实盘赛:选手成功调仓避免资产缩水 跟紧"股王"巧避险还有万元现金大奖

　　地产基金转型潮，对鼎信这样的老牌地产基金管理机构产生哪些影响？鼎信在地产领域的投资逻辑是什么？从纯地产基金转型做PE、境外投资业务，鼎信如何将投资逻辑“移接”？

　　在2015年下半年涌起的地产基金转型潮中，大量机构寻求转型或干脆出局。但鼎信长城基金坚持了下来。

　　今年4月上旬，鼎信长城还与中国金茂共同成立了产业金融平台——金茂鼎信股权投资管理有限公司。该平台主要围绕地产项目的投资开展运营，预计2016年将完成100亿元规模的产业投资。

　　“鼎信长城做地产基金的规模一直在稳步上升，其实包括鼎信长城在内，有至少十家基金仍在坚守做地产基金。”鼎信长城董事长章华对21世纪经济报道记者说道，如盛世神州、高和资本，以及中城投资等。最后留下来的机构应该是最懂行业的，鼎信基金也形成了自己的系统和能力。

　　从2003年涉足中国房地产金融领域至今，鼎信长城的业务，除了地产基金业务板块，三年前，其又把触角伸向PE投资和境外投资领域，同时也受多家大型金融机构的委托，进行投资及资产管理。从传统地产基金向产业投资集团发展，鼎信目前已经形成超过300亿元的总投资规模。

　　地产基金转型潮，对鼎信这样的老牌地产基金管理机构产生哪些影响？鼎信在地产领域的投资逻辑是什么？从纯地产基金转型做PE、境外投资业务，鼎信如何把经验复制？

　　行业洗牌，机会主义导向者出局

　　2010年前后被称为地产基金元年，做地产基金的机构迅速从零上升到几千家。它们大部分以做债类投资为主，通过为开发项目提供高息贷的方式运作，享受地价、房价上涨所带来的红利。

　　随着2015年房地产行业的调整和利率市场的变化，中国地产基金迎来转型潮。歌斐等以做房地产投资为主的机构，其地产基金的占比甚至逐渐调整至不到三分之一。

　　“从2010年到现在五六年过去了，我们观察到行业由刚起步到很快热起来，又逐渐趋冷的过程，像抛物线一样，做地产基金的机构数量也逐渐降了下来。我认为这跟近几年房地产形势的调整有关，早期大家认为这是机会，后来发现行业中存在很多问题。现在房地产又在向上走，会不会有一些新的机构进入也还不好说。”章华说道。

　　在欧美一些发达国家中，房地产基金仍占据了相当的量。比如在黑石几千亿的管理体量中，房地产基金占到了三分之二。因此对于中国地产基金来说，发展仍刚刚开始。

　　他认为，那些看到行业不行就马上撤退的机构，很多是机会主义导向，90%以上的都在做债类投资。“他们本就不该进入行业，也没有能力在行业中立足。机会导向者出局后，有利于正本清源，留下能做事的机构。”

　　鼎信基金则一直在做项目公司的股权投资、债类投资和夹层类投资，他对21世纪经济报道记者介绍道，这三类的比例随着市场环境的不同阶段会有所调整和变化，现在来看差不多各占三分之一。

　　“真正做股权投资的机会，恰恰是在市场发生调整的时候，这种拼的就是投资眼光和时机的把握。地产基金的周期性比较强，长的大概一两年一个周期，短的一年两个周期，我们对时机的把握还是比较准的。”章华说道，鼎信投资的项目几乎都是在低谷的时候进入，如在上海虹桥的项目中，鼎信在市场不是很热的时候进入，当时楼盘价不到1.3万元，现在的价格是3万元以上。

　　五优投资，把脉地产投资风险与收益

　　21世纪经济报道记者在章华的办公桌前发现，鼎信针对地产基金业务已经形成近300页的白皮书。据了解，这也是业界第一套完善的资产管理白皮书。章华更愿意把鼎信做地产基金的经验，总结为“五优投资”。这套操作准则甚至引起了四大资产管理公司、招商银行总行招银大学等机构交流学习的兴趣。

　　五优投资主要站在两点，一是考虑投资机会在哪里，二是考虑投资风险如何把控。其中第一优指的是合作伙伴，基金不是项目的直接操作者，需要跟房企开展合作。中国目前有几万家房企，跟谁合作就变得很关键。这需要机构对房地产圈层足够熟悉，有较强的行业资源来开展合作。

　　章华表示，合作伙伴的选择：一是看真实实力；二是看盈利能力；三是看风险把控。鼎信内部有自己的名单制度，哪类房企适合做股权投资，哪类房企可能会隐含部分道德风险，适合做夹层投资，哪类需要管控好抵押、担保，适合做债类投资都悉数在列。

　　第二优，对城市的判断，中国有六百多个城市，鼎信认为在一线和强二线城市中仍存在机会。对一些重点城市，鼎信有专职的投资经理去跟踪，定期做反馈和对照。

　　“我们在全国有15个重点城市，分为ABC三类，每一类里边有几个。A类指能带来最多收益的城市，但它不一定是最大的城市。比如这一波我们比较看好武汉、郑州，它们处于价值的低谷，在北京我们看好燕郊。前年我们最看好合肥和厦门，合肥的项目鼎信投入到现在，一年左右的时间涨了20%到30%。”他说。

