原标题：重估存量房贷利率｜《财经》封面

　　房价下跌及市场利率下行，存量与新增房贷利差迅速扩大。伴随居民提前还贷行为明显增多，存量房贷利率有望进一步下调。

　　“提前还贷会上瘾。”一位来自北京的网友在社交平台上展示数张提前归还房贷的截图，并如是写道。

　　对此，购房者周霖深表同意。近日，他向银行提交了今年第三次提前还贷申请，还款金额为4万元，预计将于9月扣款。周霖告诉《财经》，他提前还贷的主要原因是他的房贷利率比新发放房贷高出135BP（基点），巨大的利率落差让他难以接受。

　　2024年5月17日，中国人民银行（下称“央行”）宣布了取消房贷利率全国下限等多项房地产金融优化政策（下称“517新政”），各城市相继取消或大幅下调房贷利率下限，叠加年初以来5年期及以上LPR累计下调35BP，存量与新增房贷利差迅速扩大。

　　以北京为例，截至8月30日，北京新发放的首套房贷利率为3.4%，存量首套房贷利率则高至4.75%，两者利差达135BP。

　　国泰君安研究显示，2024年4月，居民早偿率指数达到37%的历史高位，反映居民提前还贷行为明显增多。与此同时，上市银行中报显示，上半年国有大行、股份行均有显现房贷余额下降。

　　面对上述压力，多位购房者向《财经》反映，银行对其提前还贷设置了一定门槛，较为普遍的要求是至少提前一个月预约扣款，期间利息照常计算。

　　“这与2023年的情况类似。”野村中国首席经济学家陆挺撰文称，当前存量与新增房贷利差扩大到90BP-130BP，央行面临的存量房贷利率下调压力正在上升。

　　2023年6月，全国存量与新增房贷利差达100BP。2023年8月，居民提前还贷规模达4324.5亿元，与月均新发放房贷规模相当。

　　2023年8月末，央行宣布引导商业银行集中下调存量首套房贷利率，平均降幅达73BP，每年为借款人减少利息支出约1700亿元。

　　《中国区域金融运行报告（2024）》中披露，政策出台后，9月-12月，房贷月均提前还款金额较政策出台前（2023年8月）下降10.5%。央行重庆分行调查显示，超三成受访居民打算将节省的利息支出用于增加消费。2023年10月-12月，社零增速为近三年同期最高。

　　据央行数据，截至2024年6月末，金融机构人民币各项贷款余额250.85万亿元，同比增长8.8%。其中，全国个人住房贷款余额为37.79万亿元，占比约15.06%。

　　“7月中央政治局会议提出，要以提振消费为重点扩大国内需求，而降低存量房贷利率是促进消费的有效政策选项。”陆挺表示，预计央行将在未来几个月内引导商业银行降低存量房贷利率，利率下调幅度有望与2023年末相仿。

　　但当下情况与一年前也不全然相同。2024年6月，商业银行净息差为1.54%，同比下降20BP。

　　“再次下调存量房贷利率能够促进消费，但现在还没有调整，主要就是考虑到对银行的影响。”中欧国际工商学院经济学与金融学教授盛松成对《财经》表示，“银行占金融业比重超过90%，央行的政策不得不考虑银行，但不是考虑银行的利益，而是考虑银行的风险，银行的生存，银行继续支持实体经济发展的能力。”

　　8月30日午间，有媒体报道称，中国央行正考虑进一步下调存量房贷利率，以降低居民债务负担、提振消费。对此，央行方面未予回应。

　　当日午后开盘，A股房地产板块全线上涨，两只房地产ETF涨超5%，金地集团、天地源等多只个股涨停；消费板块大幅飘红，消费电子ETF涨超4%，领益智造、迈瑞医疗、海天味业等个股涨幅居前；银行股跌多涨少，交通银行、建设银行跌幅居前。

