保利地产(600048)

　　公司作为央企地产龙头，融资成本优势和资源整合能力非常明显，并且周转有所提速，新增拿地盈利能力相对可控，激励体系亦有所完善，预计未来业绩仍有望延续较快速增长。公司目前市值较RNAV折价30%+，2018-2020年PE分别为7.3X/6.0X/5.0X，安全边际显著;维持“强烈推荐-A”的投资评级，目标价17.1元/股(对应10倍PE)。

　　业绩增长平稳。公司前三季度营收/归母净利分别为950/96亿，同比分别增长+26%/+16%。收入增速相对平稳，结算毛利率上半年较高而三季度单季有所回落，但整体看前三季度较去年同期仍提升0.5PCT至32.7%;不过，期内少数股东损益占比提升10PCT至29%，拉低归母净利增速至16%。全年看业绩较高增长预期不变。考虑到：1)全年看，公司计划竣工面积1900万平米，较17年实际竣工面积增长22%，而前三季度仅竣工1173万平米(完成率62%)，同比+9.2%，即若全年竣工计划不变，四季度结算量或有更高增长;另外，16/17年公司销售均价持续回升(同比分别+4%/+5%)，且均>1.3万元/平米，而17年结算均价仅0.99万元/平米，所以18年结算均价亦有望回升，全年看结算收入有望较高增长;2)18Q3末公司预收款3175亿(同比+38%)，约为17年收入的2.2倍，也即18年全年业绩保障性较强。

　　18M1-9销售高增且拿地稳健，未售资源充裕且周转提速。公司2018M1-9全口径销售面积/金额分别为2025万平米/3037亿元，同比分别增长35%/46%，销售延续高增长;18M1-9新增全口径计容2456万平米，对应拿地总价1636亿，“拿地量/销量”为121%(15-17年为107%/150%/202%)，期内新增项目楼面均价0.67万元/平米，“地价/售价”较17年底上升7PCT至45%，略有上升但仍可控;拿地边际放缓但仍稳步扩张，结构上持续聚焦一/二线及城市圈周边。公司未售货量充裕且周转加快，未来发展有望提速，截至2018M9，公司全口径未售计容约供0.87亿平米，对应未售货值约1.1万亿量级，静态测算可供销售3年(17年底3.5年)，周转有所提速。

　　央企地产龙头融资优势显著。公司作为央企地产龙头，融资优势相对凸显，截至2018年中有息负债综合成本仅4.86%(17年底为4.82%)。截至2018Q3末，公司净负债率为107%(扣永续债)，较17年+14PCT，资产权益比497%，较17年底+54PCT，杠杆略有提高但仍处于可控水平;现金对即期有息负债的保障倍数高达2.7倍，财务结构仍较为稳健。

　　维持“强烈推荐-A”投资评级。公司作为央企地产龙头，融资成本优势和资源整合能力非常明显，并且周转有所提速，新增拿地盈利能力相对可控，激励体系亦有所完善，预计未来业绩仍有望延续较快速增长。预计公司2018-2020年EPS分别为1.71、2.08和2.48元，对应PE分别为7.3X、6.0X和5.0X，目前市值较RNAV折价30%+，安全边际显著;维持“强烈推荐-A”的投资评级，目标价17.1元/股(对应10倍PE)。

　　风险提示：结算节奏不及预期，盈利能力不及预期。

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