近年来,针对房地产业泡沫累积严重的问题,中央出台了一系列调控政策,特别是对房地产开发调控明显增强。受此影响,商业银行对房地产开发贷款普遍比较审慎,而地方银行房贷业务逐渐升温。据对湖南邵阳市的调查,地方法人银行机构(农合金融机构)出于信贷资金大量富余找不到出路及自身其他利益等因素考虑,逐步进入房地产市场,成为商业银行的接棒者,房贷特别是房地产开发贷款快速增长,风险不断集聚,已影响到其稳健经营,应引起高度重视。
农合机构房地产贷款特征
统计数据显示,近些年来邵阳市内四家国有商业银行房地产开发贷款增量、市场份额、存贷增量比均成下降趋势,2009年至2016年一季末,房地产开发贷款占其贷款总量的比从9.5%逐步下降到7.5%。而农信社情况相反,成明显上升趋势。一是总量攀升,在自身信贷构成中比重上升。据不完全统计,2009年至2016年3月,在农信社贷款总额中,房地产贷款占比上升了5.08个百分点;房地产开发贷款占比上升了1.39个百分点。二是份额扩大,在全市房地产贷款中的比重提高。据不完全统计,2009年至2016年3月,在全市房地产贷款和房地产开发贷款中的比重分别上升了2.71个和12.1个百分点。三是结构趋同,行业集中度提升。由于农信社的贷款对象具有欠发达性、不平衡性、低效益性等不利因素,决定了农信社的贷款具有更大的风险性。而房地产行业作为当前地方经济的支柱产业,在大银行审慎退出过程中,农信社因信贷管理方法相对落后,信贷风险测量方法相对简单,为追求自身“营利性”,对房地产行业放贷表现出较高的积极性。一方面,房地产贷款增幅强劲。据不完全统计,邵阳市辖内农合金融机构房地产贷款从2009年的2.23亿元增长到2016年3月末的19.36亿元,增加了17.13亿元,增幅达到7.68倍。另一方面,房地产贷款垒大户。据调查,为规避单个农信社资本金的限制,除2家农信社未参与外,邵阳市辖内8家农信社采取银团贷款方式发放多笔房地产开发贷款,2016年3月末这种方式的房地产企业开发贷款余额分别为1.5亿元(6个社参与)、0.75亿元(5个社参与)、1亿元(5个社参与),以资本金居中、全部参与的武冈农信社为参照,其单一客户贷款集中度分别达64.65%、32.33%、43.1%,而监管指标要求不能超过资本净额的15%。
值得关注的问题
农合机构开发性房贷隐藏较大信用风险,不利于其稳健经营。支持的商品房项目供过于求。据调查,截至2016年3月末,邵阳市辖内11家农合金融机构共支持39个存量房地产开发项目,开发商品房面积387.27万平方米,销售191.22万平方米,销售率仅49.37%,其中有6个新开发楼盘为零销售。虽然目前这些项目的贷款形态大部分表现为正常,房地产贷款整体不良率为2.6%,主要是因为期限较长,贷款尚未到期,但根据《农村合作金融机构信贷资产风险分类指引》核心定义,目前这些贷款借款人虽然有能力偿还利息,但由于商品房滞销,还款来源受到严重影响,到期还本付息的不确定性风险加大,贷款质量反映并不真实,很多贷款实质上已经沦为不良,而且邵阳市农合机构房贷不良率远高于邵阳市整体房贷款不良率达1.7个百分点。
信贷真实性信息被掩盖,不利于信贷风险控制和信贷结构调整。企业贷款个人化掩盖了企业的负债信息,以个人名义贷款投资房地产,不能在房地产企业的征信体系信息数据反映,农信社不能掌握房地产企业的真实负债情况,一旦行业资金链出现断裂,有着巨大的流动性风险,农信社信贷资产的安全性也面临较大的威胁。贷款用途被挤占挪用,农信社不能根据实际的贷款性质和资金用途进行统计分析及监测,信贷真实信息被掩盖,不利于信贷结构的调整。
贷款用途被变更,不利于宏观调控的实施。房地产贷款向农信社集聚,贷款用途被挤占挪用,隐性流入国家限制的行业或产业,一定程度上削弱了宏观调控的力度,影响了宏观调控的效果,某种程度上成为宏观调控限制行业投资反弹的潜在因素。
政策建议
完善农村金融体制改革,引导农合金融机构理性稳健经营。在推动农村信用社商业化改革的同时,进一步突出农村信用社服务“三农”的功能定位,将商业化改革植入其服务“三农”功能定位,防止借商业化改革之名背离服务“三农”的使命,信贷投放严重脱离“三农”领域。建议人民银行通过定向央行票据,特种存款等工具,以合适的利率吸收农合金融机构富余资金。长期看,还是要通过提升农合金融机构信贷创新和营销的能力为其富余资金找到出路。
加强房地产风险监测、风险评估和风险提示。基层人民银行和银监部门要根据各自职责,加强对农合金融机构房地产贷款风险的监控。按侧重点不同进一步完善风险监测制度,改进风险监测指标体系和监测方法,并加强信息共享和沟通,实现对房地产风险的有效掌控,同时要定期开展风险评估,对风险状况及时进行风险提示,并提出合理的整改和防范措施。
加强房贷管理和房贷风险内部控制。要引导农合金融机构严格按照国家宏观调控要求和产业政策,控制房地产开发贷款,同时对房地产贷款要在现有信贷管理制度基础上,进一步制定专门管理制度,坚持稳健发展理念,避免短期利益驱动行为,落实贷款“三查”制度,对缺乏市场需求的房地产项目要严禁进入,要明确房地产贷款风险责任追究制度并严格执行到位。
改善外部环境防止行政干预。由于土地财政的存在,许多房地产项目与地方政府有着千丝万缕的联系,这些项目的贷款发放难以避免行政干预的影响,特别是近年来农合机构进行农商行改制,地方政府在支持改制的同时,干预的手段增多,程度加重,这是近年来农合机构房地产贷款快速增长的一个重要影响因素。为此,金融管理部门要通过金融生态评估及区域金融监管协调机制,加强与地方政府协调沟通,促进区域环境改善,减少行政干预,还农合金融机构自主放贷的权力。
