2016年以来，随着房地产市场的快速升温，信托公司纷纷顺势扩张房地产业务，房地产信托再度成为行业焦点。然而，随着房价急剧上行，市场风险逐步积累，信托公司要在清醒认识形势的同时，加快房地产业务的转型升级。
当前房地产信托业务的主要特点1规模和占比不断提升
根据用益信托网的不完全数据统计，2016年以来，集合房地产信托发行规模和占比都呈显著的上升趋势。集合类房地产信托发行规模从一季度的单月百亿元左右逐步上升至8月份167亿元，集合房地产信托发行从年初的不到10%逐步提升到8月份的17%。房地产业务已成为一些信托公司拉动今年盈利增长的首要业务。
2信托公司之间出现分化
虽然信托业总体集合房地产信托发行势头上升，但此次房地产业务扩张并非行业普遍行为，而是主要集中在市场嗅觉敏锐、且原先以房地产业务为主的信托公司。个别信托公司上半年成立的房地产信托规模占其全部集合信托规模的近50%。当前，随着房价的不断走高，也有一些信托公司开始放缓房地产信托业务节奏。
3收益率下行但仍相对最高
今年以来，在货币政策较为宽松、优质资产稀缺等多个因素的共同作用下，集合信托平均预期收益率一路下行。房地产信托预期收益率虽然也同步下行，但其收益率仍显著高于其他集合信托水平。据用益信托网统计，8月成立的集合房地产信托平均预期收益率仍在7%以上，在发行端房地产信托保持着一定的吸引力。
4交易对手以民营企业为主
由于2016年以来大型房地产企业低成本融资渠道通畅，信托公司此轮房地产业务扩张，交易对手以大中型民营房地产公司为主。据WIND数据统计，2016年房地产企业发债7588亿元，同比上涨292%。2016年上半年，上市房企的银行贷款规模较去年同期大幅增长158%。因此，信托公司的房地产交易对手以未能通过发债、银行贷款满足需求的民营房地产企业为主，项目区位集中在以杭州、南京、郑州、南昌为代表的人口密集、房价涨幅较快的1.5-2线省会级城市。
房地产市场潜在风险
1资金风险
此轮房地产市场的快速上涨，首要来自宽松货币政策下大量过剩流动性的推动。但今年二季度以来，央行货币政策更加保持定力，主要通过公开市场操作调节流动性，M2同比增速从年初的14%下降到7月底的10.20%，因此未来进入房地产市场的增量资金在减少，资金面的变化增加了房地产市场调整的变数。
2需求风险
对于房地产市场的刚性需求来说，当前住宅销售的强势其实是对未来需求的过度透支，而首付贷、消费贷等一些杠杆手段更是放大了这一透支，后期房地产消费的可持续性存在断层。对房地产投资需求来说，由于房地产市场与股市存在一定的“跷跷板”效应，正如去年下半年以来的“弃股炒房”推动了房价的快速上涨，目前股市已呈筑底企稳态势，未来股市上行也将对房地产市场也造成一定的资金流出压力。
3政策风险
在热点城市楼市持续高温情况下，房地产调控力度将进一步加大，目前南京、合肥、苏州、厦门等二线城市已重启限购、限贷政策。同时随着市场传导效应不断显现，未来或将有更多城市加入政策收紧行列，房地产市场也将进入新的周期。
4区域风险
尽管一、二线城市热房地产市场非常火爆，但房地产市场区域分化格局依旧。在70个统计城市中，仍有26个城市的库存规模不降反升，沈阳、大连等二线城市虽然库存去化有所进展，但消化周期仍高达20个月以上；一些产业吸引力较低、人口净流出的三、四线城市的房地产的去库存压力巨大。
未来房地产业务开展对策
1调整传统房地产业务节奏
近期，房地产市场虽然仍依照惯性继续上行，但在资金宽松预期回落、需求透支以及限购限贷等政策收紧的环境下，调整的压力已明显积聚。因此，信托公司需要根据市场变化适当调整房地产业务扩张节奏，提高交易对手和项目的风险控制标准，谨慎对待现金流紧绷、负债率高的房地产企业，从而控制房地产业务总体风险敞口。
2开发标准化融资产品
信托公司传统的房地产融资成本较高、期限较短，与房地产企业其他融资工具相比优势不足，这不仅限制了信托公司客户开发的广度，也提升了房地产业务的风险。开发标准化融资产品，通过为房地产企业发行ABS等手段对接资本市场，可以提高融资期限，降低融资成本，拓展信托公司与大型优质房地产企业合作的空间。
3关注城市更新业务机会
随着城市化建设的推进，中国越来越多城市的房地产已经进入存量时代，信托公司也要关注“存量”房地产这一新兴的业务机会。如深圳自2014年以来，以旧工业区为主要对象，出台了允许加建扩建、功能改变和土地延期等激励政策，试点开展以综合整治为主的复合式城市更新。一些市场化投资机构在一线以及优质二线城市，通过对旧的商业地产实行整体收购、物业改造、运营持有、出租出售等方式，提升低效物业价值获得不错回报。信托公司可与房地产企业或专业房地产投资机构合作，以成立房地产私募投资基金等方式参与各类城市更新的项目，拓展房地产领域的业务范围。
4提前做好风险缓释措施
对于将要到期的房地产项目，信托公司提前做好风险缓释措施，防止房地产企业在新的调控周期资金链断裂而引发风险。信托公司需要提前更多时间与融资方沟通还款安排，考虑政策风险和需求风险等多重因素，及时发现风险项目，判断风险成因，对于风险项目要与资产管理公司等机构沟通协调，最终形成流动性支持和风险化解的合作方案。
