与楼市的火热一样，近期，我国的土地市场也掀起了一轮热潮。据悉，截至5月底，今年全国地王总数已超100宗。

　　而在热门二线城市土地市场疯狂的现状下，各地也频频传出调控之声。

　　合肥土拍现场严控堪比高考仍难阻碍“地王”诞生

　　据上海证券报报道，就在二线城市土地市场高温难降，限购限贷风声四起之时，合肥在昨天下午又迎来了一场备受瞩目的土地拍卖会，13幅地块中12幅顺利出让，当日“揽金”96.33亿元。有十幅地块溢价率超过200%，其中更有三幅超过300%，平均溢价率高达246%。

　　报道表示，昨天，合肥的这场土地拍卖会，早在开拍之前就已备受瞩目，这不仅是由于此次拍卖的地块位置较好、住宅用地量大，13幅地块分七个会场同时竞拍的新规也是在合肥首次施行。上海证券报获悉，这次合肥的土地竞拍被安排在合肥市委党校教学楼的七个教室、分两批同时进行，可以说是前所未有。

　　上海证券报还从现场了解到，此次合肥土拍现场严控堪比高考，七个教室同时竞拍，不仅严控每家参拍房企入场人数，且监控设备完善，甚至现场屏蔽手机等网络信号。

　　当地业内人士表示，如此安排一是为了数幅地块可以同时拍卖，不会因场地问题导致地块延期入市，市场供应量不足；二是“隔离竞价”一定程度上能遏制“地王”产生，由于各教室不能知晓其他地块的叫价情况，所以开发商在竞价时会更加慎重。

　　然而种种严控措施并没能阻碍“地王”的诞生。昨天合肥12幅土地共“揽金”96.33亿元，平均溢价率达246%，更有部分地块溢价率在300%以上。其中，厦门建发以350%的溢价率、18750元/平方米的楼板价，一举刷新了合肥包河区的单价“地王”。13幅地块中只有一幅巢湖地块因竞买人不足流拍，另有一幅商业地块溢价率不足100%。最为热门的包河区所有地块溢价率均超过200%。

　　杭州拍出今年“全国总价地王”

　　另据证券日报报道，作为中国经济最发达省份的省会，杭州的房地产市场历来都是房企们的必争之地。而5月27日的一场土地拍卖会，也再次将人们的目光吸引至此。

　　当天下午，备受瞩目的杭州奥体单元FG04-MU-01、02，FG21-MU-03地块迎来出让，根据出让文件显示，奥体地块是由住宅、商业、商务、公共交通场站、社会停车场等性质土地综合组成，总体量为57.1万平方米，住宅体量约32万平方米，商业体量约25.1万平方米。由于该地块位于G20峰会和亚运会主会场杭州奥体中心体育场旁边，也吸引了大批房企报名，包括旭辉、绿城、绿地─地铁、招商─新城、越秀、世茂、合景泰富、泰禾、滨江─平安、保利、万科─信达、融创、龙湖、碧桂园、华润、融信等17家房企或联合体都表达了对该地块的兴趣。

　　最终，经过28轮的竞价，该地块被央企信达与万科的联合体以123.18亿元获得，成为今年的“全国总价地王”，楼面价为21575.78元/平方米，溢价率95.95%，也刷新了滨江区楼面价。

　　此外，由于该地块是地铁6号线和7号线上盖物业，开发商需代建地铁6号线、7号线土建工程、配建地铁控制中心等。因此，有业内人士指出，项目落成后楼面价不会低于3.8万元/平方米，而周边目前销售最贵的项目在3.2万元/平方米。不过，考虑到G20峰会和亚运会对区域房价的带动作用，这一价格对于拥有极大品牌溢价能力的万科来说，也是可以接受的。

　　央企联手上市公司拿下逾八成地王

　　此外，报道还表示，根据中原地产研究部统计数据显示：截止5月23日，全国年内成交总价最高的50宗土地，合计成交金额为2013.29亿元，其中有27宗地被国企获得，成交金额达到了1094.9亿元，占比均在54%左右。同时，在这50宗地块里，42宗为上市公司获得，合计拿地金额为1682亿元，占比超过八成。另外，总价最高的50宗地块，一线城市只有14宗，剩余36宗全部来自二线城市，其中仅南京一个城市就产生了13宗。

　　对此，中原地产首席分析师张大伟表示，房企抢地积极性大涨，宽松的货币政策是主要原因。在过去几个月，整体信贷政策宽松，大部分房企发债成本明显降低，最低甚至在3%左右，宽松的信贷货币政策，导致房企积极补充库存。“尤其是央企和龙头上市房企，获得的输血最多，且成本非常低，不拿地的话估计他们也不知道怎么用这笔钱。”有业内人士指出。

　　不过，虽然央企和上市房企把一个个地王揽入怀中，但这并不代表他们就一定可以从这些项目中赚取丰厚的利润，与之相反，央企和上市房企实际上承担的相当大的风险。

　　有房企内部人士称，“其实对于大部分房企来说，目前高企的地价也大家都很难受，很多拿下地王的开发商之所以高价抢地，主要是为了让所在城市的团队有活干，只要不赔本就能接受，这样一方面可以保持企业的开发节奏和销售规模，另一方面也是一家企业在一个城市继续做下去的必要条件，尤其是那些仍打算继续经营房地产业务的公司”。

　　据悉，截至5月25日，年内50大房企合计拿地金额高达3887亿元，合计建筑面积为6187.7万平方米，平均拿地成本6283元/平方米。而在2015年同期，上述房企的拿地平均成本只有4231元平方米，企业拿地平均成本增加了48.4%。同时，2015年前5个月，上述房企的拿地金额也只有2264.99亿元。2016年，50大房企花费的拿地金额上涨幅度更是高达71.6%。