　　章华同时判断，2016年一线和强二线城市地价过热，是出货的机会。对于老百姓来说，不建议买房来作为投资或投机，如果是自住越早买房越好。“因为一线和强二线城市带来的不仅是房子的价值，还有就业机会和未来发展的价值。对于三线城市的房地产来说，不是周期性调整而是趋势性的下调，很难再上升，呈‘L’型走势。”

　　除了城市的选择，在市场中真正考验投资眼光的还有项目本身，这就涉及到第三优——项目筛选。章华表示，鼎信有近100项指标可以对项目进行评测，其中的核心一是地段，二是项目所在区域的供需比，三是看项目的物业类别。目前中国销售型物业占主体地位，持有型物业还未发展到西方国家那样的成熟阶段。此外，对于项目本身来说，投资时机的选择也很重要，时点不同带来的价格差异是巨大的。

　　第四优是指管理团队，因为做事需要具体由项目经理操盘。第五优，指交易条件，除了商业条款，鼎信也会提出管理方面的交易条件。“比如我们每投一个项目，都要求进入对方的董事会，在项目中所占股权比例通常是25%到49%。”章华说道。

　　他进一步解释道，VC/PE机构做投资一般都是小参股的方式，管理团队起主导作用。但地产投资如果份额占得很少，就没有发言权。你也不能过高，如果占据绝对的主导就会变成开发商，而不是投资和金融的视角。

　　在五优投资的基础上，章华进一步对房地产投资的机会进行判断。他认为房地产增量的机会是结构化机会，五年前20%的市场有机会，80%的市场没机会。现在20%的机会中又出现“二八分化”，结构化进一步收窄，20%中的80%看似机会其实不是机会，还有20%即4%有机会。“我认为这个规律会适用很多年，4%的机会一直都在。”他说。

　　此外，在房地产投资市场中还存在旧物业改造的存量机会。欧美已经有REITS（房地产信托投资基金），但中国还需要时间去发展。鼎信认为在上海的核心区域存在对地产存量进行改造的机会，已提早布局建立起专职团队。

　　投资逻辑相通？涉足PE、跨境投资、定增与并购

　　鼎信以地产基金业务起家，涉猎范围正逐步扩大。三年前，鼎信投出PE业务方面的第一笔项目，跨境投资方面也正在推进，有一个项目基本确定要投出。

　　章华表示，目前地产基金在鼎信管理的总规模中占比2/3左右，剩余为PE业务和境外投资业务。鼎信内部有明确的专业分工，架构上有投资部，投资部内部又分成房地产投资、医药投资、其他新领域投资等，房地产领域专业出身的人只占1/3。

　　在PE领域，鼎信细分医药、节能环保、并购基金、定向增发等投资方向。“我们所投的项目一类是财富管理公司，各家商业银行的统计数据显示，中国财富管理公司的数量已经超过美国，我们看好这个行业的发展。第二类是互联网+项目，我们投了大数据公司，去年投进去后短短两三个月，溢值就达到了50%。在医药领域，鼎信也有投出，其中一家公司已经上新三板，一家正在做转板。”章华介绍到。

　　他还透露，耶鲁大学在中国和国家发改委国际合作中心共同合作的国合·耶鲁基金，由鼎信长城在管理，用来投综合基金。近期，国家卫计委和一家大型央企合作成立的医药基金，也在与鼎信洽谈，基金规模初定在50亿，计划委托鼎信做管理。

　　从纯地产基金转型做PE业务，鼎信如何把经验复制？章华表示，他认为任何一笔投资从大的方面来说，投资逻辑是相通的。房地产股权投资的核心是看项目的两个财务指标，即IRR（内部收益率）和ROE（净资产收益率），VC/PE项目的投资核心也是看这两项指标。

　　此外，章华认为管理地产基金股权投资的难度丝毫不亚于做PE投资，这为机构培养了更强的管控能力。“投PE项目时各方股东的利益是一致的，都希望利润越多越好，项目上市后乘以几十倍的价值，会带来巨大价值。但单个房地产项目是不上市的，在自循环的过程中股东利益有趋同的一面，要共同把市场做好。但在项目内部，股东间往往会有不同的考虑，一方股东会吃掉另一方股东的利润。”

　　他解释道，比如开发商开发单房间每平方米的成本是3500元还是4000元。如果开发商说4000，机构不同意，这样影响项目进展损失会很大。机构同意后，又可能自己吃亏。“一个房地产项目从始至终涉及到至少几百份合同，针对合同的判断需要专业性。在这种管理上，我们会派人进董事会，事先定好机制。如何在封闭项目中，把股东间的规则定好、把项目管理好，这比投PE项目还要难。”他说。

　　在医药、环保领域，投资人确实存在技术盲点，这带来了一定的风险要素。但机制的设计，可以有效降低风险。比如设定对赌机制，或者通过商业计划书明确项目今年的销售规模、利润、成本情况，未来的成长性和上市计划等。

　　“技术是支撑，但在企业运作的过程中不是最关键的要素。医药技术再领先，监管机构是否批准，市场是否认可，有没有相关渠道和成本控制，研发是否有可持续性，这些都需要去考量。但这些要素都不是最主要的，最关键的还是人。如果他是一个技术派，就看他的综合技术能力在行业中究竟占多少分贝，未来的可持续成长性如何。”他说。