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　　原标题：任泽平：中国进入存量不动产时代，赚属于自己的钱，多关注REITs

　　来源：投资作业本

　　“投资的策略或者投资的方法体系，并没有绝对的好与不好……人都要客观看待能力圈，要对市场有敬畏，对自己能力圈要有清醒的认识，然后建立自己的关键体系，赚属于自己的钱。而不是说一个人可以把所有的策略都驾驭。”

　　“市场总是一个硬币的两面，大家看市场涨很开心，但也是风险酝酿的过程；市场在低谷上趴着，大家觉得很悲观，但事实上它可能很便宜，在酝酿机会。”

　　“如果说我要做价值，我要穿越牛熊，我就买估值相对比较便宜，未来大赛道的低估值公司，或者我选择长期向上的、赚钱不辛苦的这些行业。但是如果说我要择时，我觉得很重要的是大家要关注经济周期的运行。”

　　“......按照经济周期的不同阶段配置不同资产。比如说经济总是从衰退到复苏到过热到滞涨，那么你就会发现：经济衰退的时候债券表现好一点；经济复苏的时候股市表现好一点；经济过热的时候，比如说现在，大宗商品、周期品表现好一点；当滞涨的时候，一加息流动性退潮，这样的话保留现金就变得至关重要。”

　　“所以说有时候我看多了以后就发现，一个是经济是有自身的周期性规律，第二个股市包括房地产这些资产价格很大程度上是货币的晴雨表。”

　　“如果说我要做择时，就要花功夫，比如说要在股票、债券、基金不同的品种当中进行选择。如果说我就是做长期的，那么我就是看好一个赛道也好，一种股票也好，或者说一个好的基金的管理人也好，要长期持有。”

　　“客观地讲，做长期的价值投资的，我个人认为相对而言会跑的更远一点。”

　　“REITs是什么？简单来讲是资产证券化。它是拿一些底层资产，然后进行证券化，底层资产和它未来预期的收益作为抵押。”

　　“能不能投REITs，关键是三条。第一条是看它的底层资产优不优质；第二看它的预期收益率，像园区、桥梁、收费公路等等，能不能带来稳定收益；第三看它未来有没有增值的潜力。”

　　“......我们进入一个存量的不动产的时代，我说的不动产，包括公路、道路、桥梁、机场、物流园区，也包括写字楼、酒店、商场、Shopping Mall等等这些基础设施。”

　　“中国存量越来越多，未来中国推动REITs的市场空间是非常大的。建议大家未来可以多关注REITs，一个是市场空间很大，第二个确实里面的机会非常多。”

　　“所以总的来说，从通胀起来以后，全球都在关注各国央行收紧货币政策的预期，我觉得这是全球的情况。”

　　“从中国的角度看，因为中国讲了货币政策正常化，不急转弯，所以我判断我们目前货币政策应该是中性稳健，不会大幅地收紧货币政策，而且中国已经率先开启了货币政策正常化的过程。”

　　6月16日，东吴证券首席经济学家任泽平在中国经营报举办的一次直播中分享了上述观点。

　　以下是投资作业本整理的精华内容，分享给大家：

　　投资策略没有绝对的好坏

　　主持人：任总对宏观经济的研究一直很准确，我想请教一下该怎么选择投资时机，怎么把握投资机会呢？

　　任泽平：其实我觉得投资的策略或者投资的方法体系，并没有绝对的好与不好。我觉得大家还是要在自己能力圈范围内，选择择时还是不择时，根据自己的股票去做。

　　你比如说现在全球的这些比较有名的基金经理，或者说投资人，比如巴菲特，他是做价值投资长期持有的，不做择时，人家就做的非常好。国内也有很多优秀的基金经理，也是坚持长期主义价值投资准则，确实也取得了非常亮眼成绩。

　　但是择时也有做得好的，比如说国际上择时做得好的，索罗斯算一个，这也是能力非常强。还有比如说像这几年比较火的达利欧，也是全球对冲基金经理。

　　那么你看有做价值的，也有择时做对冲的，还有一些专门做新兴产业的基金经理、投资人，做的也非常优秀。所以我觉得大家还是以一种开放包容的心态看不同投资策略，投资策略没有绝对的好，也没有绝对的不好。

　　赚属于自己的钱

　　我觉得大家都要在自己的能力圈范围内选择，千万不要什么呢？比如要做长期持有价值投资，我又去择时了，或者我本来要去择时，结果我又去做长期的价值投资了。

　　人都要客观看待能力圈，要对市场有敬畏，对自己能力圈要有清醒的认识，然后建立自己的关键体系，赚属于自己的钱。而不是说一个人可以把所有的策略都驾驭，这实际上是一个非常难的事情，有些市场的钱是属于别人的，不属于你这个投资框架的，你就需要等待，有时候投资也需耐心，机会来了就抓住，不要轻易的去违背原则，这是我的一个看法。

