如果某种导火线让当前中国这个巨大的房地产泡沫突然破灭，那是不是会让中国民众造成一场巨大的财富损失的灾难呢？对于这样一个十分现实的问题，中国的住房投资者从来就不去考虑，因为他们把希望完全寄托在中国政府身上，因为他们相信中国政府不会让房价下跌。

这几天，国内民众对房地产市场最为关注的恐怕是两大问题，一是“70年产权大限之后投资与心灵如何安放”，被这样的一种煽情的语言吓得脚都软了，想到购买的住房土地使用权70年到期后是不是要再缴交费用，真不明白现在的年青人怎么啦，为何当前将要发生的事情不去关注，而老是会想到未来根本不存在的事情，给自己制造所谓的“不安全感”。估计这也是现在不少中国年青人本身的特征吧。

二是看到今年以来一线城市的房价如何疯狂，看到这种房价的疯狂上涨开始蔓延到不少二线城市，那么不少年轻人也想搭上这次财富增长的快车，否则错过了这个机会，可能一生也会没有机会了。就如股市暴涨时，不少年轻人疯狂涌入股市一样。目前国内投资者就如去年股市一样已经转向涌入房地产市场。

从国家统计局公布的数据来看，70个大中城市新建商品房研究院房价的数据也显示，3月东莞、惠州房价按月分別上涨6.7%和6.1%，苏州和昆山则分別上涨5.8%和5.6%，涨幅都超过了一线城市。连北京周边也是如此。

看到房价如此快速上涨，可能又会有人出来说，这是什么“刚性需求”推动，是国内不少居民手上持有的资金投资渠道太少，只能进入房地产市场。但实际上，同样与2015年上半年的股市一样，国内投资者特别年轻的投资者是利用银行的金融杠杆涌入房地产市场，而不是居民钱多了没有地方投资问题。比如，今年1季度全国社会融资总规模达6.59万亿，银行信贷达4.51万亿，个人住房按揭贷款达1.5万多亿，增加幅度达25%以上，都在创历史最高水平。也就是说，当前一线城市及部分二线城市的房价疯狂上涨基本上都是住房投资者利用正规渠道(银行贷款等)及非正规渠道(互联网金融首付贷等)的资金加大金融杠杆涌入房地产市场所造成，基本上是利用银行信贷投机炒作的结果。

但是，当前中国房地产市场这样的情况，国内投资者从来就没有想到过房价涨得这样程度，房地产泡沫这样大，中国的房地产市场有没有崩盘之危险，没有想到中国房地产市场短期内可能发生什么。比如，香港楼市，今年以来开始调整，而这次调整尽管房价下跌不多，但是在2012年购买住房的投资者，想现在卖出赢利根本不可能，多以是亏损。即使亏损，他们还得卖，否则可能亏损得更大。

但是中国的情况则不是这样。从2003年中国商品房市场快速发展以来，除了温州、鄂尔多斯等几个城市的特例之外，其他城市的房价从来就没有下跌过，只是会上涨。甚至于房价只要些许下跌，政府立马会出台救市的政策。因此，当前中国的房地产市场投资者认为中国的房价只会上涨而不会下跌。目前看到一些城市的房价又在上涨，看到政府以最大的优惠政策鼓励持有住房的投资者进入市场，认为中国房地产市场的价格又会上涨，购买到住房就是抢到钱，这时中国住房投资者岂能不会涌入房地产市场？岂能不把各个城市的房价再次推高？

但是，中国的住房投资者知道当前一些城市房价高到什么程度？知道中国房地产就一定不破灭吗？还有，如果中国房地产泡沫真的破灭，它将对中国家庭财富会造成什么影响，不知道中国投资者会知道吗？估计会不知道，因为中国投资者从来就没有这样的经历与体验，他所知道的中国房价只是会上涨，而且即使中国的一线城市的房价涨得上天，他们还是会认为会上涨。因为有需求有那里，否则房价如何会上涨呢？但中国的住房投资者从来就没有想到过当前的住房需求是从哪里来。从现实的情况来看，这些需求不是什么居民存款多，而是低利息让投资者利用金融杠杆涌入市场。这些需求都是借银行钱及首付贷的钱进入而出现。如果这种杠杆断流，那么中国房地产所有的问题都来了。

