商品房现售试点落地深圳

　　余舒虹

　　实行了22年的商品房预售制度将迎来新的变化，第一个吃螃蟹者恰是国内最早接触预售制度的城市——深圳。

　　5月3日，深圳市规划和国土资源委（以下简称“规土委”）发布消息称，深圳将试点商品房现售制度，即由传统的“期房”销售转为“现房”发售。日前，深圳市土地房产交易中心挂出今年首宗出让的住宅用地，被确认为深圳商品房现售首个试点项目。

　　经济观察报从深圳市规土委了解到，此次试点是由住建部指导的、广东省住建厅下达的要求。去年4月8日，住建部与广东省政府签订了一份合作协议，其中提及：指导广东省加快商品房预售制度改革，逐步推广现房销售。

　　目前试点仅在深圳，广州市住建委相关负责人表示，广州的预售政策并没有变化。“虽然目前只是个案，全面现房销售的大幕还未拉开，但深圳的试点带有一定的风向标色彩，有助于后续推广、操作规范化等方面的进一步探索。”综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示。

　　业内认为，对房地产市场来说，现房销售等同于将开发过程“去杠杆化”，对开发商的资金实力和风险把控能力提出了考验；同时通过招标的方式抑制土地供应对房价的推高作用，加强行业的集中度。

　　深圳试验田

　　4月26日，深圳市土地房产交易中心挂出一则土地出让信息。这块土地位于龙华新区，属商住用地，土地面积约3.6万平方米，建筑面积14.6万平方米。

　　与以往公开挂牌的方式不同，此次土地出让将采用公开招标的方式。按照招标要求，在这宗地块上建设的住宅、商业物业或其他建筑物，不能提前进行预售，而要在竣工并取得不动产权证书后进行“现房”销售。同时，中标人需按照规土委要求及时报送项目进展、销售情况和相关开发成本核算等情况。

　　这是商品房现房销售首次在深圳出现，也是住建部倡导的商品房现售制度首次以城市为单位进行试点。

　　自1994年从香港传入深圳、并在全国推广以来，预售制度是中国房地产市场发展的重要推手。它一方面解决了房地产开发企业的资金问题，以高杠杆效应增加了楼市供给，将资金利息转嫁给购房者，另一方面可能引发项目烂尾、货不对板、房屋质量低下等问题。

　　国家统计局的数据显示，2015年，房地产开发企业到位资金125203亿元，其中来自购房者的预付资金（包括定金、预收款、个人按揭）占比39.3%，自有资金和国内贷款分别占比39.2%、16.1%。而在2012年之前，预付资金占比一直保持在30%左右。这表明，通过房屋预售带来的资金已经成为房企开发资金的重要来源，且这个比重正在日益增大。

　　2012年开始，山东、上海、杭州等省市陆续提出过“现房销售试点”的方案，但均未成行。

　　一线城市中，深圳是典型的以存量房为主的市场，每年二手房交易量占比70%以上。“现售模式适用于新房，由于深圳的存量相对较大，每年新增土地很少，适合慢慢过渡到现售的格局中来。”宋丁表示。

　　业内普遍认为，在住宅市场化的使命几近完成之后，住房由预售转变为现售将是一个趋势。但是目前中国各个主要城市的商品房预售比例普遍在80%以上，部分城市甚至达90%以上，骤然取消预售制度并不现实。

　　易居智库研究总监严跃进分析，大方向来看，一二线城市的房企在资金承受能力上更强，且市场供应比较紧缺，不需要通过期房销售的方式来蓄客。相比之下，三四线正面临去库存的严峻问题，期房销售萎靡，很多楼盘最终都是以现房的方式进行销售。另外，三四线城市的房企多为中小房企，资金压力较大，依然需要通过期房销售来降低资金成本。

　　“如果龙华地块试点效果好，不排除会推广到深圳其他住宅供应地块”，宋丁认为，未来深圳的预售房和现售房可能会同时存在。但是商品房现售模式对于本身库存不足的深圳市场来说，会带来一定压力，如若推行，还需要从增加土地供应、合理安排各阶段土地供应数量等层面入手，促进供求关系的均衡。

　　深圳市规土委亦强调，将对试点项目进行跟踪采集数据，分析对市场产生的影响，并在对试点经验总结的基础上进行政策研判。目前，深圳仍按照国家和省市商品房预售制度的相关规定开展商品房预售审批工作。

　　“去杠杆化”

　　深圳市场近年来少有住宅用地出让，上一次宅地拍卖是去年12月底，泰禾以高达7.99万元/平方米的楼面价拿下了宝安尖岗山地块，刷新全国单价地王。

　　2015年，深圳共有4宗宅地进入招拍挂市场，2014年和2013年分别只有3宗和1宗。每次土地出让都伴随着地王的诞生和区域房价的暴涨。

　　从土地供应上看，招标加上现售的形式可以从源头上降低市场对土地成交价格的预期，避免热点地块招拍挂溢价不可控的结果。

　　第一太平戴维斯投资部董事吴睿认为，政府设此试点是对市场热度的一种试探，“如果该条件下，土地价格并没有那么高，说明这是控制房价的一个好方法，未来或将逐渐推广；但如果该条件下，开发商仍然积极竞拍，土地价格较高，那么说明对于市场的调控效果并不明显”。

　　调控市场只是一种间接影响。宋丁指出，更重要的是，取消预售制度对开发商来说相当于开发流程的“去杠杆化”。

　　其直接的影响有三点，一是开发商的资金成本的提高，导致负债率上升，二是销售节点延后，导致开发周期拉长；三是行业门槛的提高，行业集中度越来越高，小开发商逆袭的可能性将越来越小。

　　预售制度为开发商提供了一笔零风险零成本的巨额贷款，一旦实行现售制度，开发商将失去这样的资金支持。一般地产开发项目从拿地到预售需要8至9个月时间，甚至更短，但现售制度会将拿地到销售的周期拉长到2到4年，对开发商的市场判断和风险把控能力提出了更大的挑战。

　　深圳一家大型房企的负责人对经济观察报表示，现售制度下开发周期至少比预售延长一年，因此现房的定价可能比预售更高一些。但是，现房销售制度只是房地产项目开发流程中间的某一环节变化，对于目前深圳的房价而言，单个现房发售项目不会产生多大冲击。

　　同时，上述人士表示，“目前深圳房地产市场的流动性仍十分充裕，开发商有充裕的资金和足够多的资金合作机构”。

　　根据人民银行深圳支行的数据，2015年12月末，深圳房地产贷款余额为10286亿元，首次突破万亿元关口，同比增长29.2%。其中，房地产开发贷款余额为1977亿元，同比增长2.2%。这表明，深圳房地产开发贷的质量依然良好。

　　另一个可能的结果是行业的集中度将会越来越高。宋丁分析，从招拍挂改为招标模式涉及开发商资质的审核，包括开发商的资金实力、以往的诚信记录，有没有欠账问题，中间有没有资金链断裂，并不是每个开发商都能进入投标中来。

　　深圳市土地房产交易中心公告显示，上述龙华土地出让的投标人数应不少于3人，投标人需符合投标资格要求，并交纳9亿元投标保证金。最终的中标者将于6月2日揭晓。