原标题：【金融街发布】REITs申报开启 发改委设定试点项目硬门槛

　　8月3日，国家发改委发布《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点项目申报工作的通知》(下称“通知”)，基础设施REITs申报将正式启动。与4月30日证监会、国家发改委联合发布的《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》(证监发〔2020〕40号)文件(下称“40号文”)相比，本次通知明确了申报细则，细化了对试点项目和申报材料的具体要求，对项目申报具有极强的指导意义。

　　通知要求，开展基础设施REITs试点，要聚焦京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域；聚焦重点行业，主要包括： 仓储物流项目；收费公路、铁路、机场、港口项目；城镇污水垃圾处理及资源化利用、固废危废医废处理、大宗固体废弃物综合利用项目；城镇供水、供电、供气、供热项目； 数据中心、人工智能、智能计算中心项目； 5G、通信铁塔、物联网、工业互联网、宽带网络、有线电视网络项目；智能交通、智慧能源、智慧城市项目。

　　与40号文相比，通知新增“鼓励国家战略性新兴产业集群、高科技产业园、特色产业园等开展试点”，并明确“酒店、商场、写字楼、公寓、住宅等房地产项目不属于试点范围”。

　　在40号文中，地产项目并没有被明确提及，但也未出现在文件所列示的重点支持行业中。因此，市场已有对于本轮REITs试点不会涉及地产的相关猜测。本次发改委通知中则进一步明确了这一点，基本符合此前市场预期。华西证券固定收益方向首席分析师樊信江认为，“”在目前‘房住不炒’基调的引领下，房企融资依旧是监管层重点调控领域，因此监管层在现阶段封死地产公募REITs也比较符合目前房地产调控思路。“但樊信江也表示，发改委《通知》并没有完全否决未来房地产被纳入REITs大家庭的可能性，只是指出地产项目”不属于试点范围“，但”短期内房企通过公募REITs实现融资的可能性依然较低。

　　在申报项目的具体要求上，通知提出“项目运营时间原则上不低于3年”，以及“预计未来3年净现金流分派率(预计年度可分配现金流/目标不动产评估净值)原则上不低于4%”的具体指标。

　　分析认为，本次提出3年的明确时间要求，在保证REITs项目现金流稳定性、可预测性的同时，“原则上”也留出了一定的解释空间，发改委可以对于少数优质项目做出特别豁免。而“经营性净现金流为正”和“未来3年净现金流分派率原则上不低于4%”则是重要的财务参考指标。虽然对收益率要求并不高，但是3年稳定运营的要求显著高于其他再融资模式，将使得符合试点要求的项目范围大幅减少。

　　相较于40号文，“《通知》对REITs底层项目提出了具体的指标要求，避免一些现金流较弱、运营尚不稳定、甚至依然处于在建期的项目被包装成底层项目通过发行REITs融资，从而最大程度降低未来新上REITs项目的投资风险。”樊信江说。