因为，当前中国的房地产价格高得离谱是谁也不可否认的事实。中国大城市的房价收入比全球领先。北京的房价收入比是33.5，上海则为30.2，深圳的为30，如果以相对于收入基准来看，全球十大房价最贵城市中，中国就占了七个。也就是说，中国已经打造出现代史上最大的房市泡沫。

中国这种房地产市场泡沫不仅在于不少城市的住房价格在近十年的时间上涨达到10倍以上，也在于政府一直都在竭尽全力鼓励中国的住房投资炒作者涌入房地产市场。这时，中国的房地产市场价格岂能不高？可以说，当前中国的房价与日本20世纪80年代发生的前所未有的房地产泡沫相比，有过之而无不及。之后日本遭遇了一场60%的崩溃，即使事情已经过去25年，日本的房地产市场的价格还是没有恢复到当年的水平。

难道中国房地产的价格就是不会下跌吗？难道中国一线城市的房价就会一直这样涨上去吗？这只能是从中国投资者的过去经验说，但未来市场会发生什么，其实没有人知道。中国政府不知道，民众更是不知道。否则历史上就不会一次又一次的金融危机发生。但是这个吹得巨大的房地产泡沫破灭是必然。谁能阻挡呢？

现在的问题，如果某种导火线让当前中国这个巨大的房地产泡沫突然破灭，那是不是会让中国民众造成一场巨大的财富损失的灾难呢？怎么就没有人这样去想过呢？否则，当前的中国住房投资者也不会这样冒然涌入房地产市场。实际上当前中国居民的财富大致在30万亿左右，而80%是以住房持有。如果中国的房价像当初日本那样暴跌60%，那么这将意味着中国居民就有近15%或一半以上的财富蒸发。如果下跌80%，那么将有20万亿美元甚至更多财富蒸发。但是，对于这样一个十分现实的问题，中国的住房投资者从来就不去考虑，因为他们把希望完全寄托在中国政府身上，因为他们相信中国政府不会让房价下跌。

但实际上，这本老本天书是否能够读到底是不确定的。因为，美国金融危机以来，中国的情况与市场环境发生了巨大变化。中国政府同样在以最为量宽的货币政策救经济，当市场充满了流动性，资产价格炒作得极高之后，资产价格暴跌是必然。估计这是谁也没有能力抗拒的。美国是这样，中国岂能不这样？这个时刻的到来不要说对中国金融体系及经济的影响与冲击，仅是家庭财富损失也可能让国人无法承担。对此，离自己这么近的事情为何国人就不关注呢？这才是中国房地产市场最大风险。

(作者为青岛大学经济学院教授)

马光远：现在还能出手买房吗？

来源：光远看经济（ID：guangyuanview）

作者：马光远

事情正在起变化，二季度大宗商品价格的飙升让中国经济又充满了很多变数。

全球大宗商品价格在中国一季度数据的鼓舞下走出了一条强劲的V型反弹，除了石油价格从最低点反弹了接近50%之外，被称为“黑色系”的铁矿石、煤炭、螺纹钢等的价格也在中国期货现货市场都出现令人惊讶的疯狂。截止4月23日，螺纹钢、铁矿石、焦炭、焦煤等黑色系期货价格涨幅分别达到46.11%、53.95%、74.82%、43.78%。

大宗商品价格的这种超预期反弹，是否意味着中国经济未来的走势也超过很多人的预期。我在之前的一篇文章中谈及一季度中国经济数据时认为，一季度中国经济数据之所以令人鼓舞，一个根本的原因是房地产市场拉出了一个极其漂亮的“深V”的反弹走势。

首先是投资大幅反弹，同比名义增长6.2%（扣除价格因素实际增长9.1%）；二、作为房地产重要风向标的土地成交价款已经由负转正，增长3.7%，增速提高2.8个百分点。三、销售大幅度回暖，1-3月份，商品房销售面积24299万平方米，同比增长33.1%；商品房销售额18524亿元，增长54.1%，增速提高10.5个百分点。其中，住宅销售额增长60.3%。四、资金流入房地产的速度明显加速。前两个月的时候，到位资金的增速仍然是下降1%，但到了三月份，则是增长14.7%。

