岳翔宇／文

　　近两年来市场流行一种观点，认为房地产行业正从“黄金时代”进入“白银时代”。各方研究者纷纷从人口红利消失、城市化进程放缓等角度切入分析论证，发出“需求饱和、行业见顶”的喟叹。即便围绕全球最大住宅开发商万科的股权争夺战一而再、再而三地成为资本市场的焦点，仍有人觉得这说明房地产业将死，资本只能买点万科这种品牌溢价与附加值相对较高的公司。但是若房地产业果真将衰，难道资金不更应该逃离这个领域吗？

　　许多论者并不理解“房地产业”的概念和内涵，因此只能从错误的定义出发，经错误的分析得出错误的结论。尽管近二十年来中国房地产业持续高速发展，成为国民经济的支柱产业，房价成为关乎社会经济稳定的重要问题，整个社会对房地产及房地产业却仍误解颇深，甚至许多房地产从业者也未能厘清其金融本质。

　　房地产的金融本质

　　在很多国人眼中，住房是实物商品，而“房地产业”就是造房子，因此属于制造业。这其实是一种误解。自古以来，房地产一直是人类社会最大宗的投资品，在国内外任何主流金融机构的大类资产配置投资及研究框架中都占据无可取代的重要地位。而为社会提供、维护住房这一投资品的房地产业在国民经济分类中属于第三产业，其主业是提供服务而非制造产品，“建造房子”的建筑业则与制造业同属第二产业。从国家统计局的国民经济行业分类来看，房地产业分为房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、自有房地产经营活动和其他房地产业五小类。显然，房地产开发只是诸多房地产业务中的一个种类。而且单纯就房地产开发业务本身而言，房地产企业的主要工作也是对设计、土地、资金乃至销售等各方面资源的有效整合：楼盘规划设计主要以设计院的工作为基础，资金来自银行和股权投资方，销售部分借助房地产中介机构，国人最关注的房屋建造其实是外包给建筑商的。

　　国人对房地产及“房地产业”定义的这种误解有一定宏观经济背景方面的原因。改革开放以来中国经历了持续的城市化进程，大量人口涌入城市，使得做新建增量房业务、与建筑密切相关的房地产开发占据行业主流，而物业咨询、管理、租赁与房地产金融等存量房业务则比较优势不足、发展速度相对较慢。尤其是21世纪以来，国内房地产投资年均增速达24%，规模上约占固定资产投资的25%、国内生产总值的19%，以开发业务为主的房地产业发展迅速并成为中国投资驱动型经济的支柱。这就使房地产行业自然呈现出重建设开发、轻运营管理的结构特点，“房地产开发”错位成为房地产全行业的名片也就顺理成章。

　　新常态下房地产业的转型升级

　　然而，城市化与房地产开发的快速发展并非经济增长的常态。当前，中国GDP增速从10%左右降至7%以下已成公认的必然趋势。随着居民收入水平的不断提高和社会年龄结构的老化，居民和企业的有效需求逐步转向更高端的消费品和生产品，这使得许多存量低端产能从过去的有效供给变为现在的无效供给，房地产市场也不例外。在需求结构根本性改变的背景下，房地产业外延式扩张难以为继，开发投资持续下滑。在经济上，本届政府的“供给侧改革”试图推动经济增长动力切换，提高“高端制造”和“现代服务”在经济中的比重；这一逻辑同样适用于房地产业的转型升级。

　　城市化是中国经济增长的必然阶段，但房屋建造不可能永远保持高速。过去房地产开发企业业务流程长，对资金循环与资产周转要求高，但需求结构转型期库存去化慢，“以量取胜”的传统“拍地—囤地/造房”模式容易造成资产周转率下滑。因此，房地产业迟早要从过去特殊时期依靠增量开发业务的“一条腿走路”，转向房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、自有房地产经营活动和其他房地产业务的均衡发展。这就需要房地产企业从低收入水平阶段的、单纯以满足居住和保值需求为主的资本密集型粗放式新房开发业务，转向中等收入水平阶段的、技术及知识密集型房地产业务，更加重视高端增量房屋的建造和存量房屋维护、管理、运营、增值，并通过地产金融方法(如REITs及资产证券化等)优化资产负债表。而在内地房企中，整体而言最接近这种高端“制造”、现代服务和地产金融概念的，恐怕就是万科了。万科无论是物业的高水平服务管理，还是智慧住宅与智能家居的远景布局，都领先于大多数内地房企；而其自有房地产经营方面，鹏华前海万科基金更成为国内第一单公募REITs，领金融创新风气之先。

