刚刚，保监会辟谣：没有找过许教授，接盘万科51%股份。

　　但我对恒大举牌其它几家房地产公司，兴趣更大。

　　短短时间里，恒大连续举牌了13家公司，拿下了嘉凯城，把廊坊发展变成了两市第一妖股，又杀入了万科大战……

　　主流观点认为，恒大积极举牌，是想回归A股，获得国内的融资平台，构建A+H双平台。

　　我认同这样的分析，但却不够解惑，恒大为什么要选择这些公司？恒大为什么要选择这些城市？只是为了资本借壳？

　　这些问题，只用资本运作的目的，并不能够全面解释。

　　来梳理一下。

　　在恒大系目前举牌的10多家公司里，产业投资的逻辑是很清晰的：主要集中在房地产上下游的产业，一共有8家。8家里面，房地产开发公司又有5家，分别是万科、金科、嘉凯城、廊坊发展、粤宏远。金螳螂、宝鹰股份、腾达建设这3家则是建筑施工和建筑装饰行业。

　　和宝能系、安邦、生命人寿相比，恒大系举牌的逻辑是不一样的。

　　到目前为止，恒大已经完成了对嘉凯城的绝对控股，而对廊坊发展，也已经持股超过15%，距离廊坊发展大股东廊坊国资委的15.3%已经是一步之遥。对于粤宏远、金科，持股比例也都进入了前十大股东。

　　在房地产开发公司里面，除了举牌万科的目的相对复杂难懂一些。其它四家，仔细梳理的话，我认为恒大都展示出了基本一致的投资逻辑。这个投资逻辑和万科引进深铁的投资逻辑，是一样的。

　　这个投资逻辑就是：都市圈布局，投资卫星城。

　　先来看恒大为什么不是只为了获得一个资本借壳那么简单，如果仅仅是为了借壳，我认为恒大犯不着这么麻烦，举牌廊坊发展愣生生把自己搞成了宝能系第二，几番往来波折不断，花钱买个干净的壳不是更容易？

　　也并不是财务投资，至少，举牌这几家房地产开发公司不是为了炒股。因为，上述被恒大举牌的房地产公司，大部分都是绩差股，廊坊发展、嘉凯城、粤宏远，在过去3年里的业绩都是连续下滑甚至是亏损的。如果只是为了炒股赚钱，恒大应该选择好一点的地产股。

　　下面这张图是金科股份、廊坊发展、嘉凯城、粤宏远四家公司在过去3年半的年报业绩，除了金科股份之外，其余三家都是连年下滑。

　　所以，恒大举牌的背后，应该是有文章。

　　梳理嘉凯城、廊坊发展、粤宏远、金科股份这4家公司，他们有很明显的共性：

　　一、虽然除了金科之外大部分业绩都不怎么样，但他们在本区域都属于竞争优势比较明显的开发商。

　　廊坊发展是廊坊市国资委实际控制的唯一上市公司，也是全廊坊最大的国企，也一直是廊坊市重大项目的土地一级开发企业。在一座城市里能做土地一级开发，绝对不是一般的公司，说它是个半政府都不为过。所以，在和许教授的竞争中，廊坊市国资委7月份直接站出来为廊坊发展站台，表态全力支持。

　　粤宏远这家公司虽然不怎么出名，但其实也很牛。一是它是东莞第一家上市公司，也是到目前为止东莞100多家上市公里唯一的一家房地产上市公司，在东莞本地有很高的知名度。二是，最近刚刚被爆出签约湖人的易建联知道吧，就是从宏远篮球出来的，国内第一家民营篮球俱乐部，宏远篮球最早也是属于粤宏远上市公司的，后来转给了它的母公司宏远集团。这个俱乐部夺过2次全运冠军，8次CBA联赛总冠军。讲真，我到现在都以为许教授买入粤宏远，是想再搞出一个“恒大篮球”来。