　　价值投资回撤波动性相对小一点

　　但客观来讲，就是说按照这些投资框架来说，价值投资相对而言，它的回撤波动性要小一点，但并不是没有，因为中国股市本身波动性较大，只不过在长期来说相对而言比较好。

　　而择时也好，对冲也好，包括做新兴和成长的投资者，他就要承受比较大的波动，这是我的一个看法。

　　我建议大家还是想清楚，再根据每个人性格，每个人的知识领域，去建立自己的投研框架，我觉得要赚属于自己的钱，不盲目地去羡慕别人，因为有成功的也就有失败的。

　　另外我们说建投研框架的过程，也是对自己内心、对自己的各种一种修炼的过程，让自己变得更加理性，让自己变得更加专业，更加清醒，对自己擅长做什么也更加清醒，对市场的保持敬畏，我是这么一个看法。

　　主持人：问一下您对宏观经济的判断，或者说从投资角度，现在这个阶段机会大还是风险大？

　　选择价值投资或者择时分别要关注什么？

　　任泽平：其实客观来讲，市场总是一个硬币的两面，大家看市场涨很开心，但也是风险酝酿的过程；市场在低谷上趴着，大家觉得很悲观，但事实上它可能很便宜，在酝酿机会。

　　所以说你有时候想想是自己是什么投资策略，如果说我要做价值，我要穿越牛熊，我就买估值相对比较便宜，未来大赛道的低估值公司，或者我选择长期向上的、赚钱不辛苦的这些行业。但是如果说我要择时，我觉得很重要的是大家要关注经济周期的运行。

　　择时：按经济周期配置资产

　　我给大家举个例子，这个就是国际主流的这种按照经济周期运行，就是我们说的择时的投资方法，叫被动投资，其实也做得很好的。

　　比如说美国有一家大型公募叫贝莱德，管理几万亿美元资产，它就是按照经济周期的不同阶段配置不同资产。比如说经济总是从衰退到复苏到过热到滞涨，那么你就会发现：经济衰退的时候债券表现好一点；经济复苏的时候股市表现好一点；经济过热的时候，比如说现在，大宗商品、周期品表现好一点；当滞涨的时候，一加息流动性退潮，这样的话保留现金就变得至关重要。

　　股市是货币的晴雨表

　　第二个还是要寻找它内在的规律性。

　　我经常讲一个事情，其实投资当中有很多误区，我见到最多的一个误区，就是经常说股票市场是经济的晴雨表。这个不能说绝对的对和错，但是你把它过度地教科书化地理解它，就很容易犯错，因为股票市场、商品、房地产市场，其实都是资产价格，它都是流动性推起来的，涨潮的时候，就像河里涨潮一样，什么东西都会浮上去，股票房子的估值都会上去，而回潮的时候基本都会跌，跌多跌少而已。

　　所以说我经常讲，股票在很大程度上是货币的晴雨表，大家想想是不是？教科书上告诉我们股票市场是经济的晴雨表，但是现实告诉我们，股票市场是货币的晴雨表。

　　比如说我举一个例子，去年经济好不好？去年经济肯定没今年好，但是去年的股票市场就是比今年表现好，为什么？因为去年货币是松的，今年我们回归了中性稳健。

　　那么再来看去年，美国经济好不好？不好，在地板上趴着，负增长，但是股市房市都创历史新高。这就是我为什么说今年如果美国经济也复苏了，通胀起来了，美联储加息缩表，市场估值都在高位，可能就是风险。

　　所以说有时候我看多了以后就发现，一个是经济是有自身的周期性规律，第二个股市包括房地产这些资产价格很大程度上是货币的晴雨表。

　　如果说做择时的话，看货币的流动性或者说广义流动性效果相对好一点。如果说你不做择时，觉得这不是能力圈内，判断不了也ok，比如说就做长期主义价值投资，就赚属于自己的钱，那么我觉得也很好。

　　投资框架贵在精，少即是多

　　就是选择你自己的框架非常重要，有时候想做任何事情，少即是多，你就说我掌握了一堆的投资框架，但是哪个都不精，没什么用，哪怕只掌握一个，赚到属于这个框架的钱就行，其实世界上很多这样做得非常优秀的投资人。

　　我觉得作为一个成熟的理性的投资人，还是要按照这种科学的方法，少即是多，建立自己的框架，择不择时没有绝对的好与坏，但是你一定要清楚自己的能力圈是什么。

　　另外，客观地讲，做长期的价值投资的，我个人认为相对而言会跑的更远一点。当然按照择时、周期这个框架，国际上也有做得非常牛的。还是要想清楚自己要做什么，适应什么样的市场，适应什么样的框架。

　　主持人：任总又给了一个非常好的方法，叫做宏观经济千万条，货币增量第一条。要想做择时，一定要看货币，通过货币变量看到宏观的变化，然后选择时机。当然每个人都要坚持在自己的能力圈和框架内选择，那么这个选择具体要怎么做呢？

　　择时不能靠碰运气，长期投资要坚定持有

　　任泽平：我觉得这个事这么来理解，如果说我要做择时，就要花功夫，比如说要在股票、债券、基金不同的品种当中进行选择。如果说我就是做长期的，那么我就是看好一个赛道也好，一种股票也好，或者说一个好的基金的管理人也好，要长期持有。

