作为全球最大的电子商务市场，中国占全球电子商务销售总额的一半以上。在中等收入城市人口不断增加、国内电子商务广泛应用的背景下，中国的消费力正不断提升，因此，对于中国优质物流的需求将持续呈增长趋势。展望未来数年，相较于国内写字楼和零售板块，以及亚太区的物流市场，中国的物流板块将有望交出亮丽的投资回报。

最新报告聚焦于中国市场，包括其主要驱动因素和特征，报告重点如下：

1.富裕程度的提升、电子商务的广泛应用以及建设中的政府基建项目正在推动中国的物流需求。

富裕程度的提升

中国十四五规划中勾划了一项重要的长远目标，即城镇化水平将于2035年由当前的60%提升至75%，中等收入人群则由2020年的2.54亿增加至2030年的3.83亿。

零售销售已经自2020年下半年复苏。未来十年，实际零售额增长预计将以每年约5%的速度增长。

建设中的政府基建项目

中国政府计划在2025年，将物流成本从2019年占国内生产总值的15%降至12%，同时提高包裹的递送效率，国内投递在一天内完成，邻近国家在两天内、全球主要城市在三天内完成。

结合当前5G部署和数字技术的日益普及，这些新基建将有望帮助增加线上及线下消费，尤其是对位于中部及西部的非一线城市而言。

2.需要对旧库存进行更新并建设新的物流系统，以解决高质量现代化仓储设施的短缺问题。

为了克服当前现代化设施不足的问题，阿里巴巴和京东等主要电子商务运营商已转向开发自己的定制化仓库。

另一个发展机遇来自于仓储自动化，其具备技术支撑的存储和检索系统，对于满足更高的电子商务交付负载，以及缩短对终端消费者的递送时间来说至关重要。

3.随着中国物流行业的制度化日益增强，良好的物流资产收益加上强劲的租金增长趋势，将推动高质量物流资产的回报在未来几年跑赢亚太地区的平均回报。

4.近年来，中国仓储设施的投资需求显著上升，物流交易额在2020年已达到70亿美元的新高。虽然主要投资者仍为国内投资者，但来自包括资产管理公司、私募股权基金、主权财富基金以及国外REITs等跨境投资者的参与程度明显上升。

5.寻求机会的投资者可以关注受强劲供需基本面支撑的一二线城市及周边卫星城市。

6.中国一线城市的核心稳定物流资产目前收益率约为5.5%至6%，优于亚太区其他较发达城市。近年来，机构对全球（包括亚太区）物流领域的兴趣日渐浓厚，办公和物流资产之间的收益率溢价有所收窄。

7.从回报来看，我们估计中国一线城市（北京、上海）的物流资产在过去十年带来了每年15%至16%的强劲回报，表现优于国内写字楼和零售板块（7%至13%），以及更广泛的亚太物流市场（11%至12%）。

虽然这种受先行者租金快速上涨和资本增值推动的表现预计将有所放缓，但物流行业仍然受益于国内消费、电子商务物流需求的不断增长，以及机构资金持续流入导致的资本化率压缩。

8.尽管全国物流需求前景乐观，但市场基本面因地理位置而异，投资者需要留意物流板块的成熟度仍有待提升，也不应忽视其透明度风险。