物业管理的内涵始终是服务。在资本市场上，雅生活未来的发展潜力以及增长模式，是备受关注的着力点。

在物业管理行业，雅生活的发展历程与其他龙头企业不尽相同。

目前资本市场上，营收过百亿的四家物业企业中，雅生活的扩张路径并非单靠母公司输送，而是凭借外拓、收并购以及多元化的方式，做到比肩碧桂园服务、恒大物业以及绿城服务。后三者，无一不是母公司规模庞大，而雅生活的成长却显得有点与众不同。

从2018年登陆资本市场以来，雅生活逐渐跳出了上市之初对规模追逐的野心，而是更多地关注这个行业的基本要义，从服务、科技等方面，衍生出更多的可能。

现在的雅生活，除传统的物业服务外，也布局了资产管理、公共服务、社区商业、城市服务等多元赛道。在资本市场上，雅生活未来的发展潜力以及增长模式，也是备受关注的着力点。

带着这些问题，21世纪经济报道记者对话了雅生活集团执行董事、总裁兼首席执行官李大龙。在加入雅生活之前，李大龙任职于普华永道资本市场部，他深谙资本市场，也对物业行业的广阔外延有深刻理解。从他的视角中，可以看到雅生活经历过跑马圈地之后，在精细化管理、科技化发展方面的进步与努力。这正是物业管理行业未来前进的方向。

李大龙。资料图规模扩张护城河

21世纪经济报道（下称《21世纪》）：物业管理行业目前仍处在高速扩张期。在这样的背景下，雅生活未来在规模发展方面的规划是什么？

李大龙：雅生活的外拓实力是有目共睹的。上半年，雅生活拓展项目数量稳居市场前列，雅生活第三方项目贡献的合约面积占比超过75%，在管面积占比超过80%。2021年上半年企业依靠第三方外拓新增合约面积（不含收并购）超过3500万平方米。

在规模发展这方面，我们主要分成两块。第一块是传统的物业与生活服务，我们主要是通过市场化、体系化的拓展方式，从而让雅生活的规模实现快速增长。在这方面，我们拓展的核心竞争力在于雅生活服务的产品和口碑。

第二块是城市与企业服务，包括了企业服务、公建服务、城市服务。它们能够给企业带来稳定的业绩、现金流。在这个领域，我们不排除进行收并购。因为这个市场还有很大的空间，在雅生活的既定投资标准下，我们可以进行一些整合。

此外，雅生活也在生态链上进行布局。这种布局不光是投资，还有创业孵化的机制。通过这样的方式，希望有一些具备潜力的产品、团队、企业跑出来，也有一些新的业务能够脱颖而出。举一个例子，我们最近孵化培养了雅生活的托幼产业，这是政策鼓励的方向，我们也在部分城市进行了门店的扩张。

从这方面来讲，雅生活会发掘好的投资机会进行产业布局。雅生活的未来发展将是通过“一横一纵”的方针，横向是继续做大做强支柱产业，纵向则是通过生态链的布局，发现新的商业模式和新的发展机会。

《21世纪》：在雅生活外拓的过程中，如何体现服务品质、服务标准的核心竞争力？

李大龙：第一，雅生活的成员企业在众多赛道中是非常领先的。目前，雅生活布局的业态众多，比如公众场馆、政府办公、产业园区、院校医院等。雅生活将整合各成员企业资质与经验，以及集团的资源，进行跨品牌的市场拓展，发挥整个集团的平台作用。

第二， 我们针对不同的管理业态，建立了自身的服务标准和服务体系。近三十年深耕，雅生活形成了成套的服务体系、智慧化管理系统，这些可对成员单位进行管理与输出。同时，成员企业标杆项目的成功经验，也可供到集团，这也丰富了雅生活管理上的工具和手段。

第三，雅生活将打造一个适应成员企业使用的品牌，未来更加完善后希望能够推广到其他企业甚至整个行业。非住业务增长论

《21世纪》：在非住宅物业方面，雅生活目前发展到什么样的水平？相较而言，非住宅物业的管理是门槛更高的服务板块。对于雅生活来说，在商业办公这类非住领域的管理服务中，核心的竞争力是什么？

