某房地产公司取得房地产销售商品房收入5亿多元,共缴纳印花税250多万元。该房地产企业报送《土地增值税清算纳税申报表》及其他相关资料,将此笔印花税单列出到“与转让房地产有关的税金”栏目中。税务人员审核后,告知该处理有误,要求更正。企业财务认为,按照现行会计核算,所有企业缴纳的印花税都是计入管理费用的,非房地产企业可单列扣除,为什么房地产企业不能扣除?
案例分析
案例1
某房地产公司出售一幢写字楼,收入总额为50000万元。开发该写字楼有关支出为:支付地价款的各种费用5000万元;房地产开发成本15000万元;财务费用中的利息支出为2500万元(可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明),但其中有250万元属加罚的利息;发生了开发费用4000万元(含印花税),转让环节缴纳的有关税费共计为2775万元(不含印花税);该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。试计算该房地产开发公司应缴纳的土地增值税。(假定一次销售完毕。)
(1)取得土地使用权支付的地价及有关费用为5000万元;
(2)房地产开发成本为15000万元;
(3)房地产开发费用=2500-250+(5000+15000)×5%=3250(万元);
(4)允许扣除的税费为2775万元;
(5)从事房地产开发的纳税人加计扣除20%。
加计扣除额=(5000+15000)×20%=4000(万元);
(6)允许扣除的项目金额合计=5000+15000+3250+2775+4000=30025(万元);
(7)增值额=50000-30025=19975(万元);
(8)增值率=19975÷30025×100%=66.53%;
(9)应纳税额=19975×40%-30025×5%=6488.75(万元)。
账务处理(单位:万元,下同):
支付土地价款时:
借:开发成本 5000
贷:银行存款 5000
支付开发成本时:
借:开发成本 15000
贷:银行存款 15000
发生的开发费用时:
借:管理费用 4000
贷:银行存款 4000
企业销售时:
借:银行存款 50000
贷:主营业务收入 50000
结转开发成本:
借:主营业务成本 20000
贷:开发产品 20000
计提土地增值税:
借:营业税金及附加 6488.75
贷:应交税费用——应交土地增值税 6488.75
其他会计核算与土地增值税无关,不再累述。
案例2
某工商贸公司建商贸楼,交土地出让金及相关费用3700万元,开发成本3250万元,开发费用425万元,利息支出60万元,能提供金融机构证明,竣工后,公司停止商贸业务,将商贸楼销售9800万元。销售营业税率5%、城市维护建设税率7%、教育费附加3%、印花税率0.05%,该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。(注:非自建项目,假定一次销售完毕。)
(1)销售收入=9800(万元)
(2)扣除项目:取得土地支付的金额=3700(万元);开发成本=3250(万元);开发费用=利息60+(3700+3250)×5%=407.5(万元);税金=9800×5%×(1+7%+3%)+9800×0.05%(印花税)=543.9(万元);扣除项目合计=3700+3250+407.5+543.9=7901.4(万元)
(3)增值额=9800-7901.4=1898.6(万元)
(4)增值率=1898.6÷7901.4=24%。
(5)应纳土地增值税=1898.6×30%=569.58(万元)
账务处理
支付土地价款时:
借:无形资产 3700
贷:银行存款 3700
进行建造房屋时
借:在建工程 3700
贷:无形资产 3700
支付开发成本时:
借:在建工程 3250
贷:银行存款 3250
发生的开发费用时:
借:在建工程 425
贷:银行存款 425
建造达到可使用状态时:
借:固定资产 7375
贷:在建工程 7375
企业拟销售时:
借:固定资产清理 7375
贷:固定资产 7375
销售时:
借:银行存款 9800
贷:固定资产清理 9800
计提土地增值税以外的相关税费(含印花税)时:
借:固定资产清理 543.9
贷:应交税费用——各项税费 543.9
计提土地增值税时:
借:固定资产清理 569.58
贷:应交税费用——应交土地增值税
569.58
其他会计核算与土地增值税无关,不再累述。
通过以上两个案例,笔者认为,房地产企业和其他企业,两者财务会计核算不同,房地产企业的印花税是计入到管理费用,包括在开发费用中。根据收入费用配比原则,一项收入产生的费用只能扣除一次,房开企业销售房产的印花税,计算土地增值额,不得再单独扣除。房地产企业以外的企业,转让房地产时点上缴纳的印花税,计入固定资产清理,并未计入开发费用中,因此在计算土地增值额时,可以单独扣除。
《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号)第九条规定,关于计算增值额时扣除已缴纳印花税的问题,“细则中规定允许扣除的印花税,是在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照〈施工、房地产开发企业财务制度〉的有关规定,其缴纳的印花税列入管理费用,已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。”
通过会计核算和税法规定分析得出,会计核算和税法规定完全一致,房地产企业销售房产的印花税,不得单独扣除。房开企业以外的企业可以单独扣除。
