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本报记者 王营 三亚报道
近期，首开集团党委书记、董事长、总经理潘利群接受了21世纪经济报道记者独家专访。潘利群称，房地产行业整合是大趋势。在这种背景下，作为国有独资企业，首开集团将加快整体上市步伐，改造成一级混合所有制企业。
潘利群透露，在寻求企业转型方面，首开未来将会在城市更新和养老地产两方面发力。在房地产传统业务布局方面，国内会进一步深耕现有城市，谨慎进入新的城市；在境外资源配置会加快速度。境外的业务会在开发和持有两方面并重，布局方向即发达国家的核心城市，比如纽约曼哈顿、澳大利亚悉尼、柏林、巴黎等抗风险能力比较强的城市。
《21世纪》：今年上半年，房地产市场呈现了较为明显的市场分化。热点一二线城市房价地价都呈现了爆发式增长。你怎么看这种现象？地价、房价这种增长是否会持续？
潘利群：从去年到今年，一二线城市房价上涨速度很快。各方统计数据不一样，总体而言，房地产市场进入了增长阶段。尤其是土地市场，舆论上对地王的数量和比例都比较关注。从市场角度看，应该从周期角度看市场发展，市场的上涨和下滑都不可持续。这一轮房价上涨有很多因素造成，各城市情况不一样，有的城市是因为属于人口输入城市，有的城市购买力比较强。各种因素造成的土地和住房价格呈现上升趋势，不是很理性。
《21世纪》：你认为这一轮地价房价上涨过快的原因是什么？
潘利群：一线城市和上涨比较快的二线城市，核心因素可能是土地供给问题。一方面有些城市土地供给量少，大家都争抢稀缺资源。招拍挂政策确实达到了公开透明的作用，有利于解决暗箱操作问题；但从另外的角度看，土地供应量不够，造成了开发商争抢。结果还是不利于房地产市场平稳发展。
《21世纪》：全国房地产商会创会会长聂梅生有一项关于 “2015年8.7万亿商品房销售额分解”图表统计。其中显示，“销售额中，企业所得税占到8%，开发商收益占30%-40%。60%-70%是政府的收益。”你怎么看？
潘利群：这个比例构成不一定很准确。在房价构成中，参与主体都各自有各自的利益。政府的收益，相对而言，比例确实挺高。地价在房价占比越来越高，改变了房价构成。我们作为房地产市场的竞争主体，也很困惑。在实际运作中，我们也不希望土地成本这么高。房价越来越高，这并不利于未来行业健康发展。很担心如果经济遭遇重大变故，会给房地产市场带来致命打击。
《21世纪》：近期有一些声音在说，中央可能对房地产市场进行调控。作为开发企业，你认为政府会怎样调控？对宏观调控有什么建议？
潘利群：政府有采取调控措施的想法是正常的。我们也听到一些传言。但总的基调看，调控应该会因城施策，不会再“一刀切”。中央层面应该不会再出台强力调控措施。我建议政府在宏观层面应该把土地的供给重点放在民生层面，让供应的土地回归保障、居住功能。重点关注城市更新、提升城市质量，而不是大规模做一些新城开发。尤其在土地价格过高的城市，应该落实一些配套政策，比如棚户区改造等。
《21世纪》：你如何看待房地产作为我国经济重要支柱的问题？
潘利群：在经济结构中，房地产是重要组成部分，对拉动GDP增长起到了重要作用。近年来，政府一直在调整经济结构，解决房地产比重过高、土地财政依赖过大的问题，实际这种状态也存在一定风险。政府采取的措施，比如用创新驱动经济发展，思路完全正确，但需要过程。房地产还是我国最重要的经济结构之一。未来房地产市场还是有发展空间的。
《21世纪》：你认为房地产未来的发展空间更多是在哪些方面？
潘利群：我认为，房地产在城市复兴也可以说是城市更新方面的存量发展空间是巨大的。这些存量有很大一部分会进入更新阶段。比如40年前建设的小区。房地产市场增量是小数，存量是大数。包括公寓、写字楼，这些都会进入改造阶段。城市复兴领域还包括棚户区改造。首开未来会大规模进入棚户区改造领域，总投资可能在百亿以上，比增量市场的规模大。这部分一般是政府主导，但也会给予企业一定的盈利空间。房地产暴利时代早已经过去，这部分收益并不会低于平均收益，而且还相对稳定。
我们还关注养老领域。接下来可能会安排投入我们的一些存量资源，比如一些现有的出租业态，逐渐调整成社区养老模式。这部分对企业经济增长有多大支撑力还不好说，但确实是新的朝阳方向，未来可能会给企业带来意想不到的收益。
《21世纪》：现在市场上，有很多打着养老旗号，但实际上是做养老地产，你怎么看？
潘利群：养老地产目前可以说分为两大类，一类是养老产业。真正是为养老服务，运营者并没有指望靠这部分产业盈利多大。这部分最好借助存量资源，以社区养老的方式进入，最好是轻资产公司；另外一部分就真的是开发商做的养老地产，基本上是重资产，是地产和养老结合。绝大部分是把养老当做销售元素。这还是地产的概念。这也是目前做养老地产的困惑。
《21世纪》：关于北京商住限购的传闻已经有很长一段时间。你怎么看待这个传闻？
潘利群：北京人口增长实际上是有划线的，商住楼实际上为北京市控制人口提出挑战。但商住楼市场规模已经很大，一刀切限购不太合适，政府肯定要考虑政策可行性和出台后会产生什么样的影响。政府肯定也要给市场一些出路，但也不愿意看到市场上商住占比很高，土地使用的商业用途被增加了住宅功能。实际上这个政策如何制定出台是两难的决策。
《21世纪》：首开会如何确定自身未来发展路径？
潘利群：行业整合是大趋势。在这种背景下，作为国有独资企业，首开集团将加快整体上市步伐，改造成一级混合所有制企业。在房地产主营业务布局方面，国内会进一步深耕现有城市，谨慎进入新的城市；在境外资源配置方面会加快速度。境外的业务会在开发和持有两方面并重。布局方向也很清楚，即发达国家的核心城市，比如纽约曼哈顿、澳大利亚悉尼、柏林、巴黎等抗风险能力比较强的城市。(编辑 骆轶琪)
作者：王营
