招商蛇口重组上市成央企地产改革样本 邮轮产业获新发展

　　去年12月30日，招商蛇口（001979）吸并重组成功在深圳证券交易所挂牌上市，招商蛇口的重组上市不仅是央企地产改革的样本，也是深交所首单A+B股转A股整体上市案例。在这一年中，招商蛇口发生了哪些变化？产业布局成效几何？备受资本市场关注。

　　重组上市后，招商蛇口不再局限于地产业务，而是定位于“中国领先的城市及园区综合开发和运营服务商”，明确园区开发与运营、社区开发与运营、邮轮产业建设与运营三大业务版图，开创“前港、中区、后城”的城市运营模式，以“产、网、融、城一体化”推动城市升级发展，从而实现打造智慧城市、智慧商圈、智慧园区、智慧社区的中长期战略目标。

　　招商蛇口园区版图更加清晰

　　今年以来，招商蛇口着力推进前海自贸区开发进程，并获得重大突破。前海位于广深港三角的中心区域，享有超高规格政策支持，堪称“特区中的特区”。招商蛇口作为前海蛇口片区开发建设的开创者，在前海片区拥有大量的土地储备。2016年6月18日，招商局集团与深圳市前海管理局签署《关于组建合资公司推动前海蛇口自贸区管理体制机制创新的框架协议》明确，“以招商局集团原前海湾物流园区3.9平方公里土地为合作基础，在扣除现状保留用地后，剩余2.9平方公里土地纳入合作范围”。

　　2016年8月，招商蛇口与招商局集团旗下安通捷码头、招商局物流以82.5%：14%：3.5%的股权比例成立合资公司深圳市招商前海实业发展有限公司。2016年9月，前述合资公司与深圳市前海管理局下属全资子公司深圳市前海开发投资控股有限公司，合资成立的深圳市前海蛇口自贸投资发展有限公司。这意味着，招商蛇口拥有上述合资公司41.25%股权，并主导前海2.9平方公里土地的开发建设。9月21日，前述合资公司深圳市前海蛇口自贸投资发展有限公司正式揭牌成立，自此前海片区开发建设合作落地确认。

　　10月26日，招商局集团与深圳规土委、前海管理局签署前海湾物流园土地整备框架，明确了整备范围、整备面积、整备思路、整备原则，协议各方在土地价值评估差异处理、土地增值收益分享等问题上达成共识，有助于加快推进前海蛇口自贸区的开发建设。

　　在一线城市房价、地价高企的情形下，招商蛇口今年来连续在前海土地确权和开发方面取得多项实质性进展。无疑加快推进了前海蛇口自贸区的开发建设进程，助力公司后续高效利用该片土地资源。据悉，未来也将会有多方战略资源优势支撑，更进一步提速前海土地开发建设。招商蛇口凭借三十多年在前海蛇口片区建设运营的经验和区位资源优势加之前海片区独特的政策优势使前海片区开发建设不断提速。

　　在此后的8月29日，招商蛇口联合华侨城以310亿元成功夺标深圳新会展中心（一期）配套商业用地的土地使用权及建设运营权，进一步扩充了公司在深圳的优质资源。该项目会展用地占地面积约125.53万平方米，规定总建筑面积约91万平方米，配套商业用地约52.82万平方米，包括商业、办公、酒店和商务公寓等功能建筑，土地使用年期40年。随着深圳市政府明确大前海区域联动发展的战略，并出台相关规划，大空港片区未来将重点布局生产服务业和战略新兴产业，支持技术、产业、市场等类型的先驱型企业发展，发展航空服务、现代物流、商贸会展、高技术服务、文化创意五大产业集群，带来巨大的经济效应。招商蛇口也将在大空港片区形成会展大产业布局开发，通过大空港会展来拉动会展业、旅游业以及上下游相关产业特别是第三产业的发展，符合国家自贸区、深港合作、粤港合作的大战略。至此，由战略带来的开发潜力和区内土地价值也将迅速攀升。

　　而同在今年8月招商蛇口与北京市通州区人民政府为了推动北京城市副中心建设，签署了《关于共同建设台湖镇项目的合作框架协议》。合作协议是为了落实一带一路、京津冀协同发展、新型城镇化等国家战略，促进城市及产业转型升级发展。招商蛇口将与北京通州政府共同对通州区台湖镇进行整体规划开发建设，这将会是招商蛇口与地方政府合作探索新的企业化管理、市场化运作模式的又一新实践，是“小政府大企业”经验模式的复制。

