南山又要热闹起来了，南山1978·半岛擎峯能否撑起赤湾板块的市场？

继续探底

近期深圳楼市颇为热闹的区域，非赤湾板块莫属。

一是位于赤湾的金众云山海，备案均价约8.9万/平，首批住宅去化约60%，加推住宅去化仅81套，但“9.26”新政后，踩着国庆黄金档打约85折还送黄金，销售加速，甚至登上深圳热销排行榜，整体813套住宅在官方备案平台上显示，销售剩余136套。

二是11月南山1978·半岛擎峯入市，370套住宅，备案均价约7.8万/平，总价区间约801万—1545万/套（不含2套超大户型），目前仅释放冻资5万享受开盘92折优惠，但据市场反馈，冻资已破500+批次，并且项目也仅接待冻资客户参观样板间。

作为南山边缘板块，可以看到，市场活跃起来，不仅是因为有政策推动的因素，更多是因为区域项目释放了足够低的市场筹码。

要知道，2021年6月，招商的半山臻境以10.14万元/㎡，单价区间约9.11万-10.98万/平 ，总价区间约1036万-1975万/套入市，开盘没有任何折扣。

随着市场的变化，赤湾的新房备案均价经历了2022年6月的前海宸湾，备案均价约10.43万/平，再到2023年10月的开云府，备案均价约8.9万/平。

其中的前海宸湾，更是由于销售不佳，撕开了赤湾新房调价的口子，在销售期，项目不断通过更低的折扣，向赤湾的市场扔出深水炸弹。

如今，赤湾的新房表现更是刷新了价格的底线。

今年3月后入市的金众云山海折后均价约7.65万/平，折后单价约6.58万-8.9万/平，折后总价约732.72—1524.78万/套。

还有几天正式选房的南山1978·半岛擎峯目前92折折后均价7.18万/㎡，折后单价约6.5万-8.52万/㎡，折后总价约737万-1421万/套（不含2套顶复）。

尤其是南山1978·半岛擎峯，目前暂时只释放出冻资的折扣，在赤湾新房促销的环境下，大概率项目也还会有更具体的折扣。

从2021年到如今，不过三年多的时间，赤湾的新房价格便从均价10万+/平，回到了均价7万+/平，个别促销的房源，价格回到了6字头。

更重要的是，随着市场调整，二手房成交也值得关注。

2019年以7.9万/平日光的海祥阁，今年7月也迎来了二手房的成交。

根据中介成交数据显示，今年7月海祥阁成交一套101.99平户型，成交总价674万/平，折合均价约6.6万/平。

而区域另一二手房小区山语海显示，今年9月成交一套141.59平户型，成交总价1000万/平，折合均价约7.06万/平。

“量大管够”

除了价格显眼，从整个赤湾的供应来看，很明显深圳楼市新房不够卖的行情，在赤湾这个片区域暂时是没有什么说服力的。

就整个赤湾而言，在售及11月即将入市的山海丹华府项目，就还有近千套的库存，加上蛇口地段的招商渔二村、中信城开东角头等项目，供应量合计可超过4000套。

这还不算11月13日即将出让的K104-0049宗地。

该宗地位于金众云山海东区正南面。

一旦K104-0049宗地崛起后，首当其冲的是附近的新房项目。

比如金众云山海西区的1栋景观，3栋的部分景观，则有可能被遮挡。

作为临近海边的住宅，看海的景观资源可以说是大打折扣。

而在深圳海景景观资源是支撑住宅站上更高价格平台的一个重要因素。

从实景的航拍视角来看，K104-0049宗地处于金众云山海西区正南向看海的视野方向，至于遮挡到什么程度，取决于宗地未来规划的楼栋布局以及建筑总高度。

但这也意味着，接下来赤湾将会是整个深圳新房入市最密集的片区，也是价格最需要考验的片区。

即将开盘的南山1978·半岛擎峯会是“926”新政后，赤湾第二个入市的项目，同样也考验整个区域的加成承受力。

一方面，从实地考察来看，项目已经是准现楼状态，交楼基本目之所及，外立面铝板安装基本完工。

项目的优势在于社区居住氛围纯粹，无任何保障性住房、无回迁，商业可以依赖开云府的综合商业，南向目前无遮挡，可以看海景。

另一方面，按照项目释放的500+批次冻资数据，大概率可以成为检验赤湾市场的新房。

市场已经在预测深圳下一个“日光”楼盘了。

但这样的价格，能否真正打动购房者，还有待验证。

一方面，项目占地面积小，小区花园空间有限，并且小区总户数380户，可售房源370套，机动车位仅330个，电动车位100个，后期入住停车位可能比较紧张；

另一方面，片区自身环境和配套还有待改善，周边基本以老旧宿舍、农民房、集装箱仓库为主，道路交通容易出现拥堵，周边的生活设施，如医疗、公园等还有待提升。

后期虽然可以依赖开云府给片区带来整体的商业提升，但也需时间。

第三是整个赤湾虽然有国际海洋城概念，这些年也随着半山臻境、开云府、前海宸湾、金众云山海和南山1978·半岛擎峯住宅的落成，整体面貌有所提升，但周边是码头和集装箱的集中地，整体的发展，与南山的其他版块相比，被边缘化。

更重要的是，项目整体的得房率约72%，在深圳众多新房提升得房率的趋势下，折后价格是否仍具备优势，是有待验证的。

毕竟项目一旁即将出让的K104-0049宗地，是否按照深圳建设新规落成，已经给市场释放了同等的预期和想象空间。

这宗地块同样属于无遮挡的海景项目。

所以，在内部供应竞争激烈且海量的情况下，南山1978·半岛擎峯想要克服社区停车位紧凑、片区自身的环境、配套有待发展等一系列硬伤，难度可想而知。

赤湾的新房，要么提升品质，要么选择降价，别无选择。

作者 | 飞天小女警