凤凰财经讯（记者鲁婧涵）10月28日晚，上海证券交易所正式向债券承销机构发布《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》（简称“《监管函》”）对房地产、产能过剩行业公司债券发行审核试行分类监管。《监管函》明确指出房地产企业的公司债券募集资金不得用于购置土地，发行人应就此出具书面承诺，监管机构将持续监管发行人履行承诺的情况。

《监管函》表示，房地产企业募集资金用于项目，应符合如下要求：1.保障性住房和普通商品住房项目最低资本金比例应不低于20%，其他项目不低于25%；2.发行人应披露项目基本情况、建设投资情况、资金来源等，并测算项目资金缺口和预计项目未来收益；3.发行人应针对募集资金监管专户，约定存续期的监管机制和信息披露安排，并提供相关监管协议。

此前，地产企业公司债发行的状态是暂停的，某大型券商债券部人士曾向凤凰财经记者表示就是为了等待证监会对于房地产企业发债出一个审核标准。今天，标准正式下发，房地产公司债可否开始正常推进，上述人士表示，今晚才接收到文件，很多情况还不太了解。

《监管函》显示，房地产业分类监管采取“基础范围+综合指标评价”的分类监管标准，发债房企需先满足基础范围，再按综合指标评价进行分类，与9月下旬交易所新政草案分类要求基本一致。在此前，房企发债并没有针对房企进行分类要求，只需要相关房企满足发布公司债所需要求。

此次分类监管标准中，基础范围指主体评级AA及以上且满足以下四个条件之一的房地产企业：1.境内外上市的房地产企业；2.以房地产为主业的中央企业；3.省级政府（含直辖市）、省会城市、副省级城市及计划单列市的地方政府所属的房地产企业；4.中国房地产业协会排名前100名的其他民营非上市房地产企业。

综合指标包括：1.最近一年末总资产小于200亿；2.最近一年度营业收入小于30亿；3.最近一年度扣除非经常性损益后的净利润为负；4.最近一年末扣除预收款后资产负债率超过65%；5.房地产业务非一二线城市占比超过50%。

5个综合指标里，一项及以内不符为“正常类”，两项不符为“关注类”，三项及以上不符为“风险类”。对正常类，交易所正常审核；对“风险类”，主承销商应严格风险控制措施，审慎承接相关项目；对关注类，发行人及主承销商需作进一步披露和核查。

上交所表示，承销机构应强化对发行人执行房地产行业政策和市场调控政策的尽职调查，加大对房地产企业违法违规经营行为的核查力度，强化相关的信息披露。