示,“五环内预售价格普遍在10万元/平方米以上,2015年是北京豪宅元年,而2016年将迎接豪宅大战最血腥的一年。”虽然年初签约成交在高位,但未来将有60个项目单价超过10万元/平方米。而从目前的市场签约看,按照过去几年的平均成交,五环内北京每年签约在5000套左右,目前市场库存去化不足1年,整体市场的供需结构依然紧张。从2015年1月1日开始供应的五环内商品房可售库存只有3000套。

一线城市库存减少的另外一个现象是,土地供应量也在减少。中原地产研究部统计数据显示:2016年一季度,一线城市合计供应土地只有70宗,这一数据创造了历史最低。同比2015年一季度供应的1032万平方米,供应量锐减33%。从成交的土地情况看,更是只有57宗,619万平方米,单季度供应刷新最低记录,虽然有春节因素影响,但同比依然跌幅高达45.8%。其中住宅类地块只有17宗。

张大伟认为,从目前市场看,一线城市库存明显锐减,而土地供应的减少又影响了市场预期,目前一线城市的库存去化周期基本都在10个月以内,这种情况下市场价格的加速上涨趋势非常明显。整体看,一线城市已经进入城市化末期。

在这种情况下,开发商面临“无米下炊”的局面。

据亚豪君岳会统计数据显示,3月第三周(3月14日-3月20日)北京商品住宅共有5个项目入市,其中包括紫御长安、新华联YOYO悦城两个商住项目,以及京投银泰·万科西华府、首开龙湖·天璞等3个普宅项目。共新增住宅产品594套,预售许可面积5.5万平方米,环比分别下滑44%、52%。

郭毅认为,原本“两会”后,一年的调控政策方向得以明确,本就是项目加快入市的阶段,今年更受到近期需求旺盛的拉动,因此,自3月份开始大量项目推盘入市。而近期调控政策恐将紧缩的阴霾更促使开发商抢收业绩,从而集中供应。因此当前进入了市场供给的活跃期。

不过郭毅同时认为,当前楼市的供需两旺不可持续。一方面受土地资源稀缺的影响,2015年北京出让的纯商品住宅用地面积仅300万平方米,而当年商品住宅成交量高达700万平方米,需求上升,但受制于土地供给萎缩,开发商在“无米下炊”的情况下自然会控制供应节奏;另一方面,“地少价高”带来的高价项目不断增多,以及整体市场豪宅化,也将使整体销售节奏放缓。

21世纪经济报道记者发现,上周5个项目的总供量不过594套,平均每个项目仅供应了119套,由此可以看出开发商面临的市场窘境。而这种“化整为零”的饥饿疗法也加速了入市项目的去化速度,上周入市的5个项目中有4个入市当天即告售罄。

整体上,一线城市库存也处于历史低点。

易居研究院数据显示,2016年2月份,一线城市新建商品住宅库存量为3119万平方米,环比减少4.4%,同比减少16.0%。按照“存销比=库存量/近6个月成交面积均值”的公式计算,一线城市2月份新建商品住宅存销比为8.7个月,处在历史低位。

2016年2月份,京沪穗深4个城市新建商品住宅库存量分别为910、937、878和394万平方米。环比增幅分别为-5%、-6%、-2%和-5%,同比增幅分别为-12%、-27%、-11%和-3%,4个城市新建商品住宅库存量环比和同比均出现下滑。上海表现最突出,回到2013年楼市繁荣期水平。2016年2月份,京沪穗深4个城市新建商品住宅存销比分别为10.2、7.1、 10.6和7.0个月,相比2016年1月份9.8、7.3、10.0和7.4个月,上海和深圳新建商品住宅存销比下降,北京和广州存销比略有上升。

上海易居房地产研究院研究员姚腊称,从存销比历史走势来看,上海存销比一直在加速下滑,且降到历史低位,未来房价仍将稳中有升;深圳存销比在去年8月份降到历史最低点,现处于盘整阶段;北京和广州表现相对滞后,未来会跟随深圳和上海走势,存销比将逐步走低,房价上涨仍然可期。

姚腊认为,从当前一线楼市出现“恐慌性”购房背后动因来看,其实主要是各项政策出台不断刺激楼市需求的结果,持续的货币宽松和信贷宽松政策,刺激了过去积压需求的集中释放,资金和资源不断涌向一线城市。待本轮市场需求集中释放完毕之时,楼市热度会逐步退去,下半年楼市或将进入盘整阶段。(编辑 骆轶骐)