　　而公布销售业绩的30家房企前4个月的销售均价来看，只有1.15万元/平方米，同比上涨12%，土地价格上涨明显超过了房价的上涨。“因为拿地成本增加了近50%，未来房价的上涨预期更加强烈，而一旦房价进入调整周期，房企很可能面临着巨大的销售难题。尤其是拿了地王的企业都将面临入市难题，房价不在现在的基础上增加50%，这些企业都很难解套。”张大伟表示。

　　至于中小房企和非专业的房地产公司，业内人士预计他们很快都将被市场淘汰。某区域上市房企负责人也表示，“房地产是个资金密集型的行业，信贷宽松金融机构对输血对象也是有选择性的，对于中小房企来说，目前资金获取的成本仍比较高，不像那些龙头开发商，可以拿到比较便宜的钱。而且就算拿到钱，但现阶段的地价已经不少中小开发商可以承受的了，所以我们才考虑进行转型”。

　　张大伟指出，未来房地产的竞争将越来越激烈，随着房企核心盈利能力下滑，公司财务风险势必加剧。目前很多房企在加强成本控制以及提高周转速度方面取得了不错的成绩，但这两方面的发展终究会遇到瓶颈，房企的可持续发展关键还在于战略转型。未来市场的分化也仍将持续。对于房企来说，此前在三、四线城市布局较多的，还将持续面临去库存的难题。

　　政策收紧预期明显

　　在这样的现状下，据经济参考报报道，政策收紧预期也愈加明显。近日，南京市政府有关部门就表示，南京将采取有力措施，严格落实控地价、控房价“双控”要求，促进房地产市场平稳健康发展。

　　其指出，目前南京房地产市场总体平稳，同时也存在部分地块高溢价成交、局部地区房价阶段性较快上涨等问题，因此，南京将实行土地出让最高限价办法，在热点区域的住宅用地出让时，由市政府设定地块的土地出让最高限价，对竞买人报价超过最高限价的，终止土地出让，竞价结果无效；同时严格落实控房价准许成本，物价主管部门在受理开发企业商品住房价格申报指导时，对土地出让溢价超过45%以上部分的保障房建设资金，不计入其房价的准许成本，不作为申报价格的组成部分。

　　近期涨幅最高的合肥也被曝出或于6月出台收紧新政。经济参考报了解到，5月召开的一次合肥市委中心组理论学习会议上，合肥市主要领导就明确表示，要加强楼市调控，防止过快增长。合肥市房地产管理局相关负责人则称，后期不排除重新出台限购限贷等调控政策。据悉，目前合肥九个区的限购政策已草拟完毕，待市政府批准，而限购执行或以交易备案时间为准。

　　苏州方面也被曝出，已制定好收紧新政，包括购房者须满足缴纳社保一年以上，个人所得税缴纳2年以上以及买房须居住证满一年等硬性规定。

　　对此，原中国房地产协会副会长朱中一表示，房价在短时间内过快上涨存在透支和盘整的风险。因此，应及时调整土地供应节奏，加大有效供给，调整市场预期，逐渐缓解供需矛盾。

　　易居研究院研究员曹倪娜也认为，针对市场火爆、房价上升较快的区域，地方出台的“收紧”型政策信号明显，包括提高居民非首套住房贷款比例、提高限购门槛、加强房地产市场监管以及更有计划地制定土地出让计划等。

　　另外，第一财经也报道表示，地王的出现，让原本分化剧烈的房地产市场格局变得更为复杂。

　　东兴证券、中泰证券等多家机构的研究结果显示，近期全国楼市成交在经历短暂的放量上涨后已呈疲软之势。

　　其中，一线城市在遭遇严格限购政策后成交量依然低位徘徊；二线城市成交量环比跌幅扩大且同比涨幅收窄，在没有后续政策支持的情况下，退热已成大趋势；三线城市成交量环比继续萎缩，同比涨幅也大幅收窄。

　　东兴证券预测，去库存的过程已经过半，没有政策继续支撑，未来二三线城市的成交量将进一步萎缩。

　　克而瑞针对国内32个大中城市的监控结果也显示，楼市成交在3月份创下峰值后出现降温，5月楼市成交延续了4月的跌势。

　　对此，克而瑞分析师谢杨春表示：“这个也比较正常，毕竟不可能每个月都延续3月份的高点，但是整体还是在高位调整。”

　　虽然短期市场走势不足以作为长期趋势的依据，但可以确定的是，楼市整体已陷入胶着状态。此刻，土地的连续高烧，让更多研究机构担忧，过热的市场可能会倒逼调控政策出台。

　　5月29日，国信证券发布报告称，目前房地产的调整已经开始：一是政策基调已有所收紧，信贷的宽松程度也有所减弱；二是房价上涨对购买力有负面影响；三是政策和货币宽松的边际效应会递减；四是一线城市楼市已率先出现调整迹象。

　　国信证券称，根据历史经验，近期的“地王频出”或意味着“楼市高位调整”在不久之后将会出现。

　　不过，据证券日报报道，虽然二线重点城市相继发布了调控政策，但在分析人士看来，二线城市的房价仍会因地价的高企继续上涨，上述政策只会对当地的土地价格产生短期的影响。

　　对此，前中国投资银行主席龚方雄表示，“无论是限购还是限价，‘限’就是一个短期的政策。限的太久，只会积累矛盾”。他指出，三、四线城市的城市化建设的进程很重要，如果三四线城市化建设的质量能改进的话，所有的钱就不会都蜂拥至一、二线城市。在公共服务、教育、医疗等方面，政府如果能够提供三、四线城市更多的有效供给，不单单仅局限在一线二线城市的“堵”之中，这样房地产行业的“水”就能疏了。