过去十几年，中国房地产市场发生了显著变化，不仅从高速增长“黄金时代”转向了以理性增长为特点的“白银”时代，也从“增量”时代向“存量”时代转变。同时，各地调控政策不断加码，从限购、限贷、限售、金融监管等方面收紧调控政策，保障房地产市场向平稳健康发展。

　　但无论行业规则如何变化、政策如何调整，“房住不炒”总基调没有变。

　　未来已来。业界人士认为，虽然房地产行业发生了一些变化，但政策性调控没有变，房地产行业在整个国民经济中所处地位没有变。此外，房地产行业红利和金融红利正在逐渐消失，今后一段时间房地产行业关键词是“回归”，即房地产金融属性回归到居住属性。

　　12月8日，一场围绕行业新发展的“2020中国房地产总评榜大会”在北京召开。此次大会由中国房地产报、中国房地产网、中房报新媒体、中房智库主办。

　　在领袖会谈环节，来自中国房地产行业8位特别嘉宾以“中国房地产行业的‘变’与‘不变’”为主题回顾和总结2020年房地产市场发展，并展望了未来，他们一致看法是：地产企业要向制造业、互联网企业学习，少杠杆，以稳定发展迎接未来。

　　富力张辉：未来地产业发展方向是

　　赋能共生

富力集团副总裁、华北区域董事长张辉

　　富力集团副总裁、华北区域董事长张辉在会上表示，目前房地产业正处于转折点，市场状态在不断升级，这个行业不再那么容易做。

　　在这一背景下，如何对地产优秀企业进行筛选考核成为重要议题。对此，张辉表示，最重要的是赋能共生，这是房地产业未来发展方向。“披荆斩棘，乘风破浪。这一刻，我觉得这句话特别有意义。”张辉说。

　　伍小峰：房企要回归“初心”

　　向制造业和互联网企业学习

荣盛集团副总裁伍小峰

　　会上，荣盛集团副总裁伍小峰表示，房地产行业发展至今过去的行业红利和金融红利正在逐渐消失。房企必须以全链条、全要素、全适配思维重新打造现在的房地产。

　　伍小峰建议房企多向两个行业学习，一是向制造业学习，二是向互联网企业学习，“学习它们的用户意识、客户意识，真正理解产品的服务是什么，这是走向未来的关键。”

　　展望未来，伍小峰认为今后一段时间房地产行业关键词是“回归”，即把房地产金融属性回归到居住属性，扎扎实实为业主提供好房子和好服务。

　　何剑波：房地产行业地位不变

　　未来要创新要高质量发展

五矿地产董事长何剑波

　　“房地产行业在整个国民经济中处的地位是不变的，也没法变。”五矿地产董事长何剑波表示，“我们的内需增长非常重要，现在‘十四五’规划提出新的发展格局是以内循环为主体，内循环和外循环相互促进，最大的投资和消费就是房地产行业，在这一点来说，我觉得行业发展规模是不可能受到大冲击的。”

　　但房地产行业也面临着很多变化，何剑波认为行业应该是从一个高杠杆行业向一个比较稳健的财务结构的行业去转变，由一个比较粗放的行业向比较精细化、提供更好产品为主的行业转变，以过去比较常规的打法向更多创新的角度去转变。

　　“在企业发展过程，更多的是要在不变中去寻求变，在能够稳健发展的大前提下寻找新的发展模式，寻找新的发展方向，通过地产营造一种场景，给客户提供更多服务、更多价值。”何剑波说。

　　张金玉：用自己的确定性

　　迎战一切不确定性

中建信和地产党委书记、总经理张金玉

　　会上，中建信和地产党委书记、总经理张金玉认为在“行业的变与不变”中，不变的是要对行业充满信心，在主航道里精耕细作提升能力和空间。

　　张金玉表示，现在行业面临着拿地、销售和现金流的压力，要扩大朋友圈，寻找合作共赢新模式，形成更广阔的合作空间；其次在模式上，也要从企业自身找到特点，用自己的确定性迎战一切不确定性。