　　在当前的经济与货币环境下，存量资产的价格上行有其必然性。从经济的本质运行规律来讲，决定货币总量的是经济中实际发生的全部交易规模，而不是单纯的GDP生产。而不被计入GDP的经济交易，主要就是土地、二手房及股票等存量资产交易。因此当经济下行(因而GDP增速放缓)、货币宽松(因而货币增速高企)时，GDP增长部分所未能吸收的流动性便进入存量资产交易，带动资产价格上涨。尤其是自2015年下半年以来股票市场的低迷与土地市场的火热，使得拥有大量土地储备的优质房地产公司的市值低估日益凸显，配置此类公司的股权或股票便成了投资者的理性选择。在这种情况下，万科成为多家资本竞逐的标的也就顺理成章了。正如我们大半年前所判断的那样，在市场经济从产业资本主导逐步向金融资本主导升级的长期趋势下，也在经济下行、货币宽松的资产荒中期格局下，即便击退宝能，万科这样的优质蓝筹公司仍会吸引其它的金融资本。

　　行业新时代的未来展望

　　近年来，恒大在一二线城市频频加码传统开发业务、扩张资产负债表的同时，也在快消、金融、健康和文体等领域加快布局。如果这些布局能与万科品牌所营造的精致生活场景结合，进化出新的地产场景与业态，或将成为中国房地产业转型升级过程中的可贵探索。过去，大陆房企甚至包括万科在内，在创意设计等高附加值业务发展方面都与日本、新加坡和台湾等发达经济体有明显的差距。2007年台湾地产商乡林集团曾邀请万科、万通、富华、远大等房企到台湾参观考察，但最终没有房企愿意进入这一市场。当时王石对乡林董事长赖正镒说，台湾市场规模小、产品精致，我们不是对手。但笔者相信，大陆房企与发达经济体在文创设计上的差距，主要还是源自经济成长阶段及市场成熟度的差异，并非人才能力的差异。

　　毕竟，过去大陆房地产市场总量高速发展的旧常态只是“非常态”，市场所谓的“房地产黄金时代”其实是房地产业中一小分支——房地产开发业务——的黄金时代。但房地产始终是大类资产配置中的重要部分，从国际经验与行业的金融属性和内在机理上来看，金融化与基金化是长期方向，忽视这一点将无法抓住财富管理的本质趋势。未来房地产业要向更具附加值与技术、知识密集型的高端开发与现代服务转型发展，就需要与生活场景更加紧密地融合在一起，成为人们生活方式的一个重要组成部分，从而迎来一个全行业总量低增速、结构性高增速的新时代。这将是“新常态”，也是真常态。从这个角度来看，真正全房地产业的黄金时代才刚刚开始。

　　新时代的优质房地产产品或服务，应该能够营造让人们感受到生活美好的场景，从而引领市场潮流、在行业中立于不败之地。这就要求房地产企业不仅学习借鉴万科式优秀物业服务管理、格力小米等科技型企业所致力打造的智能家居和台湾地产的文化创意与匠人精神，更要综合智能技术、环保设计与人文关怀等各种要素，交织成具有美好情境与体验的全新场景，全方位地满足人们的衣、食、住、行和交流等各方面需求。因此，新时代的房地产应当同时具备承载场景、创造场景和融入场景三大功能，将人与人、人与家庭、家庭与家庭以及虚拟与现实有机结合起来，并在此基础上生发出文化精神与人文关怀，实现万物万人互联的网状生活，打造能够真正提升居住品质的共同生活空间。

　　作者为东方新华智库高级研究员。