在短期内，传统房地产开发业务仍将在招商蛇口业务中占最高比例，也是其未来3-5年内利润贡献的主要板块。因此，此板块的优劣将直接影响招商蛇口的表现
文 | 《投资时报》记者 罗艺
去年年末重组上市的招商蛇口，2016年10月9日发布9月销售业绩。9月单月，该公司实现销售额62.3亿元，本年前三季度，累计实现销售额471.4亿元，完成全年销售目标650亿元的72.52%。
在重组的同时，招商蛇口亦调整了主要业务板块，试图降低地产板块在总营业收入中占比，提升园区开发和运营的营收占比。这一趋势在今年半年报中已开始显现，园区开发和运营占总营收比重开始小幅上升。
但是，园区业务要提升至对整体业务影响较大的程度，至少需要3-5年。在此之前，招商蛇口的业务仍然要依靠传统的住宅地产业务。随着“十一”国庆期间各地出台严格的限购限贷政策，招商蛇口年中报中显示营收和毛利率均出现下滑的区域，去库存压力将继续增大。
房地产业务毛利率持续下滑
2015年12月30日，经过近9个月重组，招商蛇口和招商地产(000024,股吧)实现A股整体上市，调整后的业务板块主要分为社区开发与运营、园区开发与运营及油轮产业建设与运营。
招商蛇口此前发布的2016年半年报显示，报告期内，招商蛇口实现营业收入总额212.5亿元，其三大业务板块上半年分别实现营收169.7亿元、41.0亿元和1.7亿元，分别占营业收入总额的79.9%、19.3%和0.8%。
上述三大业务板块中，社区开发与运营，即传统房地产开发业务，2016年上半年毛利率为17.65%，与上一年同期23%毛利率同比下滑近6个百分点。
与其它地产公司相比，招商系地产业务一直以深圳本地开发、主推中高端楼盘、高利润率为主要特色。但近几年，随着国家城镇化的进一步推进，地价持续攀升，地产调控政策的持续加码，招商社区开发也从深圳向内陆二三线城市拓展，并推出了更多的改善型住房。
上述变化导致招商蛇口社区开发与运营业务毛利率持续下滑。《投资时报》记者查阅发现，2011年到2015年，招商蛇口社区开发与运营业务毛利率分别为52.4%、48.8%、41.8%、37.33%和23.57%。
对于行业的变化，招商蛇口总经理许永军在该公司2016年中期工作会议中发表讲话时提到，通过理性研判行业形势可以得出，目前已无现成的价值洼地，主动去创造、去创新、去创业成为房地产开发的唯一出路。
许永军称，公司的发展模式需要转型升级，一是拿地模式的转型，住宅拿地强化合作与旧改、园区及商办拿地强化成功案例复制；二是经营模式的转型，开发向运营有效延伸，运营向资产管理有效延伸；三是管理模式的转型，强化总部支持、激发一线活力。
招商蛇口有关人士透露，招商蛇口园区团队现在对外扩张时，不太愿意做传统的一二级土地开发，更希望做一些轻资产和管理输出，尽可能地减少自有资金，以小博大，利润将更为可观。
但从已储备土地资源看，在短期内，传统房地产开发业务仍将在招商蛇口业务中占最高比例，也是其未来3-5年内利润贡献的主要板块。因此，此板块的优劣将直接影响招商蛇口的表现。
二三线城市仍存去库存压力
受经济下行和房地产调控影响，整个房地产行业去库存压力持续增加。
根据Choice数据统计显示，今年上半年，2601家上市公司中，有11家存货金额超千亿，其中包括7家房地产公司。
在传统“金九银十”期间，9天21城陆续发布严格的房地产调控措施，将使行业的去库存压力进一步加大。
《投资时报》记者查阅近年招商蛇口存货货值数据发现，从2011年至2015年，招商蛇口存货货值逐年上升，分别为514亿元、730亿元、784亿元、1010亿元和1214亿元。2016年上半年，存货货值1265亿元，存货占总资产比重63%。
从区域来看，招商蛇口社区开发与运营前几年进驻的位于华中、华东和华南区域的二三线城市，去库存压力较大。
2016年半年报数据显示，2016年上半年，华中区域营收与上年同期相比减少10.2亿元，毛利率下滑3.52%至12.33%；华东区域营收与上年同期相比减少7.5亿元，毛利率下滑6.99%至9.67%；华南区域营收与上年同期相比减8.5亿元，毛利率下降13.91%至18.06%。
从已竣工项目来看，位于华中、华东、华南区域存在二三线城市已售比例较低的项目。这部分项目在缩紧的调控政策背景下，去化压力将继续增大。
而在其大本营深圳，继6月与深圳前海开发投资控股有限公司成立合资公司共同开发前海2.9平方公里优质土地资源后，8月底，招商蛇口又联合华侨城，在与华润、万科、保利等大型房企角逐中胜出，以技术标优势获取了深圳国际会展中心配套的11幅地块，总建筑面积约245.33万平方米，进一步扩充了在深圳的项目资源。
自去年年底至今，深圳成为新一轮房价上涨潮之首。深圳近几年房价、地价的快速上涨，使得深耕深圳的招商地产从中获利颇丰。
以2016年上半年为例，招商蛇口在深圳一个城市的营业收入，达51.3亿元，仅次于华北区域60.2亿元的营业收入，超过华东区域8座城市的总营业收入。与其它区域相比，深圳毛利率高达62.66%，超过华东区域毛利率6.5倍。
在此轮调控中，深圳出台了被外界称为“全球最严厉”的房产调控政策，市场也随之出现了较大幅度的震荡。深耕一城的招商蛇口，在其它两大业务尚未上升至主营业务前，其营业收入仍将受制于深圳房地产政策和市场的变动。
“去房产化”成最大目标
随着中国城市化的持续深入，房地产行业“天花板”开始显现，转型开始成为房地产行业和龙头企业的重点。在招商蛇口重组之初，“去地产化”一直是其重要目标。
除将业务板块划分为社区开发与运营、园区开发与运营及油轮产业建设与运营外，从人事任命来看，现任招商蛇口总经理许永军此前在物流方面具有多年的经验。就任招商蛇口总经理之前，许永军曾在招商局物流集团工作长达15年。
许永军此前在投资者见面会上称，在产业园区，公司计划3年内进入全国前三，5-10年内做到国内领先。园区板块业务届时也将大幅提升，计划到2017年，园区业务收入占比提升至25%，毛利占40%。
与2015年年度报告相比，2016年上半年，招商蛇口三大业务占营业收入比重已开始调整，社区开发与运营占比下降5.3%，园区开发与运营占比上升5.2%，油轮产业建设与运营占比上升0.13%。
从毛利率看，2016年上半年，招商蛇口园区开发与运营毛利率与上年同期相比，增长22.58%至57.1%，油轮产业建设与运营毛利率达57.1%，远高于社区开发与运营的17.65%。
在储备土地资源时，招商蛇口也更多地倾向于园区开发用地。在前海土地确权之前，招商蛇口曾通过央企间整合获得了大量工业仓储用地。此前已被整体并入招商局集团的中外运长航集团，在全国各大城市核心地段约有1300万平方米工业仓储用地，这些土地资源将由蛇口开发利用。
招商蛇口管理层曾在投资者大会上表示，其轻资产模型正在研发，在全国央企手里有接近10000个园区，公司可以输出品牌，做轻资产服务。
此前，招商蛇口董秘刘宁在接受媒体采访时称，重组后的招商蛇口持有很多优质物流用地，因此未来将主打产业园区模式，“园区开发服务”将成为主流。