本轮地产周期中，宽松的融资环境为房企提供了充足资金，部分中小房企大加杠杆，导致其负债率远高于大型房企。

　　房地产拐点已至，在销量下滑和融资收紧的双重夹击下，中小房企将面临更大的偿债压力，地产行业的一场“弱肉强食”或在所难免。

　　房企偿债能力恶化 中小房企压力最大

　　多城市出台楼市调控政策后，楼市降温。分析普遍预计房地产销量将下滑，受此影响，房企偿债能力或将恶化。

　　海通证券(港股06837)姜超等称，龙头企业负债率不高，且本轮地产周期中负债率多有下降。其短期偿债能力较强，且在本轮地产周期中货币资金有较快积累。

　　16年中报显示，万科、招商、金地、华夏幸福的净负债率均在100%以下。相较15年中报数据，几大龙头企业净负债率大都有不同程度的下降。

　　保利、招商、华夏、首开、金地货币资金对流动负债（剔除了预收账款）的覆盖程度均在50%以上。相较15年，除招商蛇口外，龙头企业货币资金余额均有快速增加，企业短期资金状况向好。

　　但海通证券姜超等发现，部分中小型房企经营较为激进，负债率高企且在本轮地产周期中未有改善。短期偿债能力普遍较低，部分企业货币资金不升反降。

　　16年中报显示，嘉凯城、天津松江、云南城投等企业净负债率均超过500%，且较一年前仍有大幅增加。

　　中小房企货币资金对流动负债（剔除了预收款）的覆盖率在20%上下，较大型房企普遍较低。另外，2016年上半年，嘉凯城、京投发展、云南城投、万通地产等还出现了货币资金绝对规模的减少。

　　姜超称，短期而言，今年地产行业货币资金比较充裕，短期内偿债仍可保证，但房企中长期偿债压力迅速加大。同时企业分化将加剧，大型房企缓冲能力强于中小企。

　　大型房企资金量较充足，偿债能力状况较好，对销量下滑的缓冲能力较强。且本轮地产周期中多数龙头企业拿地有节奏，存货销售比普遍较低，未来去库存压力不大。中小型房企整体状况劣于大型房企，资金链脆弱，对销量下滑的缓冲能力较弱。

　　监管层收紧融资 雪上加霜

　　近日多个媒体报道称，监管层收紧了房企融资的多个融资渠道，包括交易所发债、银行间市场融资等。

　　10月19日，21世纪经济报道援引数名券商债券发行人士称，交易所疑似“一刀切”式暂停地产公司债，其中包括已经拿到无异议函的项目。

　　10月21日银监会召开三季度经济金融形势分析会，明确提出，要严控房地产金融业务风险，严禁违规发放或挪用信贷资金进入房地产领域；加强理财资金投资管理，严禁银行理财资金违规进入房地产领域。

　　财新10月24日报道称，近日高层要求证监会和发改委收紧房地产企业融资渠道，包括不能在境内发债，不得到H股上市融资，境外发债也将趋严。

　　海通姜超等称，网传交易所已一刀切暂停地产企业发债，不排除暂停后出台更为严格的地产债发行新政，交易商协会也可能会跟进收紧，而地产企业通过股权融资和贷款融资已经收紧，地产行业外部融资现金流拐点将至。

　　喧嚣结束 开发商“剩者为王”

　　随着房企偿债能力、货币资金等的分化，开发商里的一场“弱肉强食”怕也在所难免。

　　华泰证券谢皓宇此前提出，房地产行业目前处在“白银时代”：房价涨幅落后于地价，绝大部分一二线城市“面粉”贵过“面包”，开发商虽然多挣的钱被悉数用于地王盛宴。

　　谢皓宇称，地产巨头如恒大等，在A股市场加大并购中小房企，就是开发商进行整合和淘汰的体现。

　　白银时代的土地投资回报率下降，将使土地本身从原材料转变为资本品，土地交易开始胜过开发销售，最终的结果就是直接进行土地出售，体现在二级市场就是直接向其他地产开发商出售控股权地位。

　　谢皓宇进一步提出，房地产业即将进入的“稳态阶段”，即开发商集中度提升后，品牌开发商能够获取超额溢价的时代。开发商数量会降低，而股票会呈现估值泡沫化。这种转变会在2017年看到，目前正在加速中。