　　当代置业张鹏：“三道红线”新规

　　并非不让企业做存量和发展

当代置业执行董事兼总裁张鹏

　　当代置业执行董事兼总裁张鹏认为，金融“三道红线”对房企杠杆使用增量有严格限制，但并不意味着不让做存量和发展，这两者都要辩证来看。

　　从企业角度张鹏总结了三个要点：一是要迅速在两三年内把过去高杠杆降下来，把短钱换成长钱，把债性融资换成股性融资。

　　二是现金流管理价值凸显。过去房地产行业高库存、高去化、高杠杆、高周转运行，现在很快要进入到低成本、低回报，还要高周转，所以现金流管理变得很重要。将现金流回款作为自己应对行业变化的“核武器”，可能这个企业存活和发展得更好。

　　三是拓合作。别看拿地时各个央企、国企包括民企一起去拿大体量的土地，那些地块对现金占用比较大，其实回报比较低，真要遇到高回报地块，每家地产公司是不愿意做股权合作的，股权太珍贵了。现在在“三道红线”新规下要把权益降下来，很多企业也在做一些相关动作，但财力和业务永远相辅相成。张鹏说，“三道红线”背后，高杠杆、现金流和合作三个方面能够处理得当，对企业发展会有很大帮助。

　　世茂刘辉：房企会关注流量变现

　　利润会放至第二位

世茂集团副总裁、华北地区公司董事长兼总裁刘辉

　　世茂集团副总裁、华北地区公司董事长兼总裁刘辉认为，当前在“三道红线”融资监管新规下，中国房地产行业正面临两点变化：

　　首先，由于政策变化，以后企业对于怎么花钱以及钱花在哪儿会有更多考虑。之前融资环境比较宽松，钱来得容易，因此“花钱多”。融资收紧后，企业对未来发展潜力、鉴别能力会有大幅提升，低能级城市获得投资机会会非常少。

　　在投资过程中，房地产企业可能会更关注流量变现能力，利润可能会放至第二位。

　　其次，房地产行业以后会回归本源。房子是让人们居住更舒服、更方便、更踏实，因此做出产品可能一家比一家好，物业服务水准也一家比一家高。例如，如果做商业会真正让客户愿意消费；做养老也不仅仅就是卖房子。房地产行业之前浮躁会回到真正的逻辑里。

　　对于未来房地产行业发展，刘辉寄语，希望行业“脚踏实地，回归地产本源”。

　　京东房地产曾伏虎：

　　房地产行业未来趋势是“数智化”

京东房地产总经理曾伏虎

　　京东房地产总经理曾伏虎认为，房地产行业未来一个最重要趋势就是数智化。

　　其表示，现在行情改变了，开发商都在做数字化，但距离智能化还有一点距离。现在，国家倡导的多了，房地产行业也需要智能化，需要把整个社会资源、行业的源，包括文化产业资源，通过智能化才有可能赚钱，在竞争激烈行业里得到回报。

　　京东一直在倡导数智化，除了线上行业线下行业也需要做布局，需要跟各个行业实现数智化发展，京东一体化赋能，把供应链和全行业对接起来，服务链条通过线下能够延伸。

　　对于房地产行业新发展，曾伏虎认为，目前行业内已经有很多新模式、新创意显现，预计行业应该会在很短一段时间内升级一次。

　　中经联盟陈云峰：2020房地产市场

　　“五变”与“两不变”

中经联盟秘书长陈云峰

　　中经联盟秘书长陈云峰在会上用“两个不变”和“五个变化”来回顾和总结2020年房地产市场。

　　第一个不变，是在中国城市化过程中房企整合资源能力越来越强，作用越来越大，虽然今年房地产市场在一定程度上受到了新冠肺炎疫情冲击，但百强房企业绩整体表现良好。

　　第二个不变，是政策性调控没有变，仍然保持着高压态势，保障行业平稳运行。

　　在变化方面，陈云峰表示，一是从2020年开始，服务与运营价值越来越高，做房地产服务企业也越来越强，疫情加速了这种趋势；二是商办市场越来越难；三是产业运营，突出自身特长越来越重要；四是房企拿地和融资更加困难；五是合作拿地成为新趋势。

　　对于未来，陈云峰寄语说，希望房企能够披荆斩棘，乘风破浪，坚守主业，同时在产业链延伸上有所创新。