《2016中国房地产上市公司测评研究报告》出炉，报告显示，2015年，房地产开发投资增速降至17年来最低点，市场分化进一步加剧。这份《报告》整合了房地产行业重要信息，释放了哪些经济信号？

　　5月26日，中国房地产业协会发布《2016中国房地产上市公司测评研究报告》以及2016年中国房地产上市公司排行榜单。报告显示，2015年，房地产开发投资增速降至17年来最低点，市场分化进一步加剧。

　　市场分化加剧

　　本次测评的研究对象为沪深上市公司124家，内地在港上市公司70家，以及海外上市公司4家，合计共198家。与2015年相比，新增7家，退出11家。报告从上榜企业、资本市场、运营规模、抗风险能力、盈利能力、发展潜力、经营效率、社会责任、创新能力等方面分析各家上市房企的单项战斗值和整体表现分。

　　《报告》显示，万科2015年实现销售金额人民币(下同)2614.7亿元、销售面积2067.1万平方米，第9年雄居榜首，在全国市场占有率上升至3%； 中国海外发展和绿地控股紧随其后。恒大地产、万达商业和保利地产分别居于4至6位，华润置地、富力地产、碧桂园和华夏幸福分列第7至10位。

　　《报告》指出，2015年，中国上市房企资产规模大幅增长。总资产均值为586.18亿元，同比上升30.88%；净资产均值为157.71亿元，同比上升23.44%；房地产业务收入均值为117.73亿元，同比上升22.95%。各项规模指标中，总资产均值增速和房地产业务收入均值同比增速分别上升7.46和18.96个百分点，净资产均值增速基本保持平稳。

　　不同城市房地产市场的分化也体现在了相应公司业绩上。《报告》显示，尽管房地产上市公司收入和资产规模都有所增长，各项指标增长率较上年也有所回升，但从企业盈利增长率的分布来看，2015年两极分化程度有所加深，2015年业绩大幅增长和大幅下滑的企业数量均多于2014年，市场分化进一步加剧。

　　此外，凭借先进的技术、持续的创新、优质的产品与一体化服务，部分房地产供应链上市公司的表现也愈发优秀，品牌影响力日益扩大。例如厨电高端品牌老板电器，主营建筑防水业务的东方雨虹、凯伦建材，建筑装饰领域的全筑股份、金龙腾等成为各自领域的佼佼者。

　　库存杠杆风险犹在

　　《报告》指出，尽管房地产成交金额创出历史新高，但房地产开发投资增速降至17年来最低点。1、2线和3、4线城市市场分化程度进一步加深，部分3、4线城市库存高企，房价徘徊低迷与热点1、2线城市销售火爆、房价快速上涨形成了鲜明对比。

　　同时，行业杠杆水平有所提升。《报告》显示，2015年，房地产行业负债水平保持高位运行，净负债率均值为96.09%，较2014年上升7.23个百分点，再创新高。一方面，高企的长期负债水平反映出企业扩张依赖借贷的模式没有明显改善，另一方面，由于年内销售回暖带动了现金流的改善，短期内企业业绩保障度有所提升。

　　此外，2015年，房地产市场虽然实现了较大的销售增速，但行业整体库存高企的现象并未发生实质性改善，上市房企的库存水平依然保持了两位数的增速。2015年，上市房企存货总额约5.88万亿元，企业存货均值约为300亿元，同比增长约25%。不过，销售的回暖带动了存货周转率的回升，2015年末，上市房企存货周转率小幅上升0.01至0.37.

　　最新房价数据

　　据国家统计局消息，4月份70个大中城市房价数据显示，新建商品住宅价格环比上涨的城市有65个，比上月增加3个，其中，合肥以5.8%的环比涨幅居首，厦门南京紧随其后。一线城市还会继续上涨吗？二三线城市的房价将会怎么走？我们距离买房还有多久？

　　4月70大中城市房价

　　国家统计局发布的4月份70个大中城市房价数据显示，房价环比上涨的城市达到65个，范围继续扩大，不过领涨城市却由二线城市领衔，一线城市涨幅放缓。但与去年同月相比，上涨的城市有46个，一线城市继续领涨，深圳以同比63.4%的涨幅居首位。

　　70个大中城市新建商品住宅环比房价数据显示：65个上涨城市中，合肥(5.8%)，厦门(5.3%)环比涨幅超过5%，南京环比上涨4.4%，成为领涨第一梯队。此前作为楼市方向标的一线城市涨幅继续放缓，涨幅由高到低依次为上海，北京，广州，深圳(3.6% 3.0% 2.4% 2.3%)，特别是深圳上海环比涨幅下行明显，成为4月楼市变动明显的城市，业内人士表示，这些变动和前期出台的相关限购政策有关。

　　二三线领涨成趋势

　　北京市房地产协会秘书长陈志说，“像深圳和上海要先适应新的政策要求，因此会挤出很多投资投机性的人群，会在适应过程当中逐渐回来，这样的市场会逐渐稳定。”

　　业内人士表示，分化依然是未来楼市主基调，一线城市房价变动会以平稳为主， 热点的二三线城市会继续领涨上行，部分三线城市仍将处于去库存阶段。

　　北京市房地产协会秘书长陈志表示，现在二线城市房价快速上涨有货币政策的因素，有市场因为我们一些政策性的引导带来的快速上涨，同时也有市场逐渐成熟，或者说部分投资进入的一种迹象，所以二线城市将来还会持续一段时间热度。

　　三四线城市房价涨幅将会受到抑制

　　未来，二、三线城市房地产价格领涨的格局能否持续？北京大学经济研究所副所长冯科认为，在房地产政策逐渐收紧的背景下，三四线城市房价涨幅将会受到抑制。

　　同时冯科认为未来不管是投资，还是信贷，增长数据都可能会呈现下降的趋势，面对当前结构化变化的市场，维持房地产政策的总体稳定是一个正确的决策，适度地控制个人按揭贷款也是可取的，总体上保持房地产市场的稳定，积极发挥北上广深一线城市，房地产市场繁荣拉动经济的作用，进一步限制三四线城市、近郊区过剩的房地产投资和供给。