10月10日讯 中国是否会面临房地产泡沫?这是一个问题。经过三年时间的冷却，中国房地产市场再次升温，近期大规模的市场活动已成功吸引到华尔街大量的注意力。

　　国庆长假前后9天期间，从北京到深圳，从上海到成都，全国19个城市密集出台了房地产调控新政策，“轮番轰炸”的密度可谓史无前例。大多数城市的调控措施超越了2011年的“双限”(限购限贷)，北京、上海、深圳、苏州、南京、厦门等城市属于“加码”调控，堪称“史上最严”。

　　华尔街的汇丰银行最新发布一份报告警示表面下暗藏的汹涌危机。该银行分析师使用中国的住房市值GDP比率来说明问题。在2010年2月份的时候，该数值的峰值水平超过了香港在1997年亚洲金融危机之前的水平，也超过了美国爆发次贷危机时的峰值。汇丰银行估计当时中国的房地产市值是名义GDP的3.27倍，这个数值是1997年香港遭遇亚洲金融危机时该比率的3.04倍。然而，在市场即将进一步步入失控深渊之前，中国各地决策者采取了一系列房地产调控措施，可以说效果很好。除了各项紧缩措施之外，房地产市值GDP比例能得以下降还受益于2010年第一季度名义GDP较上年同期增长18%。不过，这是2010年当时的情况，今年的情况又有大不同。

　　中国的“房地产泡沫”比次贷危机还大

　　在过去两年，中国各地政府相继松绑，解除房地产市场调控措施。为了应对股市大幅下跌，经济增长缓慢和资本流出，然而种种松绑措施使房地产市场再次起飞。新增购房贷款规模激增。

　　根据中国人民银行数据，2015年新增贷款达到11.7万亿元人民币，远远超过2009年创下的纪录，当时中国刚公布了4万亿元人民币金融危机救助方案。仅在2016年上半年，新增人民币贷款就达到了7.5万亿的高点，没有任何表明短期内会出现信贷放缓的迹象。根据汇丰银行分析师对上半年18家上市银行数据的研究报告，上半年人民币新增贷款数量占人民币新增贷款总额的46.6%。中国建设银行是最大的抵押贷款银行，该行上半年新增抵押贷款数值占总贷款增长的62.7%。最初，政府取消房地产市场的种种限制是试图清除积压的房地产库存，缓解人们对财务健康状况的担忧。但现在看来，政府的“松绑”已经引发了另一个泡沫。

　　汇丰银行的分析师一直在分析这些数据，他们认为在2016年的头八个月，城市地区房地产价格同比上升了18.13%。如果回到2010年2月，当时全国城市房地产每平方米的平均价格为5508元，农村地区为473元。而今天这些数字已经上升到城市地区的9570元和农村地区的822元。库存仍然很多，供应仍然大于需求，但还是挡不住房价飙升。据汇丰银行估计，到2016年底，中国房地产面积总额将达到52,000,000,000 平方米，比2009年高出34%。

　　整体来看，结合汇丰银行分析师对房地产价格增长和GDP数值增长的分析，中国房地产市值占GDP比例有望在2016年底触及3.72。如果透过这一数字来看美国的次贷危机时的高值，当时房地产市值占GDP比例仅为1.75。不过，和日本1990年房地产泡沫以及香港正在经历的房地产泡沫相比，中国的房地产市场看上去还相对理智一些。1990年时，日本的房地产市值占GDP的比率略低于4，现在香港的房地产市值站GDP的比率在5左右。

　　汇丰银行还特别指出：

　　两张表格显示全局。

　　第一个表格显示在2010年初，当时中国房地产市值与名义GDP的比率超过了香港在1997年中期也就是亚洲金融危机爆发前的水平。

　　第二个图表显示在2010年中国政府发布各项限制房地产措施之后也就是2010年到2014年的市场表现相对较冷。然而，2015年进一步的宽松政策导致出现新的房地产繁荣。估计现在房地产市值与名义GDP的比率已经打破1990年日本遭遇房地产泡沫时期的纪录水平。香港的房地产市值与GDP比率还要高，比之前的峰值高出53%。房价之所以被推高，主要还是由于经济增长缓慢。

　　低利率和量化宽松政策是怎样在结构上改变了房地产市值对GDP的价值，使房地产市值和名义GDP比率居高不下的?汇丰银行不认同上述观点。下面图表还显示，持续超过二十年的低利率使日本房地产和GDP比率出现下降，持续七年的低利率和量化宽松政策在美国只导致该比率温和上升。

　　最后，汇丰银行报告总结道：

　　情况不容乐观。一旦发生房地产泡沫破裂，一个国家可能需要很长时间才能恢复。美国在次贷危机之后就经历了一个缓慢但相对稳定的阶段，经济缓慢复苏。而且当时房地产的繁荣规模和现在的中国与香港相比，还算相对较小。1990年时日本房地产泡沫破灭，房地产市值和GDP比例一直下降，在2000年后历经十年才稳定在2左右。在90年代初，日本的房地产市值占GDP的比例达到了创纪录水平，不过当时日本人均国内生产总值为30,000美元，引领世界水平。要知道，1992年美国人均国内生产总值只有25,000美元。与此同时，国际货币基金组织预测，在2016年年底中国的人均名义GDP将达到8240美元，也就是是日本经历房地产泡沫之前GDP规模的三分之一。这意味着中国经济对房地产泡沫破裂的容忍率很低。所以，房地产调控措施是十分必要的，因为当前中国的房地产市值占GDP的比例已经接近日本的纪录高位，然而人均国内生产总值仍低于10,000美元。