　　嘉凯城背后也站着国资委，属于浙江省国资委旗下的房地产上市公司，本身也是中国房地产百强，并在长三角区域已经形成了“城市客厅”的城镇开发模式。

　　金科股份就更不用说了，重庆市场的老大。

　　二、都拥有巨量的潜在土地储备，想象空间巨大。

　　首先，恒大不缺地，但是，一二线城市占比优势并不明显。截至2015年底，恒大的土地储备超过了1.5亿平米，一二线城市项目占比是55%。显然恒大2014年以来干的事情是不断加大一二线城市的投资比重。举牌的这几家公司，说不看重人家的土地，那是假话。

　　恒大已然控股的嘉凯城，项目主要位于上海、杭州、苏州等长三角区域城市，截至目前还有大概50个项目，剩余总可售面积接近600万平米。

　　正展开激烈股权争夺战的廊坊发展，它的土地储备是：33万多亩！这是经济观察报记者的不完全统计，统计的是廊坊发展旗下的各类土地资源，主要是五个产业园区的一级土地开发，共计33.504万亩，包括非常热门的临空经济区15万亩。整个廊坊是6500平方公里，廊坊发展手里的地粗略折合是220多平方公里。当然不全是他一家的，但这个量绝对是吓死人的。所以，你明白廊坊国资委为什么死不放手了吧。

　　粤宏远手里没什么地，公开报道显示，可售资源大概只有80多万平米。但如果这样想，你就天真了。粤宏远在东莞的核心区域南城区建设的宏远工业区，几经扩充，面积高达1.3平方公里。这个工业区距离东莞的市政府和新的CBD都非常近，远期无疑拥有巨大的改造概念。

　　金科股份，至2015年底，土储可建面1700万平方米。

　　三、但最关键的是，他们都在都市圈内部的一级辐射城市，都是承接超大城市外溢需求最得利的、成长价值最高的卫星城。

　　恒大选择的这4个公司，首先都是区域型的，其次，他们的开发重心都不是一线城市，而无一例外都处在中国最好的都市圈内部的一级卫星城。

　　廊坊发展所在的廊坊，属于京津冀都市圈，房地产属于“环京楼市”。地处北京和天津两大直辖市之间，是京津冀都市圈的地理中心，所辖10县全与京津接壤，距离天安门只有40公里。去库存背景下，廊坊是房价上涨最快的区域之一，最靠近北京的燕郊，房价已经冲破了2万块，还一房难求。

　　这是京津冀都市圈的规划图，廊坊未来是被纳入京城半小时都市圈内的，这已经注定了廊坊房地产未来的地位和价值。从这一点看，恒大选择举牌廊坊发展，与京津冀城市群规划是在同步进行，时机判断非常之好。

　　粤宏远所在的东莞，属于深莞惠都市圈，房地产属于“环深楼市”。在深圳的外围城市里，东莞的基本面要远远好过惠州。这1年多来，也是火得一塌糊涂，去年东莞房价涨幅表现与一线城市无疑，今年上半年东莞的房价涨幅更是高居全国第一，超过了一直排位第一的深圳。

　　而嘉凯城确定的“城市客厅”模式，主要是锁定的长三角都市圈的实力强劲的中小城镇。无疑，这些中小城镇也将会承接来自上海等超大城市的外溢需求。

　　金科股份所在的重庆，是中国正在崛起的成渝城市群。

　　像廊坊、东莞这些地方，从城市级别上讲，通常会被归入三线城市，但是，从房价表现上看，却从来都是二线甚至是强二线的城市。像廊坊、东莞，房价都不比省会城市武汉、合肥、郑州差。原因就是，他们承接了来自北京、深圳这几个超大城市越来越强烈的外溢性购房需求。在看得见的未来，这个势头只会更明显，而不会被削弱。

　　四、这几家公司的股权都足够分散。

　　廊坊发展、粤宏远以及金科股份，大股东的持股比例都不到20%。

　　上述的四个共性，是恒大系这一轮频繁举牌房地产公司的选股逻辑：在中国最好的经济圈区域，选择距离核心城市最近、最有成长价值的卫星城，选择在区域拥有比较竞争优势的、土地储备丰厚的、股权又分散的上市房企。