因此，在我看来房地产的“深V”反弹，是一季度中国宏观经济出现反弹的关键。但是，我也指出，尽管中国高层期待一个稳定的房地产市场，但很显然，一季度房地产交易市场的表现仍然违背了高层的政策目标。一二线城市的疯涨完全偏离了今年去库存的主题，引发了政策的急剧转变。

如果听任一线城市房价疯涨，最终肯定积累可怕的投机性购房和价格泡沫，疯涨导致的结果一定是暴跌，这无一例外。上海、深圳出台了严格的调控政策，北京对房地产市场的违规行为进行严厉打击，涉及首付贷的一些中介机构也在最近遭到了银行的准入惩罚。

在政策的严控下，包括北京、深圳、上海在内的城市的成交量明显下降。上海新政出台一月，上海的成交面积比政策出台前减少45.6%。同时，上海楼市3月的成交均价为为3.3万元/平方米，环比下跌9.1%，这是2016年以来楼市均价首次出现下跌。

北京尽管没有出台新的举措，但进入4月，北京的二手房成交开始环比大幅度下降，这也是网签量连续5周上涨后的首次下降，房价方面，3月二手房成交均价一路高涨突破4万元/平方米后，也开始回落，4月首周跌回到4万元/平方米以下水平。

深圳的调控政策也立竿见影，截止4月24日，四月份共有1857套新房成交，约19.73万㎡，较三月份成交量大幅下滑58%；同时深圳全市二手房仅有6793套二手房成交，约57万㎡，较3月份大幅下滑64%。

一线城市和部分二线城市从来都被视为中国房地产的风向标，随着这些城市相继出台调控政策，以及楼市的降温，未来整个房地产市场面临真正的方向性选择。

正如笔者在过去的文章中一再指出的，疯涨从来都不是政策的选项，一旦疯涨，政策一定会出手调控，从中国房地产过去的历史看，每一次调控短期的效应都非常明显，而这次更是不例外。

这次调控，市场之所以如此配合，关键在于在一个季度的反弹中，无论是价格的涨幅，还是销售的量，都基本完成了全年的任务，价格的疯涨让市场所有的参与者都恐惧，无论是买房者，还是卖房者，都被市场逼疯了，调控成了所有人的期待。

由于需求基本得到了痛快淋漓的释放，市场要恢复一季度的量基本没有可能，在未来三个季度需求萎缩的情况下，价格的调整会成为必然。笔者预计，未来一线城市的价格基本走势是：深圳率先调整，上海横盘，北京微涨，而一季度安静的广州则很有可能迎来一次补涨的机会。

至于前期已经大涨的包括苏州、南京、合肥等城市，在调控的背景下，快速上涨的态势也会逆转。今年房地产的高潮提前到来，并在一季度集中释放，一线城市和部分二线城市的大戏基本结束。

但是，不要忘记，房地产去库存的任务仍然没有完成。一二线的大火并未蔓延到库存严重的三四线，这是下一步政策需要集中应对的。去库存的压力意味着全国性政策逆转的可能不大，而房地产投资的快速反弹又意味着未来开工面积和竣工面积的增加，这意味着又会增加新的库存，3月末，待售面积再创历史新高也证明了这一点。

为了这游戏的继续。一二线城市的调控不会加码。政策最理想的效果是：一季度缺乏表现的二线城市、大部分的省会城市、以及大的城市群的核心城市能够心领神会接棒一二线，继续维持房地产的红火走势，同时，在三四线去库存上出台更进一步的政策。

所以，未来三个季度，我们会看到房地产热点会转移到尚未大涨的二线城市，以及部分具有一定概念，库存压力不是很大的三线城市。最近，京津冀一些城市，诸如保定、石家庄等城市房价开始活跃，就是一个明显的信号。

所以，尽管一出戏的高潮提前到了，但戏还没有演完。在投资投机的需求把房地产的火点燃之后，该到真正的居住需求者入场的时候了。当然，这一切仍然和农民工没有任何关系，在中国房地产2016年的大戏中，钦定的男一号农民工到现在为止还没有任何戏份，恐怕到这出戏落幕的时候，他也不会有任何戏份。

作者：易宪容