　　在前述报告中，央行表示，下一步将督促金融机构继续将降低存量房贷利率的成效落实到位，理顺增量和存量房贷利率关系，有效减轻居民利息负担，释放公众投资和消费动力。

　　息差扩大：提前还贷增多

　　“9月还完这笔，商贷本金还有84万元，计划在三年内还完。”

　　周霖对《财经》表示，在保留一笔紧急备用金后，近两年他几乎将小家庭95%的收入用于提前还贷，日常花销主要靠节衣缩食和父母支持实现平衡。

　　2021年，时年29岁的周霖在北京买了人生中第一套房子，同时也背上了154万元的个人住房贷款，执行利率为LPR+55BP。

　　让周霖没想到的是，他刚好买在了房贷利率下行前夜。

　　一方面，自2022年1月20日起，央行引导5年期及以上LPR累计下调80BP。另一方面，2023年底以来，北京市两次下调房贷利率下限，最新首套房贷利率下限已降至LPR-45BP，加点幅度累计下降100BP。

　　央行数据显示，2021年四季度，全国新发放房贷加权平均利率为5.63%，此后逐季下行，至2024年二季度已降至3.45%。同时，北京新发放首套房贷利率也从2021年的5.2%降至3.4%。

　　2019年10月-2023年12月，北京首套房贷利率下限为LPR+55BP，这一时期在北京购房的人，对房贷利率亦有另一番感受。

　　一方面，大部分存量房贷LPR重定价日在每年1月1日，因此享受利率下降的优惠往往滞后于新增房贷借款人。另一方面，由于合同约定的房贷利率加点幅度是固定的，无论LPR如何调整，存量房贷利率总比2024年6月以后购房的借款人高出100BP。

　　截至目前，周霖的房贷利率为4.75%，比北京最新执行的3.4%高出135BP。新旧房贷利率的巨大落差让周霖较难接受。同时，周霖也面临着房价波动。国家统计局数据显示，2023年10月以来，北京二手住宅销售价格指数同比增速持续为负，显示房价持续下跌，7月最新数据为-7.2%。周霖房子估值较买入时已下跌20%左右。

　　自2022年1月起，周霖每隔几个月就申请一次提前还贷，单次金额少则几万元，多则二三十万元。两年多时间里，周霖累计提前偿还房贷本金约60万元。

　　“当初买房也是掏空了六个钱包，买完房我们小家庭就没什么积蓄了，现在主要的经济压力来源就是房贷，为了攒钱提前还贷，平时除了必要开支，基本上能少花钱就少花钱。”周霖称。

　　来自上海的胡盈也面临新旧房贷的大幅利差。

　　2023年4月，胡盈在上海购房，向银行申请了120万元的商业住房贷款，合同约定利率为LPR+35BP，重定价日为合同签订日。目前，她的房贷利率为4.3%，较上海最新首套房贷利率高出90BP。

　　“房贷利率还是偏高，手里有钱不如拿去降杠杆，降低杠杆就能降低压力。”胡盈称，近几年理财产品收益率逐渐走低，作为金融从业者，她判断短期内收益率难以回升，于是决定清空理财提前还贷。

　　2024年5月，待房贷合同届满一年可以申请提前还贷后，胡盈立即提交了提前还贷申请，一次性还款近100万元，将住房贷款压缩至20万元。

　　周霖和胡盈的经历并非个例。近段时间，“提前还贷”“还贷上瘾”等词条成为各大社交平台的持续热点。

　　在某社交平台搜索框输入“提前还贷”，显示相关内容超过3万条。在利率相对高点买房的存量房贷借款人互相分享提前还贷经验，同时也讨论降低存量房贷利率的其他方式，他们将这一系列行动称为“自救”。

　　6月，国泰君安宏观研究团队参考全国银行间同业拆解中心曾发布的RMBS（住房抵押贷款支持证券）条件早偿率指数的编制方法，计算了居民早偿率指标（CPR）。2024年2月以来，居民早偿率指数加速上行，4月达到37%的历史高位（刨除2023年10月的技术性调整），反映居民提前还贷行为明显增多。

