“观察资产管理市场，一方面有大量的融资项目和资产，一方面有巨额的待投资金，然而两者之间无法准确匹配，过去一年以来资产的实际回报和投资方的投资预期之间产生落差和错配，导致较低风险、较高收益的所谓好资产的缺乏。”

7月16日，在21世纪经济报道举行的2016年中国资产管理年会-大类资产论坛上，鹏华基金副总裁邢彪指出，在解决上述问题的过程中，除了关注权益类资产，还可以关注除股票、债券、基金以外的第四类资产，其中的代表就是REITs基金（房地产基金）。

目前，REITs基金在海外发达市场中已经是成熟的资产类型，规模上占据了非常重要的地位。截至2015年底美国的REITs市场投资已经接近9000亿美元，2015年的日均成交额超过了60亿美元。从投资收益的角度来看，过去40年美国权益类REITs以年化13.72%的收益在相当长的时间内持续的打败了其他所有类别的资产。

从我国来看，房地产行业作为资金密集型的行业，对金融有较强的依赖性，经济转型及金融体系改革的过程中，多元化房地产融资将成为企业的主攻方向。

邢彪认为：“上述背景下，REITs是中国房地产金融多元化的最佳选择之一。通过REITs可以优化房地产企业的资本结构，促使房地产企业向轻资产进行转型，从而化解当前的房地产金融风险。另外，REITs作为房地产与证券结合的特殊投资品，可以和证券等市场形成有效补充，满足多层次投资需求。”

据了解，在2013年初，深圳证监局在证监会的指导下开展在前海设立REITs基金的相关研究和推动工作。鹏华基金与前海金控、万科集团合作推出国内首只公募REITs产品。截至今年7月8日，该产品成立满一年，累计收益接近10%。

虽然有试点产品的落地，但在国内发展REITs的种种制约仍然明显。在邢彪看来，有两大制约REITs发展的因素。

首先，当前的税收政策是制约REITs发展的主要障碍。从我国现行税制来看，房地产资产本身在交易环节有增值税和高额的资产转让所得税，在持有环节有房产税和增值税。此外，REITs的收入分红还要进一步缴纳所得税。这样的税收政策环境下REITS产品无法形成有竞争力的收益水平。

其次，国内REITs发展缺乏一套完善的法律框架。海外成熟市场的REITs普遍借助完备的专项法规发展起来，目前国内相关机构已经在研究REITs法规的制定和推出，如果获得政策法规方面的支持，或将迎来快速发展的契机。