李大龙：根据今年上半年数据，雅生活非住宅物业项目收入达23.38亿元，占总收入约37.4%，较去年同期增加68.2%；同时在管面积中非住宅类占比为55.1%，超过了2.3亿平方米。在非住服务领域，雅生活也将持续巩固政府办公、公众场馆、交通枢纽、旅游景区等细分市场的领先地位。

实际上，雅生活早在三年前就开始布局公共服务领域，并逐步成为公共服务多个赛道的龙头企业。针对非住业务，我们会针对每一个业态去挖掘匹配相应的服务能力。同时，不光在主业层面，雅生活也将挖掘在业务延伸层面的发展。例如，现在雅生活服务的一些公众场馆、院校机构会将餐饮服务交给我们。未来，雅生活也会将在非住服务领域，衍生更多的服务模式，做专业化的布局。

在商业管理领域，我们的专业能力主要分两方面。

第一是超高层的管理能力，这主要体现在设备的管理。雅生活从地产开发的时候就已经深度接入超高层的设备管理维护中，所以对于超高层的核心设施操控和管理是比较了解的。同样的设施管理能力也体现在大型的公建类项目中。

第二是定制化服务。商业写字楼的管理核心在于，如何能够保持商业写字楼增值，如何提高区划能力和提高租金水平或者解决招商招租的问题。所以我们会针对不同的业主、不同的商业写字楼，进行定制化的企业服务。

我们不光是作为一个服务的提供商，更重要的是作为一个资产的管理方，从业主的维度解决业主痛点的问题，更重要的是通过商业运营，提升租金的水平，达到保值增值的效果。

《21世纪》：城市服务是许多龙头房企都青睐的板块，许多龙头企业也深耕已久。在这种背景下，雅生活的模式与其他企业有什么不同？优势又在哪里？

李大龙：首先，在城市服务层面上，希望能够打造出雅生活城市服务的名片和标杆。2020年，我们做了战略新布局，收购了多家以环卫为主的城市服务公司，这是城市服务的突破口。现在雅生活在做大量的产业上的延伸，包含了清扫保洁、城市绿化、城市设施维护和城市协管，寻求综合性的城市管理。在现有业务基础上，我们希望能够在这一两年内打造出城市服务标杆性服务产品。我们将持续在服务产品力上发力，不仅仅区别于同行和环卫企业，也将区别于传统的城市服务。

此外，许多公建物业项目是和城市服务相关的。比如景区服务中的城市公园等，其实都是和城市服务密切结合的。雅生活将发挥公建物业中的服务基础和服务延伸，帮助雅生活快速进入城市服务领域。

最后，雅生活近期中标了海南岛洋浦海上环卫项目，开启了雅生活城市服务立体版图。未来，雅生活将紧跟国家战略，助力新型城镇化与乡村振兴，打磨城市服务产品，让政府看到雅生活在管理上的优势，切实地去解决政府的痛点。物业行业多面观

《21世纪》：在八部门发文联手规范物业服务市场之后，你认为，物业管理服务行业未来会发生什么样的变化？

李大龙：从物业管理服务行业层面上来说，政策面是向好的。国家政策是对行业的一种规范，这有利于行业规范化和行业加速整合的。出台政策后，能够纠正一些行业乱象，对于经营规范、规模较大的企业来说，是一个加速整合的过程。

《21世纪》：从投资者的交流来看，你认为物业服务行业的投资逻辑短期与中长期各有什么样的趋势？

李大龙：第一，强者恒强是资本市场的一个方向。在行业的整合期，大家主要关注的是未来整合能力。所以将来影响企业长远发展的，是在行业快速整合过程中，企业服务、产品、口碑、品牌能不能跟上。

第二，从行业的基本面来说，我认为基本面和估值逻辑都没有发生较大的变化，它的增长也基本上是可预期的。

第三， 物业行业受周期性影响较小，虽然大家可能会比较关注房地产企业的关联。但是，越有市场化能力的企业，受到房地产的影响会越小，将来跑出的企业一定是有市场化能力的企业。

第四，传统的物业管理行业，能够保持基础的毛利率。物业行业的第二个增长趋势在增值服务上。能够落地盈利增值服务确实不容易，但是随着未来行业人才增加，增值服务模式会越来越多元化，也会有好的发展机会。

在资本市场上，物业管理行业发展前景还是备受看好。只要企业扎扎实实地把经营做好，资本市场对物业行业的价值就会有一个长期的兑现过程。