　　央行数据显示，2024年上半年，居民中长期贷款累计新增1.18万亿元，同比少增2800亿元，其中6月居民中长期贷款新增3202亿元，同比少增1428亿元。天风证券认为，增量贷款利率调降后，增、存量贷款利差加大引发提前还贷，或是居民中长期贷款增量持续收窄的原因之一。

　　存量房贷：降息呼声再起

　　新增与存量房贷利差主要与房贷利率定价方式有关。

　　据央行货币政策司司长邹澜此前披露，99%的房贷定价采用浮动利率机制，就是以LPR为基准，签合同的时候选择一个加点，根据发放时的市场供需关系商定加点幅度，加点部分在合同期限内固定不变。

　　业内人士认为，整体来看，在2022年以前发放的房贷，大多存在加点幅度较高的情况。随着房贷利率政策多次优化调整，存量与新增房贷利差也逐渐拉开差距。

　　2023年6月前后，全国存量与新增房贷利差达到100BP左右。居民提前还贷情况大幅增加。

　　2023年8月末，为减轻居民利息负担，支持扩大消费，央行与金融监管总局联合推动商业银行下调存量首套房贷利率，超过23万亿元存量房贷利率完成下调，调整后加权平均利率为4.27%，平均降幅73BP。

　　不过，在2023年的调整中，新执行利率在LPR上的加点幅度不得低于原贷款发放时所在城市首套房贷利率下限。据邹澜介绍，调整后，大部分符合要求的存量首套房贷款利率降至LPR，2022年5月以后的降至LPR-20BP，直接下调至政策下限。

　　据陆挺测算，对于2015年-2022年期间30万亿元左右的存量房贷，存量房贷利率估计平均在5.2%左右。2023年存量房贷利率平均下调73BP之后，估计目前的存量房贷利率平均在4.5%左右。

　　今年以来，随着“517新政”出台，央行宣布取消全国层面房贷利率政策下限，多数城市因地制宜取消或大幅降低房贷利率下限。

　　5月27日-28日，上海、深圳将首套和二套房贷利率下限分别下调35BP，分别降至LPR-45BP和LPR+5BP。

　　5月28日，广州宣布取消房贷利率下限。当地主要银行就房贷利率达成共识：首套降至LPR-55BP，二套降至LPR-15BP。7月15日，广州首套房贷利率再次下调20BP至LPR-75BP。

　　6月26日，北京宣布将首套房贷利率下限降至LPR-45BP，二套房贷利率下限分别为LPR-5BP（五环内）和LPR-25BP（五环外）。

　　截至6月末，除北京、上海、深圳三个一线城市外，其余城市首套和二套房贷利率下限均已取消。目前，北上深三城首套房贷利率下限均为LPR-45BP。广州取消房贷利率下限，据媒体报道，部分银行在广州地区首套房贷利率已低至2.9%（即LPR-95BP）。

　　由此，新旧房贷利差再度走阔。以北京为例，6月26日后，新旧房贷利率加点幅度差距能达到100BP，甚至存量首套加点较新增二套加点高出60BP-80BP，形成巨大利差。

　　2024年2月和7月，央行两次引导5年期及以上LPR下行累计35BP，进一步拉大新增与存量房贷利差。据陆挺测算，目前存量与新增房贷利差大概在90BP-130BP左右。

　　由此，存量房贷借款人也寄希望于商业银行再次集中下调存量房贷利率。

　　在人民网的领导留言板上，有居民给央行相关负责人留言称，首套房贷利率已大幅下调，建议跟进调整存量房贷利率。

　　在社交平台上，部分用户贴出央行等金融管理部门的公开联系方式，呼吁网友共同向金融管理部门反映诉求，要求降低存量房贷利率。

　　“随着房价下跌以及市场利率持续下行，存量房贷利率已处于相对高位，这可能影响新刚需入场，也会影响房价的稳定。”中国社会科学院金融研究所副所长张明对《财经》表示，“目前存量房贷利率整体比新增房贷利率高约100BP，再下调50BP-80BP，我认为是比较合理的。”

