今天GT君想跟大家分享的是A股市场中房地产行业的概况，主要分享三个主题： 主要内容： 1、A股房地产企业分类 2、A股房地产企业的市场表现 3、影响房地产行业发展的重要因素 Part 01 - A股房地产企业分类 A股市场房地产企业大致可以分为三类，即： 1.类型一：房地产经营企业 它们主要收入来自于写字楼的物业管理、租金等，目前A股市场上共有16家这样的企业，如下图所示：（PS.大家可能比较熟悉的就是图中的我爱我家） 2.类型二：房地产开发企业 这一类型的企业数量是房地产细分领域中最多的，有129家该领域的上市公司，它们的业务包括地产的开发、销售、经营、租赁等，不过主要收入集中在开发、销售这两块。由于企业数量较多，GT君就选取营收排名前十的企业、营收增速排名前十的企业和净利率排名前十的企业供大家参考，如下图所示： （1）营收排名前十的企业（规模体量角度）： （2）营收增速排名前十的企业（成长性角度）： （3）净利率排名前十的企业（盈利能力角度） 当然，读者朋友会说，房地产行业还有很多指标可以作为参考，比如应收账款周转率、现金流等，这些等到GT君详细分析某家房地产企业的时候再重点推敲。 摘录到这的时候，不知道读者朋友有没有发现，以上通过三种指标筛选出来的30家企业没有一家是重合的！GT君猜想，这可能不仅和企业的规模体量有关，还可能和企业自身的商业模式、背景有关。例如，规模最大的前十家房地产企业中，有四家房地产开发建筑企业、五家房地产销售企业和一家社区运营企业（招商蛇口为中央直接管理的国有重要骨干企业，香港四大中资企业之一）；而营收增速排名前十家企业则多为房产销售公司；净利率排名前十的企业业务类型较丰富，有物业管理、租赁、房地产开发、其他业务等。虽然这不是重点，但通过不同指标筛选出完全不一样的企业却给GT君挑选股票增添了难度。 3.类型三：房地产服务企业 这类公司GT君理解的是，它们自身不拥有固定资产，而是要么作为中间商整合地产市场信息，要么作为第三方管理物业，目前A股市场中有三家这样的企业，如下图所示： 了解清楚地产行业企业的分类后，我们再浏览一下过去五年地产行业的股市表现如何。 Part 02 - A股房地产企业的市场表现 通过浏览房地产指数(142家房地产企业，白线)在过去五年和上证指数（黄线）对比图不难发现： 1、在2015年之前，房地产指数回报率和上证指数回报率相差甚微； 2、但自2015年之后，房地产指数回报率基本高于上证指数，截止到目前，房地产指数回报率高出上证50%以上的水平； 3.写到这，GT君突然意识到，其实2015年对于股市来说，后半年是记忆犹新的股灾，但对一线城市的房价来说，确是过去10年间暴涨最厉害的时候，有图为证： 因此，这也难怪反映在股市上，2015年是房地产股票暴涨的原因； 4.自2016年开始，房地产指数走势和上证指数走势几乎相同。 Part 03 - 影响房地产行业的重要因素 那么到这里，GT君就会有个疑问，市场上有哪些重要因素决定了房地产行业的涨跌呢？ GT君目前想到的是国家政策。记得前段时间和一个链家朋友聊天，问他最近销售业绩怎么样，他摇摇头，说不太好，原因是国家出台的限购、限贷、限售等政策抑制了房市，尤其是一线城市，例如GT君所在的上海。 下面就以上海举例，看看有哪些严苛政策抑制了房市的上涨： 1.限售 2018年7月2日上海市住房和城乡建设管理委员会发布了《关于规范企业购买商品住房的暂行规定》规定，内容中限定了企业购买商品房的条件以及卖出条件，重点内容摘录如下： 　　（1）企业在本市购买商品住房必须同时符合以下条件，购房时间以合同网签备案日期为准： ①企业设立年限已满5年； ②企业在本市累计缴纳税款金额已达100万元人民币； ③企业职工人数10名及以上，且按照规定在该企业缴纳社保和公积金满5年。 企业近年缴纳税款金额满500万元以上的，购房时不受上述企业设立年限和员工人数等条件的限制。 （2）企业购买的商品住房再次上市交易年限从“满3年”提高至“满5年”。 2.限购限贷 2011年2月21日，上海市人民政府办公厅印发关于本市贯彻《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》实施意见的通知，GT君摘录了一些严苛内容，如下： 1.个人将购买不足5年的住房转手交易的，全额征收营业税； 2.对居民家庭向商业银行贷款购买第二套住房的，其首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对为改善居住条件购买第二套住房的，住房公积金个人贷款首付比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。 3. 对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。违反规定购房的，不予办理房地产登记。 3.房产税 2011年，上海、重庆市率先成为房产税改革试点城市。上海市于2011年1月推出《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》、《上海市地方税务局关于本市个人住房房产税征收管理有关事项的公告》，均对房产税征收范围、征收对象、适用税率、免征面积等具体事项进行规定。当然，由于税率较低（0.4%或0.6%），暂未看到抑制房价的明显效果，不过在今年9月7日，十三届全国人大常委会立法规划中，包括房地产税法在内的11部税法同时亮相第一类项目，拟在本届人大常委会任期内提请审议。其中，房地产税法拟在5年内提请审议，给了外界一个相对明确的预期，并且预计房地产税立法草案今年将进入人大审议。 总之，GT君认为，房地产行业从长期来看，其实就是投机、实际住房需求、政府宏观调控的三者博弈。 Part 04 - 明日将研究的房地产企业 房地产行业是一个很大的行业，GT君还未想清楚用什么标准去评判一个公司的好坏，所以先从身边熟悉的公司研究起吧，明天，GT君将研究我爱我家这家企业。 最后顺便说一句，今天大盘涨幅较大（上涨了2.57%），GT君猜想是否和“中美两国元首就经贸问题双方达成共识，停止相互加征新的关税”有关，只是猜想。 每日更新~ GT君