人民网北京8月12电(徐倩)昨日，歌斐资产地产基金投资的首个写字楼项目歌斐中心正式竣工。该写字楼投资基金也被成为中国有史以来单一项目收购募集金额最大的人民币写字楼基金，值得注意的是，在其投资主体中，上市公司和保险机构成为主要投资者。

　　歌斐资产房地产基金合伙人谭文虹称：“由于开发销售的传统盈利模式受到不断挤压，房地产的投资会逐渐转向到持有型物业的领域，机构逐渐成为投资的主要参与者，尤其是保险公司。”

　　“过去十年，甚至是二十年，只要是投资房地产，想亏钱也很难。但从2012年开始，中国的房地产行业不知不觉发生了巨大的变化，过去几十年的赚钱模式行不通了。以前房子卖地非常快，但未来难卖的时候，大家真的要有耐心，因为投资房地产一定是中长期的投资，所以投资房地产还是需要有长钱去匹配。”谭文虹认为房地产投资转向的时候来临了。

　　对于个人投资者来说，谭文虹建议：“如果全是投资类房产，可能需要尽早出手，以避免集中抛售产生的大量供应。判断的依据就是这个城市或者区域有没有未来的产业规划及人口流入。”

　　机构投资者将成为房地产投资的主力

　　与一般商务写字楼的业主不同的是，歌斐中心的写字楼业主不是地产开发商，而是由歌斐资产负责运营及管理的地产基金，而这些地产基金的投资者为上市公司和保险机构。

　　“保险公司的负债是长期的、大额的，所以他们希望长期稳健的投资，而房地产非常容易吸纳保险公司的巨额资金。所以房地产天生是机构，尤其是保险公司的战场。保险公司对投资的要求也很明确，5-10年，有8%左右的收益率就够了。可能当前的个人投资人还不太会接受，但随着市场无风险利率的下行，8%-10%的回报可能是非常不错的投资。这就是未来投资主体的区别：个人投资者都在想怎么赚的最多时，所有的机构都在想怎么保本。”谭文虹称。

　　诺亚财富联合创始人、歌斐资产创始合伙人兼CEO殷哲补充称：“险资最喜欢的是，这栋楼租金稳定以后未来有现金流，要求也不高，涨一点，和它的长期负债相匹配。在海外，你发现这些大的不动产背后，大的钱都是险资养老金、退休基金。”

　　据记者了解，歌斐中心是在2014年歌斐资产从融创手中收购所得，彼时收购价为31.2亿元，成为当年上海大宗资产交易中成交额最大的一单。

　　(歌斐中心竣工现场)

　　聚焦一线城市房地产存量市场

　　目前，歌斐资产的投资目标分为两类，一类是“重基金”，瞄准存量房市场，设置存量资产收购基金，二类是“轻基金”，投资一些轻资产的房地产运营公司的股权。

　　在存量市场方面，谭文虹称：“原则上为只看京、沪、深相对核心和次核心的办公、园区、在建工程或一些容易操作的商业地产，地段要好。这些项目从回报看没有过去开发类的项目那么高，但是相对比较稳健，风险比较小。”

　　“这个投资逻辑比较简单，首先看地段，同时考量价格和可改造、可提升的空间。因此，我们会关注京、沪、深的一些物业，或者是收购，或者是长租，可以通过运营改造提升租金，三到五年后退出，这是机构的主战场。”

　　此外，投资一些善于经营管理公众业态的创新型公司也是歌斐资产目前关注的方向，谭文虹认为：“从住宅的新开发销售转为存量的经营持有的时候，市场的主体从原来单一的开发商为主，几乎是它一统天下，变成现在百花齐放。”

　　在谈到创新型运营公司的选择标准时，殷哲认为：“任何的公司都会有它三个问题，一个是它的行业有多大，这个行业的天花板在哪里，在池塘里面养不养得出鲸鱼。第二个是商业模式，能解决客户什么样的痛点，解决客户什么样的问题，以创新型的商业模式来替代传统商业模式。第三个就是团队。”

　　据记者了解，目前歌斐资产已经投资了前万科副总裁毛大庆辞职后创办的优客工场，未来还会关注“租金证券化”、“新型公寓”、“共享经济”等能够推动市场消化存量和提升经营的新型模式的领域。