　　同时，张明表示，下调存量房贷利率能够为居民家庭，尤其是高杠杆家庭，节省可观的利息支出，缓解房贷对消费的挤出效应。“这一举措对消费以及很多其他方面具有正面影响，因此值得考虑。”张明称。

　　据天风证券房地产团队测算，2023年7月-2024年7月，新增居民中长期贷款余额占个人住房贷款余额约为5.94%，反映利率较高的存量贷款规模仍然较大。“我们认为，当下时点适当调降存量房贷利率，居民消费潜力或有望得到部分释放，同时可遏制‘提前还贷’规模扩大。”天风证券称。

　　招联首席研究员董希淼认为，利率是资金的价格，不同时期资金价格不同，房贷利率也有高有低，这跟不同时期房价不同是一个道理。“当前存量首套房贷利率已经是贷款发放时的城市房贷利率下限，再次下调有失公平。”

　　在董希淼看来，当前有两种情况可以考虑下调存量房贷利率：一是针对上一轮集中下调没有涉及的存量二套房贷，建议集中下调利率；二是在各城市调整住房套数认定标准后，变成首套房对应的房贷利率建议集中下调。

　　盛松成对《财经》表示，建议再次下调存量房贷利率。“如果存量房贷利率下降，节省的利息能够实实在在支持消费。”盛松成说，但操作起来难度确实很大，必须考虑商业银行的意愿。

　　银行两难：息差窄、余额降

　　据中国银行研究院此前测算，假设存量按揭贷款的利率下调50BP，则将导致银行净息差降低7BP，营业收入下降3%，净利润减少6%。

　　金融监管总局数据显示，截至2024年二季度，商业银行净息差为1.54%，同比下行20BP，已至有统计以来最低水平。其中，大型银行二季度的净息差水平为1.46%，同比下行21BP，亦是有统计以来最低水平。

　　2024年上半年，多家国有大行营收、利润均出现同比负增长。在近期密集召开的上市银行中期业绩发布会上，多家银行相关负责人表示，收入增速下行与净息差承压有关。

　　在2024年中期业绩发布会上，交通银行行长张宝江坦言，商业银行短期面临三大压力，一是业务规模增速可能延续放缓的态势，二是净息差回稳压力不小，三是房地产等重点领域风控压力不容忽视。

　　“资产端今年以来5年期LPR利率经历了两轮下调，对资产端收益率产生下行压力，负债端存款结构仍延续定期化的态势，负债成本呈现一定刚性，息差收窄，叠加（信贷）规模增速的下降，还有中收的疲弱，商业银行在收入端面临较大压力。”张宝江称，

　　交通银行副行长周万阜预计，2023年存量房贷利率下调，2024年“517新政”和LPR两次下调等因素对银行净息差的影响将在下半年持续显现。同时，当前存款定期化、长期化趋势没有得到缓解，一定程度上影响了负债成本下行幅度。“从全年来看，我们的目标是要保持净息差基本稳定，并力求边际改善，要做到这一点有难度、有挑战。”周万阜说。

　　为缓解银行净息差压力，2022年8月以来，国有大行领衔五轮存款利率下调，以压缩负债成本。

　　截至目前，主要银行存款挂牌利率全面告别2%，进入“1”字头。

　　以工商银行为例，目前该行活期存款挂牌利率为0.15%；整存整取定期存款中，3个月、半年、1年、2年、3年、5年挂牌利率分别为1.05%、1.25%、1.35%、1.45%、1.75%、1.8%。

