华夏时报记者 梁宝欣 深圳报道

　　近年来，随着物企市值不断缩减，物企IPO数量锐减，其中华发物业更是在今年9月份完成了私有化退市，而在上述情况下，10月16日，深业物业运营集团股份有限公司（下称“深业物业”）第四次向港交所提交上市申请。

　　此次申请在香港主板上市，深业物业拟发行不超过约5198.05万股境外上市普通股，而中金公司（601995）、中信证券和建银国际为联席保荐人。

　　公开资料显示，目前，深业物业隶属于深圳国资旗下的深圳控股（00604.HK），建议分拆及上市完成后，深业物业仍为深圳控股的子公司。

　　深业物业在10月16日更新的招股书指出，此次IPO的募集资金主要用于进行战略投资及收购，与选定企业结成战略联盟；将用于优化数据化服务平台及购买新设备，以及提升商业运营服务影响力等。

　　截至2024年6月30日，深业物业的总签约建筑面积约为9230万平方米，在管项目总数为498个，在管总建筑面积约为8920万平方米，覆盖中国46个城市和14个省份。

　　2021年至2023年及2024年前6个月，深业物业的营业收入分别为21.52亿元（人民币，除特别标明外，下同）、23.48亿元、27.12亿元和14.10亿元，相应的净利润分别为0.75亿元、1.21亿元、1.60亿元和0.93亿元。

　　抓住上市窗口期

　　10月18日，渐苒研究院首席研究员、物商云联合创始人汤晓晨在接受《华夏时报》记者采访时表示：“尽管整体市场环境不佳，但物业管理行业仍然具有一定的市场潜力和增长空间。此外，深业物业上市筹备经历多年，虽然时机不好，但已经无法等待。”

　　此前深业物业曾三度递交招股书，分别为2023年2月24日、2023年8月28日及2024年3月28日，均已失效。

　　今年2月6日，深业物业获得了中国证监会关于其境外发行上市的备案通知书。需要注意的是，如果深业物业未能在上述通知书出具的12个月内完成境外发行上市，就要重新提交上市备案材料。这也意味着，留给深业物业的时间已不到4个月。

　　另外，10月16日，香港特区行政长官李家超在2024年施政报告中提到，将进一步优化上市批核流程的具体措施，令上市申请审批时间更有确定性，以优化证券市场。

　　李家超表示，将进一步优化证券市场。善用与内地市场互联互通优势，吸引国际企业来港上市，同时推动内地大型企业赴港上市，争取短期内实现更多标志性公开招股（IPO）。同时，优化上市审批，香港证监会和港交所将公布进一步优化上市批核流程的具体措施，令上市申请审批时间更有确定性；提升市场效率，香港证监会和港交所会提升市场效率及降低交易成本，包括检视保证金的存入安排、优化保证金和抵押品要求等。

　　汤晓晨还指出，上市可以使深业物业这家老牌物企获得一个更大的融资平台，筹集到更多资金来支持其业务发展，同时有助于提升其品牌知名度和影响力，使其在行业中更具竞争力。

　　深业物业估计此次IPO将收到全球发售3.98亿港元，而募集资金将用于进行战略投资及收购，与选定企业结成战略联盟，从而提高自身竞争优势、扩大市场份额，实现规模经济效益。同时，募集资金还将用于优化数据化服务平台及购买新设备，以及提升商业运营服务影响力等。

　　具体到战略投资方面，深业物业于招股书中进一步表示，未来三至五年，投资约2860万元至6500万元收购6—7间目标公司，以巩固市场地位，形成协同效应。

　　值得一提的是，不同于首次递表，此次深业物业在募集资金用途中并没有提及“分拆后深圳控股和深业物业经营不同的业务分部，将为两个集团的业务提供独立的融资平台，为业务增长和扩张提供资金；同时，通过分拆操作，也能让金融机构对两集团的信贷情况更加清楚，以便提供更强的融资能力”。

