原标题：郁亮：回归实业学家电，房地产回报降到社会平均水平仍能活

　　“企业不能再像过去那样赚土地升值的钱了，行业也不能再赚金融杠杆的钱了。”3月31日，万科董事会主席郁亮在线上业绩推介会上表示，房地产行业的回报水平正在慢慢回归到社会平均水平，当进入“管理红利”时代后，房企也要向制造业学习，向家电行业学习。“靠经营管理能力赢得市场，一样可以活下去，活得好和活得久。”

　　会上，万科执行副总裁、财务负责人韩慧华还透露，万科有信心在一季度实现三道红线全部转“绿档”。

　　未来房地产有两大机遇

　　郁亮表示，2021年是中国房地产行业的“管理红利”元年。“行业进入管理红利时代，最明显的变化就是，房子回归居住属性，房地产要回归实业属性。”他表示，这意味着房地产行业要从开发为主转到开发、经营为主，行业的回报水平要回归到社会平均水平。

　　他谈到，未来，房地产开发业务将越来越像制造业，包括长租公寓、酒店、办公以商业在内的经营管理也将越来越像服务业。“企业不能再像过去那样囤积原材料，赚土地升值的钱了。而回归实业属性后，意味着行业也不能赚金融杠杆的钱了，未来的竞争会更加全面和激烈。”

　　面对这种情况，他表示，房企应该向制造业学习，而家电行业就给了最好的参照。“10多年前，家电行业就来到了类似今天我们地产行业所遇到的管理红利时代，但经过这么多年的残酷竞争，现在活下来的企业，最终凭借好产品、好服务和良好的经营管理能力赢得市场。”因此他相信，回归实业的房地产行业依然可以活下去，活得好和活得久的。

　　“我们的机会在哪里？两个方面。一是客户需求变化了，二是城市的发展进入第二个阶段。建设世界级的都市圈，将成为中国下一轮增长的趋动力，像TOD、城市更新和大型复杂项目，都是未来城市必备的元素。”

　　万科入股泰禾，难！

　　就外界关心的入股泰禾一事，万科总裁、首席执行官祝九胜在会上进行了介绍。

　　“好事难办！”，祝九胜称，目前入股事宜进展并不顺利，“帮人忙也不会给自己添乱。”他表示，万科入股泰禾，有严格的前提条件，只有全面达成债务重组方案，万科才会考虑。“目前距离入股还有相当大的难度。解题就是解锁，钥匙还在泰禾自身和债权人手上。”

　　他强调，万科和泰禾成立的是一个操盘公司，即受各方委托，来启动项目的，不是接盘公司，不需要承担项目本身的债权债务关系。

　　一季度有望转“绿档”

　　对于“三道红线”的监管政策，万科执行副总裁、财务负责人韩慧华在会上表示，万科有信心在一季度回到“绿档”。

　　韩慧华称，万科长期坚持稳健的财务策略，致力保持健康的财务状况和优秀的信用评级，2020年实现经营性净现金流532亿元，同比增长16%，连续12年经营性净现金流为正；期末在手现金1952亿元，是一年内到期有息负债的2.4倍，总有息负债占总资产的比不足14%。

　　从“三道红线”指标来看，截至2020年末，万科净负债率为18.1%；现金短债比1.8倍；期末剔除预收账款的资产负债率为70.4%。

　　按照“三道红线”划出的指标，万科目前仅有“剔除预收款后的资产负债率”稍微超标，但有望在一季度降到标准线下。