　　与2022年9月15日前相比，该行各存款品种挂牌利率累计下调15BP至100BP不等，其中3年期定期存款（整存整取）挂牌利率从2.75%下降至1.75%，降幅达100BP。

　　为切实压降银行高成本存款，今年4月，市场利率定价自律机制发出了《关于禁止通过手工补息高息揽储 维护存款市场竞争秩序的倡议》，要求即日起，银行不得以任何形式向客户承诺或支付突破存款利率授权上限的补息。

　　截至7月末，M1（狭义货币）余额为63.23万亿元，较2024年3月末减少约5.4万亿元。M1主要由现金和企业活期存款构成，中金公司银行业分析师林英奇撰文称，M1负增长主要与清理手工补息导致企业存款从银行流出有关。

　　与此同时，提前还贷带来的信贷流失压力亦考验着商业银行。

　　截至今年6月末，全国个人住房贷款余额为37.79万亿元，同比下降2.1%，较2023年末减少约4100亿元。年报数据显示，截至2023年末，工、农、中、建、交五大国有银行个人住房贷款余额合计为24.16亿元，同比减少2.40%。

　　最新中报数据显示，2024年上半年，中国银行、交通银行、浦发银行、兴业银行等多家上市银行个人住房贷款余额下降。其中，兴业银行房贷余额下降超100亿元。

　　多位受访人士表示，个人住房贷款不良率低、收益率相对较高，仍是商业银行最优质的资产，房贷余额下降不是银行想看到的局面。

　　在此背景下，银行已经悄然提高了提前还贷门槛。

　　《财经》从一些银行及借款人处了解到，当前大部分银行申请提前还贷需要等待一个月，部分银行等待时间长达三个月。此外，多位借款人反映，部分中小银行对提前还贷次数有限制，个别银行一年只能申请一次。

　　对此，多位借款人对《财经》表示，现在每次银行扣款后就预约下一次提前还贷。“两次还款间隔的时间正好用来攒钱。”一位借款人称。

　　“我估计存量房贷利率迟早也得（下）调。”一位股份行分行信贷业务负责人对《财经》坦言，“如果不调整，可能存款（余额）也降，贷款（余额）也降。”

　　某大行个贷部门人士对《财经》表示，该行正在进行相关调研，但尚不确定最后是否会落地。

　　值得注意的是，银行房贷业务不良率出现上升苗头。

　　据《财经》不完全统计，截至8月29日已经发布中报的五家上市银行，个人住房贷款不良均呈上升趋势。其中，中信银行、平安银行、浦发银行、交通银行、兴业银行房贷不良率分别较2023年末上升21BP、14BP、13BP、11BP和9BP。

　　据市场机构克而瑞近日公布的监测数据，2024年上半年，全国法拍房挂拍规模达20.2万套，同比增加12%。其中，有效挂拍量16.6万套，成交2.8万套，平均成交率17%，较去年同期下降7个百分点。

　　事实上，不仅个人住房贷款。中报显示，多家银行信用卡贷款、个人经营贷等零售贷款业务不良率均有所上行。

　　在半年度业绩发布会上，交通银行首席风险官刘建军坦言，上半年零售业务不良有所增加。同时，受宏观经济修复，房地产行业调整等影响，预计下半年零售贷款资产质量还是存在一定的下行压力。

　　置换房贷：银行加强监管

　　存量房贷下调与否尚不确定，但消费贷、经营贷利率已经显著下行。

　　目前，银行消费贷和经营贷基本进入“2”字头。

　　据媒体报道，宁波银行一款消费贷产品首次借款年利率低至2.98%，平安银行一款针对白领的消费贷产品优惠后利率低至2.88%。经营贷方面，多家贷款中介表示，当前国有大行的房抵经营贷利率低至2.8%，期限能达到十年。

