©视觉中国"房企很可能遭遇资金“两头受阻”， 金融收紧最严重的影响在于可能产生的连锁反应，资金链紧，只好以价换量，如果连降价也难卖，真正的危险就要临近。"
虽然并未直接参与10月初这一拨“限购加码”大潮，但是上海针对房产行业的管控却在迅速加强，部分数据显示，一度狂热的市场正在出现冷却。
财新网消息称，10月19日，央行上海总部召开会议，除上海市住建委、金融办、规土局相关负责人出席外，还要求25家在沪主要中资商业银行行长以及房贷部门和资产负债部门负责人参会。会上强调继续严格执行“限贷”政策，防止变相放松要求、打“擦边球”，强化对首付资金来源审查，严格审核居民收入证明真实性，防范资金违规流入土地市场。
就在前一天，上海市住建委、市规土局宣布，由于涉及擅自提价，8家房地产开发企业将被立案调查，暂停涉案项目网签资格。同时，7家房产中介因存在虚签合同、虚假宣传等行为，将被行政处罚。
此举被视为是对10月15日住建部要求“严查房企9种不正当经营行为”的回应。该通知中对“不正当行为”的界定包括“误导、欺诈、炒作行为，包括发布虚假信息和广告、捏造或者散布谣言等，违法违规销售行为则包括未取得预售许可证销售商品房、变相收取定金预订款、捂盘惜售、暗中加价收费、捆绑搭售、‘一房多卖’等。”
同时据21世纪经济报道称，交易所近日对地产企业公司发债“一刀切”。尽管随后有券商对该消息予以否认，但对可发行公司债的地产企业、发行标准，将严格根据地产企业财务状况而制定：“总之是不会像过去那样容易了。”
作为没有加码此轮“限购”的一线城市之一，上海并未放松对市场管控，相反从近期举措可以看出，它已经对从房企土地资金来源到销售环节，以及购房者资格等更实际的操作方面进行全方位收紧。一些上海业内人士坦言，市场管控在此基础上进一步收缩的空间已经很小。
1.长三角市场正在冷却
国庆结束，许阿姨决定将位于淮海中路附近的“老公房”挂牌价上调至215万元。由于是学区房，原本的心理价位较低，她是近期周边中介少见还在上调房价的卖家，但她看房的热情正在锐减——为了即将年满30岁的儿子，她打算卖掉市区的“老公房”换房至松江或者嘉定。直到9月底，每个周末她还都忙于看房，但最近她忽然冷静下来：“本来看房都要排队的，现在原来登记的中介都在追着我问，再等等看。”
小升把他朋友圈里的飞机稿和楼盘介绍一一删除，最新的微信变成了“亚历山大，前途迷茫”的心情写照。这个今年初才转行做中介的销售员，在最近的“违规广告”清洗中，被公司要求删除原本在朋友圈内积极推广的房源信息。
尽管没有针对购买资格加码调控，但对心理层面的预期正在产生扭转效果，而且逐步反映到实际数据上。至少在上海，买方市场已经初显冷却。
中原地产研究中心数据显示，10月1—19日上海商品房成交均价为38114元／平方米，较上月44830元／平方米急跌6716元／平方米，环比降幅近15%，为今年4月以来首次出现大规模降幅。
二手房市场降幅也同样可观。数据显示，国庆后一周上海二手房成交量较前3个月降幅超过50%，甚至比去年周均水平也下降56%，环比和同比降幅均超过30%。“市场信心明显受挫，观望情绪明显。”
不仅仅在上海，一度热闹的长三角部分城市市场也在遭遇急冻。南京中原报价指数从9月份的80%降至10月的40%左右，呈现断崖式下降。易居研究院副院长杨红旭指出，一幅今年4月出炉的苏州地王在近期新盘上市过程中，仅售出数套房源，遭到市场冷遇，调控的影响力正在显现。
世邦魏理仕最新市场报告显示，在受到限购限贷政策加码的一线和部分二线城市，住宅销售可持续性存疑。
2.房企偿债能力遭质疑
除了销售端遇冷，开发商资金似乎正遭受两头夹击。在近期上海针对房产开发销售各环节收紧的过程中，对资金的管控被认为是对房企打击程度最深的举措。
其中最重要的是对拿地资金来源予以监管。“沪六条”中要求竞买人在申请参加土地招牌挂时承诺购地款为合规的自有资金，银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等不得用于缴付土地竞买保证金，为此上海对新入市土地的竞买资格的审查时间也延长约一个月。
根据北京青年报的统计数据显示，从2015年初到2015年9月，国内公司债累计发行数量3400多只，其中房地产行业就达到了1800多只，占比接近54%；发行额方面，房地产行业公司债发行规模15017.33亿元，占发行债券总额比例超50%，房地产行业公司债发行数量和发行规模占总比均过半。同时世邦魏理仕公布的数据显示，国内上市房企的债务总额，从2011年的1.34万亿元到2015年底已经攀升至3.3万亿元，而今年年内数据则更加可观。
另一个同样攀升的数据是开发企业土地购置均价占商品房价格的比重，该数据从2011—2013年的35%，攀升至2013年下半年的45%，到今年9月则已经逼近50%的水准。实际上，仅上海一地，今年1—9月经营性用地成交金额已经达到1283.1亿元，为去年全年总金额的94%，但到目前为止，土地总出让幅数只有68幅，不到去年101幅出让量的70%，而截至距离今年年初800公顷的出让目标，还有约220公顷的差距。
和债务规模形成对比的则是偿债能力。数据显示，2015年底，房地产上市公司净利润率9.99%，近10年来首度跌破10%，较2009年的17.02%下跌了7个百分点。今年上半年房企净利润率约9.94%，同样低于10%。
世邦魏理仕最新分析显示出对中国房地产市场信用风险存在隐忧，认为房企净利润下滑削弱了偿债能力。同时，房企债务并未因延期而减轻，下一轮公司债到期高峰将在2018—2021年间到来，规模约728亿美元，届时开发企业很可能因利率回升而面临更大的债券再融资压力，偿债能力堪忧。
上海中原地产分析师卢文曦认为，房企很可能遭遇资金“两头受阻”“现阶段对房企资金来源收紧，势必造成销售缓慢，直接导致资金回笼受阻。”
他认为，由于今年上半年行情较热，房企“扛”过今年的压力不大，但是明年就难说了，而对拿地环节的严格审核，又会影响房企后续“生产”：“金融收紧最重的影响在于可能产生的连锁反应，资金链紧，只好以价换量，如果连降价也难卖，真正的危险就要临近。”
编辑：王帅
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