　　恒大针对上述房企的举牌逻辑，体现出来不全是资本逻辑，甚至主要还是产业逻辑。选择公司标的的行为本身，已经比较清晰的宣告了中国楼市的基本事实：城市化下半场，房地产将进入都市圈化的第二个时代。

　　因此，在这个背景下理解恒大对这些房企的积极举牌，我认为许教授的目的都是为了实现控股，而不止于财务投资。这个梦想能否实现，不知道，全部实现肯定会比较不现实，但野心应该主要是为了完成恒大自身在全国主要都市圈的房地产布局，大跳跃式完成2020年恒大“6000亿地产帝国”的梦想，进而谋取中国房地产走向都市圈时代的地产霸权。

　　假如恒大最终控股了这些公司，那么它将在中国最好的几个都市圈里拥有成长价值最好的城市。即便是最后不能实现控股，恒大举牌强入的股份也可以成为谈判的筹码，获取长远的合作空间。从这个角度看，把恒大的行为理解为资本运作和财务投资显得片面了一些。

　　中国房地产走向都市圈的事实，在去年和今年北上深三大超级城市的房价暴涨之后，已经表现得很明显了。之前万科引入深圳地铁的故事，也讲得很明白了。有兴趣的小伙伴，可以看我上次发的那篇文章《万科高级副总裁谭华杰：引入深铁，是决定万科未来的“手筋”》。城市化进入后期，意味着城市普涨的行情告终，分化的时代来临，未来有的城市会继续上升，而有的城市会下滑。选择什么样的城市进行继续投资，将是影响房企未来是壮大还是衰落的最致命因素。

　　恒大今年的系列行为，我更愿意理解成是在做长远布局。许教授当然也可以通过常规手段拿地投资，但在这些都市圈中成长价值最高的城市，成本已经太高。比如在东莞、廊坊，拿一块地皮的楼面价格都要上万。但是你算算，恒大通过控股廊坊发展获得的那些土地，成本会便宜到何等程度。选择控股上市房企，是要比直接投地划算一百倍的技术手段，更有利于在区域市场的快速卡位，抢占市场份额。

　　说到这里，应该很明白了。这半年来，万科的行为、恒大的行为，都已经展示了：在房地产的都市圈时代，房企的投资逻辑在发生深刻变化。从2012年之后全面回归一二线城市，到现在主要聚焦到都市圈内的最有成长性的卫星城。

　　我们知道，中国开发商的投资逻辑是这样的：2010年人口拐点之前，基本是摊大饼的时代，所有的城市人口都在增加，开发商对城市的投资虽然主要也是集中在经济发达的三大经济圈，但是并没有非常鲜明的差异化，大家都在坐享城市化、人口红利。而在2010年人口拐点来临之后，城市开始出现分化，三四线城市楼市萧条。从2012年起，中国开发商的主流投资逻辑是迅速回流一二线城市，而回流慢的业绩明显受到拖累。但是随着2015年之后一二线房价的暴涨，以及超大城市“大城市病”的加重，中国楼市的“都市圈时代”已然展开。恒大对廊坊发展的狙击也好，万科搭上深圳地铁也好，碧桂园在惠阳一地盘下10几个项目也好，其实，都展示了“都市圈+卫星城”的新的投资逻辑。

　　如果在之前，房企的对城市的投资也都包含了这样的逻辑，那么，未来，这样的投资逻辑，会更快的成为主流。

　　只是大家选择的路径不同，万科选择的是“轨道交通+房地产”的TOD模式，恒大选择的是兼并重组。但本质上，大家都嗅到了房地产未来的方向，选择的都是相对一致的投资逻辑。这并不是说像北上深这些超大城市的前景不好了，而是这些城市的土地现在太！贵！了！上海的楼面地价刚刚已经破了10万，依然抢破头，在这样的城市里继续玩房地产，能赚钱，但是风险高，也做不大。

　　对于普通的买房人来说，这些房企的投资逻辑是买房的指示灯，当然它一般会超前个至少三五年，了解他们的行为逻辑，会有利于自身的买房决策。