　　与之相比，二季度新发放房贷加权平均利率为3.45%，相当一部分存量房贷利率在4%左右。以北京4.75%的存量房贷利率测算，其与经营贷的利差接近200BP。

　　巨幅利差让部分房贷借款人铤而走险，以低息贷款置换高息贷款。有来自北京的借款人对《财经》表示，其已经用经营贷或消费贷置换部分房贷。

　　“通过申请经营性贷款、个人消费贷款来置换个人住房贷款，这种做法不可取。”董希淼提醒，经营贷和消费贷资金的用途有明确规定，违规使用可能影响个人征信。而如果为了申请贷款伪造资金流水、经营执照等，还可能涉嫌违法，甚至触犯刑法。

　　2021年以来，个人经营贷违规用于置换房贷的情况时有发生。

　　2021年8月，深圳监管部门公布了对“深房理”炒房事件的调查结果，查明“深房理”相关人员涉嫌伪造国家机关公文、提供虚假资料套取贷款，以多次转账、化整为零、提现等方式规避资金流向监控等扰乱金融市场秩序的行为，共涉及住房按揭贷款、经营贷和消费贷等不同类别，问题贷款金额合计10.64亿元，其中，涉及经营贷3.80亿元。

　　中泰证券研究所所长戴志锋对《财经》表示，截至2024年上半年，全国个人经营贷款规模达23.8万亿元，较2019年末的11.4万亿元翻倍。

　　具体而言，2020年-2023年，个人经营贷分别净增2.3万亿元、2.6万亿元、2.7万亿元、3.3万亿元。2024年上半年，个人经营贷净增1.65万亿元，维持高增长。

　　结构方面，2022年以来，中长期经营贷款净增额显著高于短期经营贷款。数据显示，2022年、2023年、2024年上半年，中长期经营贷款较短期经营贷款分别多净增0.5万亿元、0.66万亿元、0.35万亿元。“可见近两年个人经营贷款新增更多是期限大于1年的中长期经营贷款贡献。”戴志锋称。

　　据戴志锋估算，2021年被用于购房的消费贷和经营贷合计约3.16万亿元，假设经营贷占比约70%，为2.21万亿元。

　　戴志锋表示，上半年上市银行个人经营贷增速已经有所下降，且2021年以来监管严查个人经营贷款流向，银行贷前审批趋严，审批实际抵押率多低于70%，甚至部分低至50%，安全垫较厚，且银行对抵押品价值开展定期重估、追加担保等贷后管理措施。“预计商业银行将对个人经营贷执行更为严格的审批政策。”

　　近日，已有多位使用经营贷置换房贷的借款人在社交平台上表示，被银行要求提前结清贷款。对此，前述股份行人士表示，银行已经对经营贷资金用途加强监管。

　　除了借新还旧，有借款人考虑过户重贷，具体操作方式为：将房子过户给值得信赖的第三方（通常是父母），以第三方的名义重新向银行申请贷款，就能享受最新的首套房贷利率。

　　一位声称能够帮助办理此项业务的贷款中介人士对《财经》表示，过户重贷操作门槛相对较高，最好是父母有购房资格，且最近五年没有房产置换需求。“如果找不到信得过的过户人，风险会比较大，不是很建议这样操作。”该中介人士称。

　　此外，近期深圳、苏州、福州、厦门、郑州等超过30个城市已推出“商转公”业务，即允许符合条件的申请人将商业性住房贷款转为公积金住房贷款。

　　当前首套住房公积金贷款利率为2.85%，“商转公”业务被不少人认为是“下调存量房贷利率”的替代方案。一位郑州居民办理“商转公”业务后，房贷利率从4.25%降至2.85%，月供减少约500元。

　　2023年以来，各地居民要求开展“商转公”的呼声不止，但有部分城市明确表示暂不开展房贷“商转公”业务。

　　据《财经》不完全统计，北京、上海、广州、成都、杭州、西安、南京等多个房地产热点城市均未开办“商转公”业务。其中，杭州、南京、广州等城市在回复居民问询时表示，当地公积金使用率较高，甚至存在资金缺口，暂时不具备开展“商转公”业务的能力。

