人民币对美元汇率跌至5年多来的新低，使房地产业内人士从火热的市场中感受到丝丝寒意。

　　15日，人民币对美元中间价报6.6001，大幅贬值210点，创2011年1月初以来新低点。分析人士指出，受英国退欧公投风险情绪升温、美联储下半年加息预期趋强以及中国5月经济数据回落等因素影响，人民币汇率承压加重。

　　“人民币汇率的变化可以说是中国楼市兴衰的重要参照物。”16日，某大型房地产企业山东公司负责人对经济导报记者不无担忧地表示，汇率本身代表的国家经济竞争力及消费水平，与房地产市场的发展密切相关。

　　“房地产黄金十年背后，是人民币对美元的持续升值，它给市场带来了大量的资本和信心。但如今这一关键因素已经成为房地产市场向上的最大阻力。”他说。

　　更有受访专业人士开始担心，人民币对美元汇率的持续下跌，将令目前相对宽松货币信贷政策转向收紧，进而在购房者及开发企业两端影响到房地产市场的流动性，使得资产泡沫破裂得更快。

　　“目前的宏观调控面临挑战。如果要想保持汇率稳定，中国货币供应量必须降速，但其必然会影响到高负债率的房地产市场；若要保持对房地产等支柱产业的供血，那么汇率很难支撑。”中南财经政法大学经济研究所宏观经济研究室主任陈贺认为，央行正在汇率与货币供应之间寻求一个平衡点，但两者之间汇率显然更为重要，故房地产市场今后的日子或将面临更严峻的考验。

　　人民币贬值带来隐性压力

　　济南某房地产公司项目部总经理高杰在地产业已经打拼了10余年时间，他对导报记者表示，今年房地产市场的再度火爆，总能令其想起2009年中国房地产市场经历的转折期。

　　“2008年，房地产政策从抑制、打压转向促进，个人买卖住房暂免印花税、下调个人住房贷款利率下限、降首付等扶持政策不断出台，加上随后货币宽松政策的不断放宽，全国楼市由低迷迅速转入普涨行情。”高杰说，记得2009年的时候，济南不少楼盘售价一年涨幅就超过50%，当时不仅市场销售火爆，企业拿地热情更高。“你看，和现在的情况多像。”

　　不过，即便如此，高杰却认为，如今的楼市很难像2009年那样再创辉煌，“原因之一就在于人民币汇率的表现已经今非昔比。”

　　高杰分析称，2008年时欧美爆发金融危机，美元、欧元资产都成为烫手山芋，与之相比人民币呈现稳定升值态势，与之挂钩的资产自然受到境外资金的热捧，其中升值潜力较大的房地产也是最受欢迎的标的之一。

　　“当时跟几个海外工作的朋友闲聊，卖掉境外20万美元的房产，折算人民币近140万元，然后在国内置业。两年后房产可能已经翻番，加上人民币升值，收益会非常可观。”高杰说。

　　但如今，人民币对美元汇率却呈现相反的走势，这令高杰不得不对楼市开始持越来越谨慎的态度。导报记者注意到，自2013年底触及6.04的高位后，人民币对美元中间价就开始呈现贬值态势，创出5年多来的新低，两年半来贬值幅度也已经近10%；与之相应的是，2014年以来境外资本净流出态势愈演愈烈，仅今年前5个月外汇储备就减少了1500亿元，逼近5年来的低点。

　　上述大型房企负责人也对导报记者表示，房地产黄金十年背后离不开人民币升值，而如今人民币贬值恐将给地产业带来严重的打击。

　　“首先，人民币贬值将压缩投机资本的获利空间，促使资本流出地产业；其次，贬值也意味着国内消费群体购买力的下降，房地产市场供大于求的情况可能会进一步加剧。”他说。

　　房企资金链承压

　　实际上，汇率走贬对房地产带来的影响并不只是上述因素。北京师范大学经济学院、房地产研究中心教授张文清认为，人民币贬值预期将令管理层对目前的信贷政策更为谨慎，甚至不排除购入人民币释放美元方式提振汇率，但这对于目前仍需大量信贷“供血”支撑的房地产企业来说，无疑将是一场噩梦。

　　中国房地产业协会近期发布《2016中国房地产上市公司测评研究报告》显示，房地产行业2015年负债水平保持高位运行，净负债率均值为96.09%，较2014年上升7.23%，再创新高。报告称，高企的长期负债水平反映出企业扩张依赖借贷的模式没有明显改善。

　　而与之相反，地产行业盈利能力在这期间却出现了快速下滑。相关统计显示，2014年房企的平均净利润率为10.5%，到2015年房企净利润率只有9%，2016年一季度6%-7%的房企净利润率已经是历史最低

　　高杰认为，负债率高升原因可能在于销售不畅带来的资金回收缓慢，也可能来自于企业扩张。“对于中小房企来说，前者因素更大一些；大型房企负债高涨，多是主动拿地开发所致。但不论是哪种情况，一旦国内市场开始收紧人民币的流动性，房地产企业是首当其冲遭受打击的产业之一。”

　　值得关注的是，若放任人民币贬值，部分大型房企的融资链也将遭遇打击。据悉，此前为了应对宏观调控、获得低成本资金，部分房企将融资渠道放到国外市场，如2013年万科发行的8亿美元5年期企业债，利率仅仅为2.625%，保利地产、远洋地产等也均是境外融资的大户。

　　但随着人民币不断走贬，拥有大量以美元计价债务的房企，债务成本也随之快速上升，进而加大资金链风险。标准普尔信用分析师廖美珊对此表示，发行美元债的中资房企，收入、销售和资产都在中国且以人民币计价，因此它们无法对外币借款进行自然对冲，人民币贬值在一定程度上削弱了他们的偿债能力和信用状况。

　　宏观政策两难取其一

　　陈贺表示，上述人民币对美元贬值对房地产市场带来的压力，也让宏观调控政策陷入两难境地。“是缩紧人民币供给稳定汇率，还是维持目前信用扩张趋势以维护经济稳定，央行要在两者之间做出选择。”

　　受访业内专家也对导报记者表示，一方面，央行为促进经济增长需鼓励信贷，而这可能导致人民币进一步贬值；但另一方面，央行也必须确保人民币不会大幅贬值导致资本外流状况恶化。即在信贷扩张的同时，中国难以继续维持人民币汇率稳定。

　　陈贺认为，央行将在汇率与流动性供给之间寻求一个平衡点，而考虑到汇率稳定对中国整体发展及全球经济地位的重要性，流动性或将有所“牺牲”。

　　导报记者注意到，近期一些迹象也显示出国内流动性收紧的可能性。如央行公布的5月金融数据显示，广义货币（M2）当月同比增长11.2%，较前期明显回落。

　　央行货币政策分析小组日前发文指出，今年一季度货币信贷增长有所加快，但随着春节因素消除和股市逐步趋稳，“货币信贷增速最终还是会回来的。”

　　另外，本月初，中国人民银行上海总部宣布在全国率先实施房地产金融宏观审慎管理，称此举是加强房地产金融调控，支持上海市供给侧结构性改革、促进经济结构转型发展的重要举措。而南方一些城市也出现了部分银行开始收紧投向房地产类开发贷款的现象。

　　一些受访专家表示，房地产市场目前所处的行业周期顶部压力明显，考虑到后期宏观政策微幅调整的可能，市场生存环境或将有所恶化。其中，库存量较大的二、三线城市可能首当其冲受到影响，房价出现回调，行业风险有所增强，欲投资者应谨慎对待。