　　资料显示，深圳控股主要从事物业发展、物业投资、物业管理及工业制造业务。分拆完成后，深圳控股预期将拥有深业物业不少于50%的权益，深业物业仍将为该公司的附属公司。

　　汤晓晨指出，募集资金的目的及流向、与关联方的关系是港交所关注的重点。在过往的问询中，港交所需要深业物业承诺上市募资不会流入房地产领域。

　　2023年2月，深业物业首次冲刺IPO，而深圳控股去年中期亏损1.17亿港元。另外，2024年上半年，深圳控股亏损11亿港元，同比扩大844.26%。

　　深业物业上市的最终目的是如招股书所透露般“进行战略投资”等，还是为关联方“补血”，《华夏时报》记者于10月21日向深圳控股发送采访提纲询问，截至发稿尚未收到回复。

　　营收上对关联方依赖度上升

　　公开资料显示，深业物业自1985年起就开始提供物业管理服务，并于2001年成为首批获得前建设部（现称住建部）颁发的一级资质物业管理企业之一，如今主营业务为城市及产业园服务、住宅物业管理服务和商业物业运营及管理服务。

　　深业物业目前在管面积为0.89亿平方米，相比2023年2月首次递表披露的在管面积增加了3000万平方米。

　　截至今年6月底，深业物业的总签约建筑面积约为0.92亿平方米，在管项目总数为498个，在管总建筑面积约0.89亿平方米，覆盖全国46个城市和14个省份。其中，产业园项目在管建筑面积合共约0.59亿平方米，占在管总建筑面积的62.7%；住宅物业在管面积的占比为31.9%；商业物业在管面积的占比为5.4%。

　　汤晓晨指出，由于经济和资本市场波动，资本市场对物业服务企业的态度趋于谨慎。当前环境下，物企IPO面临的最大挑战是上游房地产行业的不景气以及如何处理与关联方的关系。上市物企不仅财务表现要优异，具备盈利能力和持续增长潜力，还需要有规范的治理结构。

　　数据显示，2021、2022、2023及2024年中期，深业物业来自关联方的在管建筑面积占比分别为27.4%、27.9%、25.6%及20.8%，呈现下降趋势。

　　深业物业各业务分部的在管建筑面积及项目数目。 截图自深业物业招股书

　　从在管规模看，深业物业对关联方深业集团的依赖度逐渐降低，但从营收结构看则相反。

　　招股书显示，于2021年、2022年、2023年及截至2024年前6个月，深业物业来自五大客户的收入分别为373.4百万元、496.0百万元、682.8百万元以及373.3百万元，分别占相关期间其总收入的17.3%、21.2%、25.2%及26.4%。

　　其中，来自深业物业最大客户深业集团、其子公司、合营企业及联营公司的收入分别为136.0百万元、228.3百万元、262.1百万元及143.1百万元，分别占相关期间其总收入的6.3%、9.7%、9.7%及10.1%。

　　另外，深业物业还面临着应收账款高企的问题，其中来自关联方的贸易应收款项周转日数远高于独立第三方。

　　于2021年、2022年、2023年及截至2024年前6个月，深业物业的贸易应收款项分别为292.9百万元、469.0百万元、506.9百万元及635.6百万元，而其分别确认贸易应收款项减值亏损10.3百万元、9.5百万元、9.2百万元及13.3百万元。

　　同时，招股书提及深业物业来自关联方的贸易应收款项周转日数为324.9天、206.6天、248.4天及284.2天，而来自独立第三方的贸易应收款项的周转日数则为38.3天、51.9天、54.9天及59.5天。

　　深业物业在招股书中指出，致力透过多项收费措施收取逾期物业管理费，承诺将授予深业集团、其子公司、合营企业及联营公司的信贷期与授予独立第三方的信贷期保持一致。

　　另外，深业物业的盈利能力主要靠关联方项目支撑。数据显示，深业物业向关联方提供服务的毛利率在2021、2022、2023年及2023和2024年中期分别为21.6%、23.3%、23.9%、24.8及23.7%；而向独立第三方提供服务的毛利率分别仅有6.4%、7.4%、8.9%、9.0%及9.0%。

　　值得一提的是，深圳控股在2024年半年报中指出，深业运营将继续积极拓宽业务格局，完善市场拓展体系，尽快实现在管规模突破1亿平方米。