　　“只能呼吁存量房贷利率下调了。”得知所在城市无法办理“商转公”后，一位房贷借款人对《财经》表示。

　　存量降息：有望提振消费

　　如果存量房贷利率再次下调，居民家庭节省的利息开支将去向何处？

　　“攒起来，也会提高一部分消费。”周霖对《财经》表达了他的想法，“这部分钱回到自己腰包，相当于捡到的，心态不一样”。

　　周霖对《财经》算了一笔账，“比如一个人现在商贷一个月5000元，占工资的50%，如果降为4000元了，不只是绝对值少了1000元，更是房贷支出占比变成了40%，心里感觉是不一样的。”

　　周霖相信，当房贷支出占比下降时，大家会更愿意花钱。

　　周霖的想法与部分经济学家不谋而合。多位受访经济学家对《财经》表示，下调存量房贷利率，是提振消费的有效手段。

　　国家统计局数据显示，2024年前七个月，社会消费品零售总额同比增长3.5%，环比、同比分别回落0.2个、3.8个百分点。物价方面，7月CPI（居民消费价格指数）同比上涨0.5%，低于年初3%左右的预定目标。

　　国家金融与发展实验室副主任殷剑锋在近期发布的一份报告中写道，“上半年最终消费支出对GDP（国内生产总值）累计同比贡献率从2023年末的83%下滑至61%，创2023年一季度以来新低，社会消费品零售总额增速也从2023年末的7%放缓至2%，均反映消费的低迷态势。”

　　7月末召开的中央政治局会议分析指出，当前外部环境变化带来的不利影响增多，国内有效需求不足，经济运行出现分化，重点领域风险隐患仍然较多，新旧动能转换存在阵痛。下半年，宏观政策要持续用力、更加给力。其中，“要以提振消费为重点扩大国内需求”被放在首位。

　　随后召开的2024年下半年工作会议中，央行提出要“把着力点更多转向惠民生、促消费”。

　　下调存量房贷利率能在多大程度上提振消费？

　　在《中国区域金融运行报告（2024）》中，央行以专题形式回顾了2023年存量房贷利率下调的政策效果。

　　央行表示，该政策每年为借款人减少利息支出约1700亿元，对减少提前还贷、拉动消费增长起到显著作用。

　　据央行数据，政策实施前，全国房贷提前还款额有所增加，2023年8月，全国个人住房贷款提前还款额达到4324.5亿元。8月31日政策出台后，9月-12月，房贷月均提前还款金额较政策出台前（2023年8月）下降10.5%。

　　央行重庆分行对存量房贷利率调降涉及购房家庭开展的抽样调查显示，超三成受访居民打算将省下的利息支出用于增加消费，包括日常消费、旅游、子女教育等。政策落地后的首个季度，居民消费支出和社会消费品零售总额均出现明显增长。

　　从居民消费支出看，2023年四季度，全国城镇居民人均消费支出达到8679元，同比增长8.4%，增速较上年同期提升12.3个百分点。从社会消费品零售总额看，2023年10月-12月，社零增速分别为7.6%、10.1%和7.4%，均为近三年同期最高增速。

　　陆挺表示，在提振消费方面，降低存量房贷利率是一个有效的政策选项。据他测算，存量房贷利率降低55BP-95BP将为房贷借款人每年节省利息支出2100亿元-3360亿元。如果存量房贷利率平均降低65BP，那么利息支出的减少大约为2500亿元。

　　“由于房地产行业尚未触底，我们继续认为央行可能会在未来几个月内引导商业银行降低存量房贷利率，降息幅度与2023年末相仿。”陆挺称。

　　（应受访者要求，文中周霖、胡盈为化名；实习生唐敏安对此文亦有贡献）