　　邮轮产业获新发展

　　根据招商蛇口“前港-中区-后城”的城市发展模式，“前港”实质上是指港口经济。这一部分将着力于高端邮轮的运营。招商蛇口对于太子湾的规划是以商业、娱乐、休闲、办公、高端居住为主体，形成邮轮中心、居住生活、商务商业、文创艺术等四大功能组团，将建成集产业、生态、城市于一体的滨海城市中心。

　　4月，招商蛇口与云顶香港签署合作协议，云顶香港旗下的丽星邮轮“处女星号”从今年11月份起，正式开展以太子湾为母港的旅游航线。随后，招商蛇口又宣布，将与意大利邮轮品牌银海邮轮合作，银海邮轮旗下“银影”号邮轮将于2017年1月开启以深圳太子湾为母港的邮轮航线。

　　5月18日，招商蛇口宣布，国家旅游局批复（旅办函〔2016〕196号）同意在深圳蛇口太子湾区域设立“中国邮轮旅游发展实验区”，实验区占地面积9.4平方公里。据悉，批复中要求深圳邮轮实验区在邮轮产业政策体系、母港建设管理能力、邮轮产业服务质量、本土邮轮服务力量培育、邮轮经济产出水平提升等相关重点领域，加强研究、探索试验，并与其他邮轮旅游城市积极配合，为全国邮轮旅游又好又快发展不断积累经验。

　　11月12日，中国最大的邮轮母港、招商蛇口全资建设运营的太子湾邮轮母港开港首航。次日，丽星邮轮“处女星号”首航，成为第一艘以深圳蛇口为母港开展邮轮航线的国际邮轮。太子湾邮轮母港是招商蛇口首个全资拥有的邮轮母港项目，是招商蛇口“前港-中区-后城”模式的重要落地。邮轮产业将会为招商蛇口带来新的发展机会和利润增长点。

　　招商蛇口在发展邮轮产业方面有着得天独厚的优势，也正在加紧邮轮板块的全国布局。招商系公司以独资、参股或联合开发的形式介入了天津、上海、厦门、深圳邮轮母港的开发运营，目前招商局初步形成了由北至南、覆盖东部海岸线的邮轮港口网络，已经基本掌握了中国沿海主要城市的邮轮母港，成为了聚核型的中国邮轮母港投资运营商。邮轮旅游发展实验区是一种综合功能更强的邮轮经济发展形态，招商蛇口未来将承担我国邮轮经济发展的多种探索使命。 　　南方财富网微信号：南财

　　房地产开发依然是业绩支柱

　　据招商蛇口最新数据显示，2016年1-11月，公司累计实现签约销售面积418.67万平方米；签约销售金额656.72亿元。公司拥有2300万平米的优质土地储备，其中一线城市占比达46%，为同期万科的三倍。按一线城市土储占比来看，排除商业模式以持有型物业为主的陆家嘴等地产公司，招商蛇口的一线土储占比位列“招保万金”之首并高于其他地产公司，其拥有的土地资源以深圳为主，占比达38%，土地投资价值潜力巨大。

　　据行业研报分析，招商蛇口拥有强大非市场化拿地能力，造就存量、增量资源强大优势。存量方面，公司拥有前海、蛇口和太子湾约深圳510万平米优质地段的占地面积资源，通过合作开发或转性之后，未来建筑或在千万平米左右，存量价值非常可观。增量方面，公司可以通过存量转性、集团打包拿项目以及退役港口再开发等等非市场化方式获取优质资源。基于存量和增量资源方面的强大优势，将为招商蛇口带来更持续业绩成长表现。

　　目前，招商蛇口的三大业务板块中传统房地产开发业务占比仍较高，“去地产化”依然需要一段时间的努力。根据招商蛇口对未来三到五年的规划，公司将把地产收入从70%左右降低到60%，园区比重从目前的20%左右提升到30%-40%，邮轮产业收入从3%-5%提升到10%。

　　重组上市以后，招商蛇口在业务布局方面已经实现园区开发与运营、社区开发与运营和邮轮产业建设与运营三大业务板块协同发展的战略模式。2016年以来招商蛇口新的城市运营模式和新品牌主张使招商蛇口多点开花，在产城领域动作频频。随着“去地产化”的推进，招商蛇口将实现三大业务齐头并进、均衡发展的最理想状态。多家券商表示，招商蛇口凭借在自贸区开发建设的成功经验和独特区位优势、战略资源未来将展现更大的价值创造空间和投资潜力。

　　（原标题：招商蛇口上市一周年 激活发展动力）

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