　　长期持有专业的投资经理人，或者说投资框架，确实是赚钱，但是大家短期行为去做投机，靠碰运气一般是不行。择时也是可以做的，择时是什么？你才是关键，你自己要判断，不断去完善自己的分析框架，不能光靠碰运气。

　　比如说你有很强的对流动性的判断能力，这是非常ok的。又比如说像大家经常讲的债务周期、金融周期、货币周期，如果说能够把这些把握好，也能帮你把握住机遇和风险，尤其是中国A股波动很大，涨的时候涨很高，跌的时候跌得也很惊人。所以虽然价值投资长期主义非常不错，但是对大家的心理也是一种煎熬，中国又是牛短熊长。

　　所以说有时候想想，我个人的一个体会就是从业这么多年，发现没有绝对的好与坏，不要去羡慕别人，就做好属于自己的投资框架，要么就是价值投资长期主义，不断在路上坚定自己，要么我就择时，不断地研究周期运行、经济运行、货币的收益，都是ok的，就是业精于勤。

　　主持人：最近房地产REITs很火，几百亿的规模都是“秒光”，比去年公共基金还要火爆，REITs到底是什么？能带来什么机会呢？

　　进入存量不动产时代

　　任泽平：REITs是什么？简单来讲是资产证券化。它是拿一些底层资产，然后进行证券化，底层资产和它未来预期的收益作为抵押。

　　现在国际REITs市场是非常大的，其实中国未来市场也非常大。这一次我们推出了REITs，我认为是一次非常重大的改革，为什么呢？

　　因为大家知道随着基础设施也好，房地产也好，不动产也好，商业也好，它的大开发时代的逐渐结束，我们进入一个存量的不动产的时代，我说的不动产，包括公路、道路、桥梁、机场、物流园区，也包括写字楼、酒店、商场、Shopping Mall等等这些基础设施。

　　国外REITs的空间非常大，市场也非常大，是因为国外基本是成熟的发达经济体，大部分都是存量，所以说银行和保险都非常喜欢。

　　中国原来是增量为主的大开发时代，后面存量的越来越多，像物流园区、基础设施等等之类的，所以说未来中国推动REITs的市场空间是非常大的，能给投资者带来很多机会，当然也有一定的风险。

　　能不能投REITs，关键三条

　　能不能投REITs，关键是三条。第一，看它的底层资产优不优质；第二，看它的预期收益率，像园区、桥梁、收费公路等等，能不能带来稳定收益；第三，看它未来有没有增值的潜力。

　　那么这一次为什么REITs秒光了，甚至成为爆款？是因为我们国家在推REITs改革的时候，为了保证第一批要成功，总的来说拿出的都是非常优质的资产。

　　你看我们这么大的国家，有很多好的基础设施，这一次拿的资产的总体质量还是相当不错的，所以第一批发行基本都出现了爆款，但是未来我建议大家还是看底层资产、预期收益率及升值潜力的情况。

　　还有就是说试点的范围，我们这一次更多的是基础设施的REITs试点，因为国家也在调控房地产，要防止REITs流入房地产，所以写字楼、商场酒店这些并没有去做REITs。但是未来这些空间很大，中国的改革都是试点渐进式改革，如果改革成功的话，就会在其他领域进行扩围，当然目前主要是基础设施类的REITs。

　　所以建议大家未来可以多关注REITs，一个是市场空间很大，第二个确实里面的机会非常多，当然同时也要提示风险，这个风险大家还是关注底层资产的质量、预期的收益以及它的升值潜力。

　　主持人：能否请任总解释一下当前通胀的压力和对股市的影响？

　　为什么说“通胀无牛市”

　　任泽平：通胀无牛市，主要是因为通胀起来的时候，货币一般会收紧，流动性退潮，它是有自身的逻辑的。

　　那么现在来看，全球预期是大宗商品价格上升，主要原因一个是全球经济复苏，中国、美国、欧洲需求开始改善，另外就是供求缺口，像印度拉美等大宗商品供给国出口国，现在深陷疫情当中，所以出现供求的缺口。再加上美元超发，就产生了通胀的预期。

　　通胀预期起来以后，中国是率先在全球开启货币政策正常化的，在今年初我们就提出流动性拐点。

　　最近市场也在讨论美联储加息的可能，因为美国经济也开始复苏了，美国疫苗现在覆盖率平均达到40~50%，按照市场的预测，大约在三季度前后可能达到70%，到今年底基本接种，如果按市场说的这样的话，美国经济可能会持续的复苏。

　　再加上最新公布的美国CPI数据，超过5了，如果单月破5，问题不大，但如果连续一个季度两个季度通胀都在高位，那就可以引发市场越来越强烈的加息预期。

　　所以总的来说，从通胀起来以后，全球都在关注各国央行收紧货币政策的预期，我觉得这是全球的情况。

　　从中国的角度看，因为中国讲了货币政策正常化，不急转弯，所以我判断我们目前货币政策应该是中性稳健，不会大幅地收紧货币政策，而且中国已经率先开启了货币政策正常化的过程。